Обмен квартирами между родственниками

Необходимо совершить обмен квартирами между братом и сестрой.

— обе квартиры в собственности более 5 лет;

— по стоимости равноценные, доплата ни от одной из сторон не потребуется;

— обе стороны состоят в браке (квартиры были в собственности еще до заключения браков).

Требуется консультация, какую схему обмена лучше использовать и какой тип договора заключать, в связи с чем вопросы:

— договор мены или два договора дарения?

— нужно ли заключать договор у нотариуса?

— какие документы необходимо собрать для обмена (согласие супругов?)? В том числе какие справки? Где-то указано БТИ, где-то нет.

— сам договор относится в МФЦ?

В целом простой обмен «без подводных камней», просто хотелось бы лучше понимать схему обмена.

Показать полностью
17 апреля 2019, 08:55 , Антон, г. Москва
Ответы юристов

Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

— договор мены или два договора дарения?

— нужно ли заключать договор у нотариуса?

Антон

Да в общем, разницы никакой. Возможно мену, возможно дарение. Близкие родственники — налога тут не будет. Согласие от супругов не требуется с обеих сторон.

Сделка в простой письменной форме, нотариальная не требуется, так как собственники одни.

— какие документы необходимо собрать для обмена (согласие супругов?)? В том числе какие справки? Где-то указано БТИ, где-то нет.Антон

Право собственности зарегистрировано в Росреестре? Если да, то от сторон по сделке паспорта, госпошлина на каждого по 2000 рублей. Справки никакие не нужны, если право было в свое время оформлено должным образом.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

— сам договор относится в МФЦ?

Да, обращаться нужно в МФЦ.

17 апреля 2019, 08:58
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

К договору мены применяются правила о купле-продажи

А договор дарения — безвозмездная сделка… Между близкими родственниками дарение налогом не облагается.

Но, если квартиры приобретались в браке, то здесь будет идти речь о совместной собственности супругов и соответственно дарение будет происходить не только между близкими родственниками…

17 апреля 2019, 08:58
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

— договор мены или два договора дарения?

Антон

С учетом, что квартиры в собственности более 5 лет, я бы остановилась на договоре мены…

— нужно ли заключать договор у нотариуса?

Антон

Если собственность не долевая, то нет, нотариального удостоверение не требуется, при этом квартиры будут приобретаться в общую совместную собственность супругов (если в долевую приобретаются — то нотариально)

— какие документы необходимо собрать для обмена (согласие супругов?)? В том числе какие справки? Где-то указано БТИ, где-то нет.

Антон

Согласие необходимо, если титульный собственник один (в выписке из ЕГРН один указан из супругов) если общая совместная собственность указана, то нет не нужно согласие, при этом согласие на сделку предоставлять не обязательно, в любом случае право зарегистрируют, НО сделка будет оспоримой (т.е. может быть отменена судом по требованию одного из супругов).

Да, обязательно, для регистрации перехода права в ЕГРН, поскольку право возникает только с момента его регистрации

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1946f279c3925b6402c64903e56362251c469e02/

17 апреля 2019, 09:05
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

(квартиры были в собственности еще до заключения браков).

Антон

упустила этот момент… тогда лучше дарение, т.к. собственность будет индивидуальная (личная) у супругов при дарении второй супруг не сможет на нее претендовать, а вот при мене (купле-продажи) сможет, хотя только через суд и шансов практически нет, но все-таки… Плюс такие сделки между близкими родственниками без налоговые. Согласие супругов не потребуется. Просто два договора дарения оформляете и сдаете на регистрацию. Никаких сопутствующих документов не нужно. Договор Вам могут в МФЦ составить и сразу же примут на регистрацию.

Госпошлину за переход права — 200рублей на каждую квартиру.

17 апреля 2019, 09:21
Показать еще 2
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты

Общаться в чате

— договор мены или два договора дарения?

Антон

Антон, добрый день! В общем то это значения не имеет, а в случае когда вид сделки не имеет значения лучше заключать ту, что ближе соответствует существу сделки, т.е. договор мены. В плане налоговых последствий и в том и в другом случае доход, полученный в результате таких договоров ( и дарения и мены) не требуется отражать в налоговой декларации в силу ст. 229 НК РФ.

С дарением к тому же может быть сложней если обе или одна из квартир приобретена в браке, соответственно в силу ст. 34 СК РФ даже если на оформлена на одного из супругов то является общим совместным имуществом супругов и тогда у одаряемого может возникнуть доход в виде доли супруга который ему родственником не приходится

17 апреля 2019, 08:59
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты

Общаться в чате

— нужно ли заключать договор у нотариуса?

Антон

если собственность не долевая нотариальное оформление договора закон не требует, но в слу ст. 35 СК требуется нотариальное согласие второго супруга

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

17 апреля 2019, 09:03
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Общаться в чате

Доброго дня! Думаю, что согласие не требуется, так как из вопроса следует, что квартиры были приобретены до заключения брака.

17 апреля 2019, 09:04
Показать еще 3
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.5

Общаться в чате

— обе квартиры в собственности более 5 лет;

Антон

Это уже хорошо, так как обязанность по уплате налога в этом случае не возникает.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

— договор мены или два договора дарения?

Антон

С учетом срока владения (более 5 лет) вид договора не является принципиальным, так как дарение между близкими родственниками следует выбирать при отчуждении имущества до истечения 5 лет, так как в этом случае налог платить не надо.

— нужно ли заключать договор у нотариуса?

Антон

Здесь надо смотреть, по одному собственнику у каждой квартиры или по несколько, так как нотариус требуется при отчуждении имущества с долевой собственностью

17 апреля 2019, 09:00
Похожие вопросы
Наследство

Рудакова обратилась в суд с иском к ЖСК в городе Перми о признании за ней права на кооперативную квартиру и недействительным решения общего собрания членов кооператива, которым ей в приеме в члены ЖСК отказано, а квартира предоставлена члену кооператива Антоновой. В своем заявлении в суд Рудакова указала, что членом ЖСК был ее муж Опарин, с которым она состояла в браке с 1994 года. Они проживали в упомянутой кооперативной квартире, хотя она оставалась прописанной в квартире своих родителей. Вместе с мужем она выполняла все обязанности по содержанию кооперативной квартиры, паевые взносы выплачивались за счет их общих совместных средств и поэтому она должна быть признана собственником части паенакоплений. В 1998 году она с мужем переехала в квартиру своих родителей, а ее родители в кооперативную (без оформления обмена).

Из членов кооператива Опарин не выбывал и продолжал выполнять все обязанности по содержанию кооперативной квартиры за счет общих средств семьи. В 2000 году Опарин умер. Истица, получив свидетельство о праве на наследство после смерти мужа, обратилась к общему собранию членов ЖСК с просьбой о принятии ее в члены кооператива. Ей было отказано, а квартира была предоставлена другому члену кооператива – Антоновой.

Это, по мнению истицы, нарушает ее права.

Показать полностью
Вчера в 17:56 , вопрос №3513243, полина, г. Красноярск
Налоговое право

Продал, полученную в наследство квартиру, родственнику. В МФЦ говорили, что от продажи налог платить не придется. А сейчас налог пришел. Как можно избежать уплаты налога?

Возможно ли отменить сделку купли продажи без суда? Какие варианты есть чтобы не платить налог?

Показать полностью
Вчера в 11:27 , вопрос №3512716, Андрей, г. Москва
Семейное право

Добрый день! Мы граждане РФ, женились на территории Казахстана. Подскажите, происходит ли в этом случае обмен информацией между странами или нам надо самим уведомить российский ЗАГС об изменившемся статусе?

Показать полностью
Вчера в 08:06 , вопрос №3512301, Марат, г. Москва
Недвижимость

Здравствуйте. В случае, если со мной что либо случится, чтоб квартиру не забрали власти, хочу чтоб квартирой владели как я, так и мама. Щас на данный момент владелец я. Чтоб на квартиру было два владельца.

Я так понимаю, что при дарении родственнику, я не буду считаться владельцем. Как мне правильно сделать, чтобы ни я, ни мама в случае непредвиденных обстоятельств не оказались на улице?

Показать полностью
29 ноября, 15:55 , вопрос №3511626, Сергей, г. Владивосток
Исполнительное производство

Долг по кредиту умершего родственника,банк арестовал карту списал деньги,на гос услугах исполнительное дело открыли,проблема в том что я уплачивал долг непосредственно в банке,а сумма долга перенеслась на карту и осталась прежней.

Обмен квартиры между родственниками

Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи. Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях. Узнайте, как законодательство регулирует обмен квартир и как правильно обменяться квартирами между родственниками.

Оглавление:1. Правовое регулирование обмена недвижимостью 2. Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками 3. Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Правовое регулирование обмена недвижимостью

Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ. При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи.

Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.

Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей.

Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат.Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Обратите внимание

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

Важный факт

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость. Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки.

Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.

В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на жилье. Таковыми может являться договор дарения, купли-продажи или мены, документы о приватизации.
2. Свидетельство про регистрацию права собственности из Росреестра.
3. Паспорта участников обмена.
4. Справки по форме 9 о регистрации на жилплощадях жильцов.
5. Кадастровый паспорт жилого объекта.
6. Выписка из домовой книги.
7. Свидетельства о регистрации либо расторжении брака, если таковые имели место быть.

Важный факт

В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.

Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.

Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки. Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный.

Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.

Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма. В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией. Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.

Обмен квартир между родственниками. Сроки обмена.

Родственники, обладающие правами на жилое помещение, имеют возможность обменяться данными объектами недвижимости. В данной статье рассмотрены варианты для осуществления обмена и нюансы каждой из процедур.

Отдельного внимания заслуживает процесс мены квартирами, полученными лицами в результате заключения с муниципалитетом договора социального найма.

Возможен ли обмен квартир между родственниками?

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.

В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

• приватизированным жильём;
• помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
• квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Обмен приватизированным жильём

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде. Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости. При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Следует заметить, что обмен квартирами подобным образом может принести родственникам существенные финансовые затраты. Если жилое помещение находилось в собственности граждан менее 3 полных лет либо стоило более миллиона рублей, участники сделки должны заплатить налог в размере 13% от полной стоимости квартиры (если граждане не являются налоговыми резидентами страны, размер налога увеличивается до 30%).

Обмен помещениями, находящимися в собственности граждан, но полученных не в результате приватизации (например, по наследству, при покупке и т. д.), происходит аналогичным образом.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

После этого муниципальные власти расторгают прежние договоры социального найма, переселяют граждан в оговоренные квартиры и заключают новые договоры. Разрешение на обмен должно быть оформлено письменно и отправлено нанимателям не позднее 10 дней с момента заключения сделки. В течение этого же срока муниципалитет обязан заключить с лицами новые договоры.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

• паспорта заявителей;
• оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
• справка о составе семьи, прописанной в помещении;
• договор социального найма;
• заявление с просьбой одобрить обмен;
• разрешение от ООП (при необходимости);
• и т. д.

Дарение вместо договора мены

Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки. Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.

При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя. В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся:

• дети;
• родители;
• внуки;
• сёстры или братья;
• дедушки и бабушки.

Для оформления взаимного обмена гражданам придётся дважды составить договор дарения. Единственными затратами будут являться оплата пошлин за изготовление нового свидетельства о праве собственности на жильё, выдаваемого в ЕГРП (для квартиры данная сумма равняется 2 тысячам рублей, в соответствии с 22 пунктом 1 части 333.33 статьи НК РФ).

Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения, вправе свободно распоряжаться собственным имуществом, в том числе подарить его родственникам и прочим лицам.

Документация для мены или дарения жилья, находящегося в собственности лиц

Как указывалось выше, для завершения сделки обмена граждане должны получить свидетельство из ЕГРП, подтверждающее переход прав собственности на помещения. С этой целью стороны сделки (и при заключении договора мены, и при дарении) предоставляют сотруднику госслужбы перечисленные ниже бумаги:

• паспорта всех участников сделки;
• свидетельство из Росреестра о праве на владение квартирой;
• письменное согласие супруга дарителя и прочих совладельцев при их наличии (при оформлении дарственной) либо разрешение от всех участников приватизации, имеющих свою долю в общей собственности;
• согласие от ООП (если среди участников сделки имеются недееспособные или не достигшие 18 полных лет лица);
• техническая документация на помещение;
• квитанция с оплаченной пошлиной;
• выписка об отсутствии ограничений и долгов на квартире;
• документ, на основании которого происходит обмен (дарственная или договор мены);
• заявление в ЕГРП для осуществления регистрационных действий.

Список может отличаться в зависимости от ситуации, поэтому заявителям рекомендуется заранее уточнять перечень у сотрудников МФЦ или ЕГРП.

15/06/2016 — UPD:Обращаем ваше внимание, что с 15 июля 2016 года в ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля были внесены изменения, согласно которым Росреестр больше не осуществляет выдачу правоподтверждаю щего свидетельства при регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Rate this post

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

Это быстро и бесплатно !

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Вам также может быть интересно

Жилищное право 0

Существование проблемы потери прав на квартиру, которая была приобретена на вторичном рынке недвижимости, подтверждают

Жилищное право 0

Независимая судебная землеустроительная экспертиза является лучшим союзником в решении споров по разделу участков или

Жилищное право 0
Абсолютно каждый продавец хочет во время когда идет продажа домов в Прохладном не прогадать
Комментарии: 5
Пуля 2 24.10.2016 в 09:46

А имеет ли обратную силу договор мены? Просто у меня есть опыт, когда человек подарил дом родственникам, а через некоторое время отсудил его обратно. Якобы не выполнялись условия, на которых он его подарил.

Может ли так случиться с договором мены? Что будет если одна из сторон договора мены вдруг передумает и решит через суд вернуть все обратно? Можно как то подстраховаться?

Юрист Urmozg.ru 23.11.2016 в 12:48

Здравствуйте. В случае нарушения условий договора мены суд вправе расторгнуть заключённую сторонами сделку. Чтобы подобного не случилось, все участники должны внимательно изучить содержание будущего договора перед его подписанием и при необходимости заверить документ у нотариуса.

Хотя данная услуга предоставляется платно, вы убедитесь в действительности заключаемой сделки. Если все правила по оформлению документов и процессу обмена квартирами соблюдены, у суда не будет оснований для расторжения договора.

Елена 21.03.2017 в 17:07

Добрый день!
У меня, младшего брата и сестры по доли в квартире У старшего брата квартира 50 кв. м. Я и сестра хотим поменяться со старшим братом, ему доли наши (60кв.м), а нам квартира. Он хочет жить с младшим братом. Все согласны со сделкой. Эти квартиры в собственности менее трех лет, в сентября 2017г. три года.

Скажите, пожалуйста, как правильно нам поменяться жильем? Что нам подходит договор мены или дарение?
Придется ли нам платить налоги? Спасибо за помощь.
Простите, если допустила ошибки, очень торопилась.

Юрист Urmozg.ru 09.06.2017 в 00:51

Здравствуйте, Елена. Обмен квартирами порой сопровождается существенными финансовыми затратами. В вашем случае договор мены заключается на квартиру с площадью 50 кв. м. и доли жилья, составляющие 60 кв. м. Согласно 568 статье ГК РФ, если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости.
Кроме этого, имущество находится в собственности менее трёх лет, следовательно, уплаты подоходного налога в размере 13% от стоимости жилья не избежать.
Именно поэтому в вашем случае выгоднее будет оформить 2 договора дарения:
• в первом дарителями выступаете вы с сестрой, предметом сделки являются 2 доли в квартире, а одаряемым – ваш старший брат;
• во втором договоре стороны сделки поменяются, а предметом дарения будет выступать квартира, принадлежащая вашему старшему брату.
В этом случае вам придётся соблюсти формальности, уведомив прочих совладельцев имущества (то есть младшего брата и других лиц, если они имеют право на долю квартиры) о заключении договора дарения. Сделки, оформляемые между близкими родственниками, освобождаются от оплаты подоходного налога, поэтому вы можете подарить друг другу имущество без дополнительных финансовых затрат в любой момент.
Единственными затратами могут выступать заверение договора в нотариальной палате (по желанию сторон) и/или оплата госпошлины за перерегистрацию прав на имущество (2 000 рублей за переход прав на квартиру и 200 рублей за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме).

Ольга 29.08.2017 в 11:06

Здравствуйте! Я хочу поменяться с мамой квартирами. У меня в собственности трехкомнатная квартира, где прописаны я и дочка (10 лет). Дочка не имеет долю в собственности. У мамы в единоличной собственности есть квартира.

Можем ли мы поменяться собственностью через договор дарения, но остаться прописанными по прежним адресам?
Заранее спасибо!

Обмен квартирами между родственниками: как оформить сделку мены

Какое-то время назад обмен квартирами между родственниками происходил достаточно часто. Сейчас в силу активного и бурного развития рынка недвижимости он стал менее популярным.

Впрочем, некоторые люди прибегают к такого вида сделке, отличающейся некоторыми сложностями и нюансами. В статье расскажем, что подразумевает собой родственный обмен квартирами, как правильно его оформить, соблюдая требования законодательства.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

• консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
• двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
• возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» — применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
   Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
   В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

• стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
• описание состояния жилых помещений;
• механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Документы для заключения сделки

Каждая из сторон должна подготовить свой пакет нужных бумаг. Перечислим, что может понадобиться:

• документ, удостоверяющий личность;
• свидетельство о праве собственности на жилье или выписка из ЕГРН;
• документ, на основе которого у человека возникло право на данную недвижимость;
• кадастровый паспорт квартиры;
• нотариальное согласие супруга, если одной из сторон выступает семья;
• разрешение органов опеки, когда в квартире проживают несовершеннолетние лица.

Если сделку оформляет нотариус, то он может попросить донести еще какие-либо важные бумаги, справки или выписки.

В конце требуется пройти процедуру государственной регистрации. Стороны собирают пакет документови относят его либо непосредственно в Росреестр, либо передают через МФЦ.

Если все с бумагами нормально, то регистрация проходит достаточно быстро, и людям, участвующим в сделке, на руки выдаются документы о собственности.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультациюи максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

• желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
• инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

• нарушение условий сделки одной из сторон;
• значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
• заключение соглашения произошло под давлением;
• наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Налоговые вопросы

Гражданское законодательство приравнивает обмен к сделке купли-продажи, поэтому в результате такого соглашения у сторон возникают определенные обязательства перед налоговой.

При мене недвижимости оба участника договора выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно, они оба будут обязаны заплатить налоги с полученного дохода.

По общему правилу, для резидентов его величина составляет 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов (то есть людей, которые провели за границей более 180 дней в течение одного года).

Для дальнейшего определения размера налога рекомендуется четко и правдиво прописывать стоимость каждой из квартир. Однако есть и исключения, и они достаточно стандартные.

Льгота в виде отсутствия необходимости перечислять налог предоставляется лицам, у которых квартира в собственности была более трех лет.

Даже если в сделке участвуют родственники, важно честно указывать цену жилого помещения, поскольку в дальнейшем может возникнуть желание расторгнуть договор (и вернуть деньги), либо же признать сделку недействительной. Поэтому рекомендуется максимально подстраховаться.

Подведем итоги

Таким образом, актуальное законодательство не предусматривает отдельных правил регулирования заключения сделки о мене недвижимости. К ней применяются основные положения, применяемые к купле-продаже.

В договоре важно указать все необходимые реквизиты, а именно: данные обеих сторон, предмет соглашения (его адрес, площадь, количество комнат), сведения о лицах, которые прописаны в квартире. В случае разногласий возможно расторжение сделки как по обоюдному согласию, так и через суд.