Оформление документов на деприватизацию — как провести деприватизацию

Перед тем как расприватизировать свою квартиру, важно учитывать тот факт, что после оформления данного процесса вы больше не будете являться законным собственником данной недвижимости и не сможете приватизировать её заново. Ваш статус меняется на нанимателя по договору, а значит, ни продать, ни передать в наследство недвижимость вы не сможете.

Но, помимо добровольного снятия статуса приватизированного жилья, отменить договор приватизации могут и в принудительном порядке.

Что такое расприватизация и чем отличается от деприватизации

В действующем российском законодательстве вообще нет понятий расприватизации или деприватизации. На практике эти два понятия не являются синонимами и имеют разное значение:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва,Московская область
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург,Ленинградская область

• Расприватизацией жилья называют принудительный возврат недвижимости в собственность муниципального органа или государства. Такая процедура осуществляется исключительно в судебном порядке, где аннулируется договор приватизации, ссылаясь на нарушение российского законодательства при его заключении или нарушение прав одного из владельцев;
• Деприватизацией недвижимости называют добровольный возврат квартир муниципалитету или государству после предварительной их приватизации. После оформления процедуры переданная назад жилплощадь предоставляется гражданам на основании договора социального найма.

Последствия в обоих случаях одинаковые, но есть особенности, о которых необходимо знать.

При каких условиях возможен процесс

Условия для процесса возврата статуса приватизированной квартиры следующие:

• Единоличное оформление возможно исключительно собственнику жилья;
• В случае когда владельцев у квартиры несколько, обязательно письменное, заверенное нотариусом, согласие каждого из них;
• Необходимо официальное разрешение органов опеки, если среди собственников жилья имеются недееспособные, несовершеннолетние лица.

Добровольная расприватизация квартиры становится невозможной, если приватизированная жилплощадь была вами унаследована, является объектом договора купли-продажи или обмена, обременена арестом или залогом, а также, если после приватизации в квартире зарегистрированы жильцы.

Причины расприватизации

В качестве оснований и причин для расприватизации собственной квартиры в добровольном порядке, то есть для деприватизации, чаще всего служат:

• Сложное материальное положение – содержать частную недвижимость недёшево (налог, услуги ЖКХ, капремонт, замена износившихся внутренних систем коммуникаций, от которых освобождены жильцы муниципальных квартир);
• Обеспечение безопасности – муниципальная жилплощадь защищена от мошенников, и есть гарантии обеспечения новым жильём в случае возникновения аварийной ситуации или в случае признания жилья аварийным;
• Желание расширить жилплощадь в связи с увеличением количества жильцов (например, для многодетной семьи);
• Непростые взаимоотношения в семье (распространённая ситуация, когда человек не желает оставлять недвижимость в наследство неугодным родственникам, предпочитая передать её государству).

Какие нужны документы

Какие именно документы нужны для расприватизации квартиры:

• Заявление, заполненное на бланке по установленному образцу;
• Личный паспорт каждого совершеннолетнего собственника жилплощади;
• Нотариально удостоверенное согласие на деприватизацию от имени каждого владельца квартиры;
• Бумаги, подтверждающие право владеть недвижимостью (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, договор приватизации);
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
• Технический, кадастровый паспорт;
• Справка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
• Экспликация, поэтажный план;
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Деприватизация квартиры в каждом случае имеет индивидуальные особенности, поэтому могут потребоваться дополнительные документы, например, нотариально удостоверенная доверенность, если кто-либо из совладельцев не может присутствовать лично, или согласие органов опеки, если в процедуре участвуют несовершеннолетние.

В целом оформление очень схоже с процедурой приватизации. Ваше заявление будет рассматриваться в течение месяца, после чего будет заключён договор о социальном найме.

Пошаговая инструкция

Процесс расприватизации жилья осуществляется только в судебном порядке, в отличие от процедуры деприватизации, которая полностью добровольная. Если подаётся иск с доказательствами того, что приватизация происходила с нарушениями, её аннулируют, и возвращают квартиру обратно в собственность муниципалитета. В качестве нарушений в данном случае может быть ситуация, при которой:

• Участниками приватизации были только совершеннолетние дееспособные граждане, исключив зарегистрированных и проживающих в квартире детей и недееспособных лиц;
• Сделка проводилась под психологическим или физическим давлением (например, родственники вынудили приватизировать жилплощадь пенсионера, чтобы получить его имущество в наследство);
• Из участия в приватизации исключили граждан, которые имели на него право и не писали отказ у нотариуса.

Проведение деприватизации, то есть добровольного возврата квартиры в муниципальный фонд, включает в себя несколько последовательных шагов:

• Сбор всех необходимых документов, включая обновление устаревших бумаг, заказ дубликатов при необходимости, оформление доверенностей, обращение в попечительский совет, если ситуация это предусматривает;
• Подача собранных документов и заявления в местную администрацию и ожидание положительного ответа;
• Подписание договора социального найма с муниципалитетом.

Если расприватизация проходит в судебном порядке, собранные документы подаются в суд вместе с исковым заявлением.

Как оформить передачу квартиры муниципалитету после расприватизации

Расприватизация оформляется, строго ссылаясь на действующие нормы гражданского законодательства РФ. При подаче иска в суд следует учитывать и возможность отказа в его удовлетворении, если прилагаемая доказательная база недостаточна. Именно поэтому важно получить грамотную юридическую консультацию до того, как обращаться в суд.

Если же вы хотите добровольно деприватизировать, а не расприватизировать квартиру, документы подаются в территориальный орган местного самоуправления по решению жилищных вопросов. Для Москвы это Управление Департамента городского имущества.

При подаче заявления и бумаг обязательно личное присутствие каждого собственника жилплощади в возрасте от 14 лет. Если кто-либо из собственников не может явиться, вместо него разрешено присутствовать его представителю по нотариальной доверенности.

Также допускается оформление одной коллективной доверенности на одного из собственников, которому остальные доверяют всю процедуру (очень удобно, чтобы не ходить толпой, согласовывая время).

При подаче заявления ответственный сотрудник его регистрирует и даёт вам выписку из журнала регистрации. На практике весь процесс деприватизации занимает не больше двух месяцев.

Обязанности нанимателя после деприватизации жилья

Каждый, кто намеревается расприватизировать квартиру, должен понимать две важные вещи:

• После обратного перевода недвижимости в муниципальный фонд и подписания договора о социальном найме жилья физические лица полностью теряют право собственности – они могут лишь проживать на данной жилплощади и быть на ней зарегистрированными. Ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду квартиру будет невозможно, точно так же, как и завещать или унаследовать родственникам;
• Повторно приватизировать эту же квартиру или другую недвижимость по закону будет уже невозможно. Право на приватизацию уже было использовано, и предоставляется оно лишь один раз.

Поскольку после деприватизации и расприватизации собственник становится нанимателем, у него появляются такие же обязанности, какие были у него ранее:

• Своевременно и в полном объёме оплачивать коммунальные счета;
• Следить за состоянием жилья и содержать его в надлежащем виде;
• Соблюдать правила проживания в многоквартирном доме;
• Согласовывать перепланировку помещений и прописку новых жильцов с муниципалитетом.

Когда могут отказать

В деприватизации квартиры могут отказать, если:

• После приватизации жилплощади жильцы сделали перепланировку, и она не узаконена;
• Отсутствует согласие всех совладельцев на возврат квартиры в муниципальный фонд;
• На жилплощади зарегистрирован и проживает недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребёнок (исключение – разрешение органов опеки);
• Имеется задолженность по коммунальным платежам;
• Кто-либо из совладельцев жилья умер, и его часть недвижимости была унаследована (когда расприватизация в судебном порядке, аннулируется и договор приватизации, и вступление в наследство);
• Нынешний собственник получил данную квартиру по договору купли-продажи, обмена;
• Жильё находится в аварийном доме, который уже утверждён под снос;
• Квартира расположена в военном городке;
• Недвижимость находится под арестом или заложена в банке;
• На жилплощади зарегистрированы новые жильцы уже после приватизации;
• У владельца имеется в собственности другая жилая недвижимость.

Трудности в процессе возникают из-за того, что в действующем законодательстве нет чётко прописанной процедуры обратной приватизации.

Как расприватизировать квартиру с несовершеннолетним

Чтобы расприватизировать квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, следует обратить внимание на некоторые нюансы:

• В случае когда ребёнок имеет только прописку в квартире, но фактически проживает по другому адресу, проблем у вас не возникнет – достаточно представить документы, подтверждающие тот факт, что несовершеннолетний живёт не с вами и выписать его на этом основании;
• Когда же несовершеннолетний ребёнок является владельцем доли приватизированной квартиры, на её деприватизацию требуется получить разрешение от органов опеки, что не так просто, поскольку по факту у ребёнка отнимается имущество;
• Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, согласие на деприватизацию он должен писать сам, а не его представители (опекуны, родители).

Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника

Расприватизация квартир происходит в большинстве случаев именно без согласия их собственников. Процедуру инициируют либо местный орган самоуправления, либо заинтересованные лица.

Вариантов для открытия подобного процесса стандартно два:

• Незаконная приватизация – сюда относится подлог документов, ущемление прав и интересов жильцов, которые тоже имели право на приватизацию, не написали отказ от неё, но не стали участниками договора;
• Использование жилого помещения не по назначению – например, собственник обустроил в квартире цех, склад, занимается коммерческой деятельностью (устроил массажный салон, парикмахерскую, прочее).

Если суд одобряет иски на расприватизацию, владельцы не только лишаются прав собственности, но также могут лишиться прав проживать в данной квартире.

Расприватизация доли в квартире

Расприватизировать квартиру частично по закону невозможно. Этим и обусловливается обязательное получение заверенных нотариусом согласий на возврат жилья в муниципальный фонд от имени каждого собственника в возрасте от 14 лет.

Если нет хотя бы одного согласия, кто-либо выступает против данной процедуры, подобная сделка полностью под запретом.

При этом, если вы приватизировали комнату в коммунальной квартире, она не считается её долей, а значит, и её деприватизация (добровольная передача государству) возможна. Осуществляется она идентично переоформлению всей квартиры.

Расприватизация в судебном порядке

Процесс расприватизации квартиры через суд начинается в двух случаях:

• Оформление приватизации с нарушениями – срок исковой давности три года, после чего добиваться аннулирования договора не имеет смысла;
• Государственный орган отказал в деприватизации неправомерно – в качестве истцов выступают сами собственники квартиры.

В 178 статье действующего Гражданского кодекса Российской Федерации зафиксированы основания для подачи иска о признании договора приватизации недействительным:

• Жилплощадь приватизирована путём введения в заблуждение или путём угроз;
• Участие в процедуре приватизации недееспособных граждан;
• Нарушение прав зарегистрированных жильцов;
• Нарушение прав несовершеннолетних детей.

Подать исковое заявление вправе государственные органы, попечительский совет, владельцы недвижимости, граждане, чьи права были ущемлены, прокуратура. Иск на признание приватизации недействительной подают в суд по месту расположения квартиры. В заявлении важно указать, на основании каких документов выдвинуты те или иные требования.

Документы, которые прилагаются к исковому заявлению в суд:

1. Договор приватизации недвижимости (копия).
2. Договор о социальном найме жилья (копия).
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о собственниках и отсутствии обременений (берётся в Росреестре).
4. Квитанция о том, что государственная пошлина уплачена.
5. Бумаги, которые служат доказательством наличия оснований для аннулирования приватизации (в зависимости от ситуации).

После вынесения положительного решения судом этот документ вместе с сопутствующими подаётся опять местной администрации, если истцами были собственники квартиры.

Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Все о расприватизации квартиры: что это такое, плюсы и минусы деприватизации, нюансы оформления в 2024 году

В среднем по России в частную собственность сегодня порядка 35% всех государственных квартир. В Москве этот показатель невероятно высок – 81%. Однако осталось еще множество неприватизированных квартир.

Прописан и порядок возврата жилья в государственную или муниципальную собственность – деприватизация.

Процедура может осуществляться по решению суда или добровольно, по желанию всех собственников. Случаи деприватизации жилого помещения сегодня уже не единичны.

Что это за процедура?

Как такового понятия деприватизации (расприватизации) в законодательных актах не встречается. На практике же данные понятия не равнозначны и означают следующее:

1. Деприватизация– возврат жилья государству после проведенной ранее приватизации. Передача эта исключительно добровольная, основана на личном желании собственника. Квартира после этой процедуры может быть предоставлена в пользование на основе договора соцнайма.
2. Расприватизация– принудительный возврат квартиры в госсобственность по судебному решению. То есть, договор признается недействительным на основании нарушения законодательства или самой процедуры.

Причины деприватизации самые разнообразные – нежелание нового владельца квартиры выполнять функции по содержанию жилья, ущемление прав одного из собственников.

Также деприватизация актуальна для владельцев квартир, находящихся в аварийном жилье. Возвращая государству свою недвижимость, они получают надежду на заселение в новое жилье.

Возвращенная государству квартира более не принадлежит владельцу. Он не сможет осуществить с ней никаких юридических действий: продать, завещать, обменять.

Деприватизация жилого помещения осуществляется при следующих условиях:

• провести единолично эту процедуру может только собственник;
• если собственников несколько, от каждого потребуется письменное согласие;
• если в составе собственников имеются дети или инвалиды, привлекаются органы опеки и попечительства.

В государственную (муниципальную) собственность нельзя вернуть следующее жилье:

• полученное по наследству;
• являющееся объектом договора мены или купли-продажи;
• обремененное залогом или арестом;
• если уже после приватизации в квартиру были прописаны жильцы.

Плюсы и минусы для собственника жилья

Предпосылками для деприватизации являются нежелание или невозможность собственником выполнять определенные обязанности, возложенные на него:

Минусов от деприватизации гораздо больше, прежде всего, для собственника:

1. Не являясь владельцем недвижимости, продать, подарить, завещать квартиру нельзя. Проведя деприватизацию квартиры однажды, повторно приватизировать это же жилье нельзя.
2. Государственная собственность не может быть залогом, поэтому получить крупный кредит наниматель не сможет.
3. Сдавать в аренду социальное жилье гораздо сложнее, чем собственное.
4. Собственник лишается права на повторную приватизацию, потому как оно дается один раз в жизни.

На сегодняшний день процедуры деприватизации жилья единичны, но их число постепенно увеличивается. В основном это возврат квартир, представляющих культурную или историческую ценность. Граждане же к такой процедуре прибегают крайне редко.

Немного чаще встречается расприватизация по суду, когда один из собственников подает иск об ущемлении прав и восстановлении справедливости.

Необходимые документы

Для расприватизации квартиры в 2024 году в отделение Департамента жилищной политики в городе собственник (или несколько) должен подать такие документы:

• заявление установленного образца, бланк для которого предоставит сотрудник отделения;
• паспорта всех совершеннолетних участников приватизации квартиры;
• правоустанавливающие документы на недвижимость: договор передачи, свидетельство на право собственности, выписка из ЕГРП;
• документ, подтверждающий отсутствие обременения: ареста, залога;
• техпаспорт на квартиру, выданный БТИ;
• выписка из домовой книги (справка про регистрацию);
• справка обо всех жильцах, проживающих в квартире;
• поэтажный план и экспликация на помещение;
• квитанция оплаченной госпошлины.

Это основной перечень, но могут потребоваться и дополнительные справки:

• письменное согласие лица, которое участвовало в приватизации;
• доверенность, если кто-либо из собственников не может лично участвовать в процедуре;
• разрешение органов опеки, если среди собственников есть дети или недееспособные граждане.

Собственно процедура идентична приватизации: сотрудник рассматривает документы в течение месяца, затем с собственником заключается договор о передаче недвижимости в собственность муниципалитета или государства, договор о соцнайме, если бывший собственник продолжит жить в квартире.

Пошаговая инструкция по расприватизации жилья

Вернуть государству квартиру можно добровольно или через суд. В случае подачи иска ранее проведенная приватизация признается недействительной.

Однако необходимо соблюдение условий:

• в приватизации участвовали только дееспособные совершеннолетние лица;
• сделка не была проведена под действием угроз или насилия, давления;
• интересы детей были соблюдены;
• есть письменный отказ всех собственников, которые должны были участвовать в приватизации.

Проведение деприватизации квартиры осуществляется в несколько шагов:

1. Собственник собирает все необходимые справки, правоустанавливающие документы, письменное согласие всех участников приватизации, доверенности, если один человек будет проводить процедуру.
2. Затем он обращается с иском в суд о признании сделки приватизации недействительной или в отдел жилищной политики с заявлением.
3. Договор составляется в течение 2 месяцев.
4. После этого происходит госрегистрация права собственности на квартиру государством, а с бывшим собственником заключается договор соцнайма.

Судебное разбирательство длится порой более двух месяцев. Перерегистрация права собственности в этом случае происходит по решению суда.

Собственник может получить отказв проведении процедуры в следующих случаях:

1. В квартире с момента приватизации была проведена незаконная перепланировка.
2. Один или несколько владельцев не дают согласия.
3. Если в квартире прописан несовершеннолетний (недееспособный), деприватизация практически невозможна.
4. Задолженность по коммунальным платежам.
5. Если один собственников умер уже после приватизации, и его доля была унаследована, квартиру нельзя вернуть государству.
6. Если жилье получено в собственность по договору купли-продажи, мены или наследования, деприватизация не проводится.

Сложности при прохождении процедуры

Процедура обратной приватизации в законодательстве не прописана, поэтому возникает множество спорных вопросов в ее процессе:

1. Если жилье признано подлежащим сносу или аварийным, законодательство не предусматривает процесс деприватизации в отношении такой недвижимости. Кроме того, туда нельзя никого прописать.
2. Расприватизация квартир в военных городках запрещена. Однако определить, ведомственное жилье расприватизируется или нет, бывает достаточно сложно. Судебные процессы по этому вопросу длятся иногда годами.
3. Самовольная перепланировка, проведенная после приватизации, чревата дополнительными и немалыми расходами: оформление техплана, кадастрового паспорта, уплаты пошлины.
4. Прописанные в квартире дети также могут стать причиной невозможности деприватизации. Для этого необходимо получить разрешение органов опеки, которое дается только в том случае, если ребенку подыскивается новое жилье, соответствующее всем нормам. То же правило действует и в отношении инвалидов.

Процесс деприватизации жилого помещения достаточно сложный, поскольку необходимо учитывать права всех собственников.

Если с момента приватизации в квартире могли быть прописаны маленькие дети, кто-то из собственников умер или уехал в другую страну на постоянное проживание, была проведена пусть и незначительная, но перепланировка жилья, процесс деприватизации усложняется

Как вернуть приватизированную квартиру государству?

В видео-сюжете рассказывается, что такое деприватизация жилья, как эта процедура реализуется на практике.

Разъясняется, какое жилье может быть расприватизировано, кому это выгодно и что нужно делать гражданам, чтобы воспользоваться данной возможностью.

Что такое деприватизация и расприватизация квартиры?

Есть два термина, которые необходимо знать каждому, кто соберется вернуть государству приватизированное жилье.

Расприватизация и деприватизация. Эти слова отсутствуют в законодательстве, но часто используются на практике. Резберемся, в чем разница между ними?

Расприватизация означает, что договор передачи квартиры был в судебном порядке признан недействительным. Его применение связано с тем, что до недавнего времени в законодательстве в принципе отсутствовала возможность расприватизировать квартиру без обращения в суд. Для того, чтобы признать договор приватизации недействительным, необходимо обратиться к статьям 168, 169, 170, 171, 176, 177, 179 ГК РФ, причем основная сложность этого способа заключалась в том, что он не давал стопроцентной гарантии, да еще, к тому же, отнимал много времени и сил. Дело в том, что доказать, что при заключении договора были допущены нарушения текущего законодательства, довольно сложно.

Деприватизация представляет собой совершенно иной способ возвращения (передачи) квартиры в собственность государства или муниципалитета. Он основан на добровольности и предполагает, что жилые помещения, которые москвичи будут передавать в собственность городу, будут предоставлены им обратно в пользование, но теперь уже на основании договоров социального найма.

Какие документы необходимы для деприватизации

До июня 2006 году жилое помещение можно было только расприватизировать через суд, но затем, благодаря принятию новых законов о деприватизации, процедура стала несколько проще. Если гражданин хочет передать принадлежащую ему квартиру в собственность города Москвы, ему необходимо обратиться в исполнительные органы городской власти по месту жительства. В течение месяца, который начинает отсчитываться с дня подачи заявления и правоустанавливающих документов, с гражданином должны заключить договор.

Для того чтобы заявление приняли, нужно, чтобы его подписали все собственники жилья. Кроме заявления, необходимо представить следующие документы: — правоустанавливающие документы (оригиналы) – свидетельство о праве собственности, договор дарения и т. д.; — документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений или ограничений (выдается Департаментом или Москомрегистрацией – это зависит от того, в какое время была приватизирована квартира); — выписка из домовой книги с момента заселения помещения (срок действия выписки – 2 месяца); — копия финансового лицевого счета для передачи комнат в коммунальных квартирах (срок действия счета – 2 месяца); — поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений, причем на каждый объект нужно представить отдельные план и экспликацию (срок действия – один год); — документы, удостоверяющие личность граждан, желающих передать приватизированные жилые помещения в собственность города Москвы (ксерокопии); — квитанция об оплате регистрационного сбора.

Собранные документы необходимо представить в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по месту жительства.

Если все документы представлены и находятся в полном порядке, договор передачи приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность будет оформлен в течение двух месяцев (срок отсчитывается со дня подачи заявления).

Договор, как и заявление, должны подписать все собственники жилья. В том случае, если в роли собственников выступают несовершеннолетние дети, подписи за них ставят родители или законные представители, причем предварительно нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства.

После подписания договора его требуется зарегистрировать.

После того, как получена государственная регистрация

После того, как процедура государственной регистрации закончена, бывший собственник получает на руки официально зарегистрированный экземпляр договора. Департамент получает свидетельство о государственной регистрации права, а также экземпляр договора. После этого Департамент должен будет внести запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере, подтверждающую факт принадлежности данного жилого помещения к собственности города.

Согласно текущему законодательству, после подписания договора Департамент в течение 15 суток обязан предоставить гражданину жилое помещение, а гражданин, в свою очередь, может использовать его только для проживания. При этом, если в предоставленном Департаментом жилом помещении будет производиться капитальный ремонт, либо возникнут какие-либо проблемы, указанные в текущем законодательстве и требующие выселения жильцов, именно Департамент должен будет вновь предложить гражданину жилье – причем оно должно полностью соответствовать санитарным и техническим нормам.

В то же время гражданин обязан поддерживать в предоставленном ему жилом помещении порядок, жилье должно быть в надлежащем техническом и санитарном состоянии, он не имеет права производить перепланировку или переоборудование без письменного разрешения Департамента и городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы (МВК). Текущий ремонт жилого помещения должен производиться за счет гражданина.

При этом проживающий на предоставленной жилплощади человек обязан обеспечивать сотрудникам коммунального хозяйства беспрепятственный доступ в помещение для того, чтобы они могли осмотреть его техническое и санитарное состояние, а также проверить находящееся в нем инженерное оборудование.

Договор разрешает сдачу жилого помещения в аренду по договору поднайма, но предварительно это необходимо согласовать с представителями Департамента, а также организаций, которые осуществляют управление жилым фондом.

Очевидно, что гражданин должен вносить плату за пользование жилым помещением в установленные договором сроки – в противном случае, по отношению к нему могут быть применены штрафные санкции.

А как же договор социального найма?

В договоре социального найма, который заключается с гражданами, которые передали приватизированное ими жилье в городскую собственность, должна быть указана вполне определенная информация.

Во-первых, в договоре должна содержаться информация о жилом помещении, которое передается в московский городской жилищный фонд социального использования.

Во-вторых, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи нанимателя, с которым заключается договор.

В-третьих, в договоре должны указываться все члены семьи бывшего собственника (если собственников было несколько, то все члены их семей), которые на момент подачи заявления в исполнительные органы государственной власти имели самостоятельное право пользоваться указанным жилым помещением.

Необходимо отметить следующий факт. И в распоряжении префекта, и в договоре социального найма должно быть указано, что у всех граждан, которые проживали на указанной жилой площади и участвовали в приватизации помещения, впоследствии переданного городу, не возникает право на повторную приватизацию.

Сложности расприватизации

Проблемы приватизации и расприватизации жилых помещений не теряют своей актуальности. Когда срок приватизации был ограничен датой 1 января 2007 года, множество людей, еще не воспользовавшихся своим правом на приватизацию, поспешили получить жилые помещения в собственность. Однако есть и другие, те, кто хотел бы вернуть квартиру государства, воспользовавшись вместо этого условиями, предлагающимися по договору социального найма. По отношению к этому используются термины «расприватизация» или «реприватизация».

Зачем это нужно? Неужели есть какие-то причины, по которым люди готовы отказаться от собственности на жилье? На самом деле, такие причины действительно существуют. Во-первых, собственники жилых помещений должны кроме платежей за коммунальные услуги ежегодно платить налог на имущество физических лиц, в то время, как нанимателям его платить не нужно.

Ставка налога определяется в регионах и может колебаться от 0,1 до 2,0% от стоимости имущества, при этом, если стоимость имущества не превышает 300 000 рублей, то налог не может быть больше 0,1%, если стоимость укладывается в диапазон от 300 000 до 500 000 рублей, налог составит от 0,1 до 0,3%, ну а если стоимость имущества будет выше 500 000 рублей, то размер налога может достигать 2,0 процентов. Стоимость указывается БТИ, т. е. речь идет об инвентаризационной стоимости.

Возможна ситуация, в которой имущество находится в общей долевой стоимости нескольких человек, и тогда каждый налогоплательщик будет платить налог пропорционального его доле. В том случае, если собственность не долевая, а совместная, налогоплательщики будут платить поровну.

Здесь есть определенные нюансы. Пока что размер налога невелик, поэтому большинство собственников выплачивает его без каких-либо проблем. Но постоянно ходят слухи, что в ближайшее время будет принято решение, согласно которому налог на имущество физических лиц будут выплачивать, исходя из рыночной стоимости жилого помещения, а в этом случае речь будет идти о гораздо более высоких суммах.

Есть и еще одна особенность: собственник жилья платит за коммунальные услуги немного больше, чем наниматель.

Кто имеет право воспользоваться расприватизацией?

В посвященном этому вопросу федеральном законе сказано, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилую недвижимость в срок до 1 марта 2007 года, имеют право передать принадлежащее им на основании собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность. При этом госорганы обязаны это жилье принять, а с гражданами и членами их семей должны быть заключены договоры социального найма на занимаемую площадь.

При этом должны соблюдаться два условия: — данная квартира должна являться единственным местом постоянного проживания человека; — данное жилье должно быть свободна от каких-либо обязательств.

Т. е. нельзя передать в муниципальную или городскую собственность жилое помещение, которое в данный момент является залогом по кредитному договору. То же распространяется на долги по квартплате. Для того, чтобы расприватизировать такую квартиру, сначала придется рассчитаться с долгами по квартплате и выплатить кредит.

При этом необходимо учесть, что после того, как помещение будет расприватизировано, его нельзя будет приватизировать заново.

Особенности расприватизации в Москве

В Москве процесс расприватизации регулируется отдельным московским законом. Согласно этому документу, устанавливается порядок, в соответствии с которым люди, необдуманно приватизировавшие жилые помещения, могут вернуть его городу, став при этом нанимателями. Чтобы изменить статус жилья, необходимо обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства. Заявление о расприватизации должны подписать все собственники квартиры, и если хотя бы один из них будет против, расприватизировать квартиру будет невозможно.

Если заявление подписано всеми собственниками, а в соответствующие органы предоставлены все требующиеся документы, в течение месяца со дня подачи заявления с гражданами должен быть заключен договор, подтверждающий передачу приватизированного ими жилья в муниципальную собственность столицы.

После этого с гражданами заключается договор социального найма. Порядок заключения договора установлен жилищным законодательством РФ и города Москвы, в нем должны быть поименно указаны все члены семьи бывшего собственника, у которых на момент подачи заявления имелось самостоятельное право пользования данным жилым помещением (причем если собственников было несколько, в договоре должны быть перечислены все члены их семей, обладавшие таким правом).

Как признать договор приватизации недействительным

Расприватизация жилья и признание договора приватизации недействительным значительно различаются. Договор можно признать недействительным в том случае, если при его заключении были допущены нарушения законодательства. Если договор будет признан недействительным, то он теряет юридическую силу с момента его заключения.

Для того чтобы договор был признан недействительным, необходимы основания, они похожи на те, по которым признаются недействительными сделки с жильем. Первая причина для этого – нарушения закона или иных правовых актов, что сразу же влечет за собой признание договора ничтожным и, как следствие, недействительным. Следующая причина – приватизация жилья гражданами, являющимися недееспособными или ограниченными в дееспособности, причем признание граждан таковыми должно происходить в судебном порядке. Однако возможен вариант, при котором сделка, совершенная лицом в состоянии психического расстройства, может быть признана действительной в том случае, если этого потребует его опекун. Чтобы суд вынес такое решение, потребуется доказать, что договор был заключен к выгоде этого человека.

Есть свои тонкости и в признании недействительными договоров, заключенных лицами, не достигшими 18 лет. Например, сделка, совершенная малолетным, т. е. несовершеннолетним лицом в возрасте до 14 лет, автоматически будет признана ничтожной и недействительной. С другой стороны, если договор заключен несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет, то, принимая во внимание обстоятельства, суд может признать его как недействительным, так и действительным.

В ряде случаев суд может принять к рассмотрению ситуацию, в которой человек, приватизировавший квартиру, действовал под влиянием заблуждений. Т. е. в результате его действий правовые последствия значительно отличались от тех, на которые он рассчитывал. Но эти заблуждения должны быть существенными только для обстоятельств данного человека. Т. е., если гражданин желает признать договор приватизации недействительным на основании того, что он полагал, будто бы оформление договора совместной собственности с другими членами семьи никак не скажется на его правах пользования данным жилым помещением, но при этом отношения с родственниками ухудшились, то суд наверняка ему откажет.

Очевидная причина для признания договора приватизации недействительным – заключение договора под влиянием угроз, насилия, обмана и т. д.. Также возможно заключение договора на крайне невыгодных условиях, чем воспользовалась другая сторона (это называется кабальной сделкой).

Что произойдет, если суд вынесет решение о признании договора приватизации недействительным?

В случае, если договор приватизации решением суда был признан недействительным, квартира возвращается в государственную или муниципальную собственность. Собственник при этом превращается в нанимателя. Если за прошедшее со времени подписания договора время квартиру успели поменять или продать, то сделки расторгаются, и все возвращается в исходную ситуацию. Именно поэтому при покупке или мене квартиры необходимо тщательно проверять документы, обращать внимание на то, когда была приватизирована квартира, не проживали ли в ней несовершеннолетние, недееспособные граждане и т. д. Надо внимательно проверить все обстоятельства, чтобы убедиться, что данное жилье не становилось предметом сделок, которые впоследствии могут быть признаны судом недействительными.

Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным могут подать следующие категории граждан:

— те, кто принимал участие в приватизации; — другие заинтересованные лица (в качестве примера можно назвать членов семьи собственника); — иные лица (опекуны, поручители и т. п.); — прокурор; — представители органов опеки или попечительства (в том случае, если они действуют в интересах несовершеннолетних или недееспособных); — органы государственной власти — органы местной администрации.

Потребовать признать договор приватизации жилья недействительным можно в течение трех лет со дня его регистрации, но суд может продлить этот срок в том случае, если будет доказано, что срок пропущен по уважительной причине.

Как расприватизировать квартиру

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (№ 1541-1 от 04.07.1991) предоставил гражданам возможность стать полноправными хозяевами жилплощади. Однако вместе с правом распоряжения собственник приобретает обязанности, связанные с необходимостью заботиться о недвижимости.

Понятие расприватизации

Законодательство не содержит определения «расприватизация». Этим термином обозначается передача недвижимости в собственность органов местного самоуправления. По завершении процедуры помещение передается бывшему владельцу на условиях социального найма.

Различают два варианта возврата жилья государству:

1. Принудительный (на основании судебного акта).
2. Добровольный (при согласии обеих сторон).

Принудительный способ перехода жилого помещения принято называть «расприватизацией». Термином «деприватизация» обозначают добровольную передачу собственности.

Различие расприватизации и деприватизации

Возврат недвижимости государству через суд происходит, если оспаривается договор приватизации (статьи 168–172, 175–179 Гражданского кодекса РФ). Отказ властей принять жилое помещение на баланс города также является причиной расприватизации в судебной инстанции.

Деприватизация осуществляется на основании статей 450–453 ГК РФ. Отличительными чертами добровольной передачи жилья являются упрощенный порядок и краткие сроки оформления.

В отличие от деприватизации принудительный вариант оставляет за бывшим владельцем право повторного участия в бесплатном получении недвижимости.

Основания для расприватизации

Возврат квартиры государству происходит по разным причинам. Чаще всего собственники решаются на отказ от недвижимости в следующих ситуациях:

• высокий уровень расходов на содержание жилплощади и оплату налога;
• возможность улучшения условий проживания (например, участие в программе по переселению из домов, подлежащих сносу);
• по семейным обстоятельствам (например, при разводе и разделе имущества);
• из соображений безопасности (актуально для одиноких пенсионеров).

Расприватизация квартиры в судебном порядке проводится в случаях выявления нарушений при оформлении собственности (например, к участию не привлекались несовершеннолетние дети).

Необходимые условия для расприватизации

Право на добровольную передачу жилого помещения в муниципальную собственность закреплено в Федеральном законе № 189-ФЗ от 29.12.2004 (статья 20).

Проведение деприватизации возможно при соблюдении следующих условий:

• квартира является единственным жильем заявителя;
• недвижимость получена в собственность по договору приватизации;
• на помещение не наложен арест или иное обременение (узнайте, что такое обременение на квартиру);
• владелец не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Законодательство разрешает однократное использование права на деприватизацию.

Алгоритм действий

Процедура возврата недвижимости в муниципальную собственность состоит из нескольких этапов.

Пошагово порядок действий выглядит следующим образом:

• подготовка документов;
• подача заявления в орган местного самоуправления;
• подписание соглашения о переводе квартиры в муниципальный (государственный) жилищный фонд;
• оформление социального найма.

Возможность расприватизировать полученную квартиру предоставляется собственникам, которые указаны в договоре приватизации. Если в состав участников входят несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки на проведение процедуры.

Список документов

Каждая юридическая сделка начинается с подготовки пакета документов. Для оформления деприватизации потребуются:

• заявление (образец устанавливается региональными нормативными актами);
• копии удостоверений личности всех собственников (паспорта и свидетельства о рождении);
• договор приватизации;
• выписка из Единого реестра недвижимости;
• кадастровые документы;
• техпаспорт помещения;
• справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Органы местного самоуправления вправе запрашивать дополнительные документы (например, сведения об уплате налога на недвижимость).

Передача в соответствующий орган

Заявление о деприватизации принимает жилищный комитет (отдел, департамент, комиссия) администрации города. При сдаче документов требуется присутствие всех совладельцев квартиры (лично или через представителя по нотариальной доверенности).

Уполномоченный сотрудник выдает заявителям выписку о регистрации ходатайства с датой его принятия. При положительном решении власти составляют договор на деприватизацию. Подписанный документ регистрируется в территориальном подразделении Росреестра.

Срок принятия решения

Заявление с приложенными документами рассматривается в течение 30 календарных дней. По итогам изучения принимается решение о передаче (отказе в передаче) помещения в собственность муниципалитета.

Право проживания в деприватизированном помещении сохраняется за бывшими владельцами при выполнении определенных требований.

Жилплощадь передается в пользование по договору социального найма при условиях:

• семья нанимателя официально зарегистрирована в квартире;
• жильцы не имеют в собственности иного жилья.

Соглашение о социальном найме должно быть заключено в течение 2 недель с момента подписания документа о деприватизации. Если гражданина снимают с регистрационного учета, он теряет право пользования жилплощадью.

Основания для отказа в расприватизации

Законодательство определяет условия для возврата квартир в муниципальный (государственный) фонд (статья 9.1 закон № 1541-1 от 04.07.1991 в редакции от 20.12.2017).

Местные исполнительные органы отказывают в деприватизации в следующих ситуациях:

• выполнена незаконная перепланировка помещения (читайте, как производится согласование перепланировки квартиры);
• после приватизации в квартире зарегистрированы третьи лица;
• наличие долгов по оплате ЖКУ;
• один из собственников несовершеннолетний;
• жилплощадь получена в результате обмена, купли-продажи или дарения (узнайте, как приобрести квартиру в дар);
• один из участников приватизации умер.

Возврат доли в квартире государство не разрешает. Для деприватизации требуется согласие всех совладельцев.

Расторжение договора через суд

Аннулирование приватизации в судебном порядке происходит при выявлении нарушений при передаче недвижимости. Общие основания для расторжения договора определены Гражданским кодексом РФ.

Поводами для судебных разбирательств являются:

• отказ органов местного самоуправления принять имущество;
• участие в сделке недееспособного лица;
• оформление договора приватизации под принуждением.

Право обращения в суд предоставлено любому гражданину, интересы которого нарушены. Оспорить сделку следует в течение 3 лет с момента заключения. В отдельных случаях суд восстанавливает срок исковой давности, если заявитель пропустил время по уважительным причинам.

Составление искового заявления

Рассмотрение споров, связанных с приватизацией, происходит в районных (городских) судах по адресу расположения собственности. Форма иска закреплена законом (ГПК РФ, ст. 131).

Правильно составленное обращение содержит:

• точный адрес и наименование судебного органа;
• сведения об истце и ответчике (персональные данные, адрес, телефон);
• информация о спорной недвижимости (местонахождение, кадастровые характеристики);
• краткое изложение событий с указание конкретных нарушений;
• ссылки на законодательные нормы;
• исковое требование (расторжение договора приватизации и передача прав на недвижимость муниципалитету);
• перечень приложений;
• подпись и дата составления.

Бланк искового заявления о признании недействительной сделки приватизации жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь.

Количество экземпляров иска зависит от числа участников процесса.

Документы, прилагаемые к иску

Факт нарушения права необходимо подтвердить документально. В состав приложений к заявлению входят:

• копия удостоверения личности истца;
• копия договора приватизации;
• выписка из государственного реестра недвижимости;
• техпаспорт помещения;
• иные письменные доказательства.

Аргументы истца могут подкрепляться выступлением свидетелей в судебном заседании.

Госпошлина: размер и способ оплаты

Для того чтобы иск был принят судом, требуется оплатить государственную пошлину. Сумма взноса для граждан составляет 300 рублей (Налоговый кодекс РФ, ст. 333.19).

Оплата производится любым удобным для плательщика способом:

• в офисе банка;
• через платежный терминал;
• онлайн;
• в отделении почты России.

Государство предусматривает льготы по освобождению от обязательных платежей для некоторых категорий истцов (Налоговый кодекс РФ, ст. 333.36).

Судебная практика

Споры о расторжении договора приватизации часто рассматриваются в судебном порядке. Однако практика рассмотрения дел неоднозначна. Вердикт зависит от обстоятельств конкретного дела.

В суд Костромы с требованием признать договор недействительным обратился А., который долгое время работал на Севере. Сестра истца приватизировала квартиру, в которой он был прописан, без его согласия. Так как приватизация прошла с существенными нарушениями, суд признал сделку незаконной.

В производстве Ярославского суда находилось дело по иску Б. к жилищному департаменту Министерства обороны РФ. Ответчик отказывался принять на баланс приватизированную квартиру. Истец пояснил, что служит в другом регионе, несет затраты по содержанию жилья, которое не использует.

Ответчик мотивировал отказ тем, что законом не предусмотрен возврат квартиры на баланс Министерства обороны РФ. Суд удовлетворил требования истца. Отсутствие порядка возврата приватизированных помещений военнослужащими не должно нарушать их права на деприватизацию.

Как деприватизировать жилье

Квартиру, которая находится в собственности у государства, можно приватизировать, и она станет вашей собственностью. Существует также возможность вернуть жилье государству, из собственника снова превратившись в нанимателя.

Деприватизация — это перевод жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в государственный или муниципальный жилищный фонд социального использования и дальнейшее предоставление этого жилого помещения бывшему собственнику (собственникам) по договору социального найма. Т. е. деприватизация — это процесс, обратный приватизации.

Необходимость деприватизировать квартиру может быть связана с трудным материальным положением. За квартиру, которой вы владеете на праве собственности, нужно регулярно платить налог, взносы на капитальный ремонт. Наниматель жилья по договору социального найма освобожден от этих платежей. Также бывают причины личного и семейного характера. Одинокие пожилые люди иногда решают деприватизировать квартиру, чтобы она не досталась мошенникам.

Важно:после деприватизации гражданин не сможет снова воспользоваться правом на приватизацию (право на приватизацию предоставляется однократно). Также квартиру, перешедшую в жилой фонд муниципалитета, наниматель не сможет продать, сдать в аренду, оставить в наследство и использовать в качестве залога.

Законодательство о деприватизации

О деприватизации говорится в статье 9.1 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04.07.1991 № 1541-1, а также в статье 20 Федерального Закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 № 189-ФЗ:

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Вопрос о передаче приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством не урегулирован. Каждый регион и муниципальное образование самостоятельно устанавливают правила и порядок деприватизации.

В зависимости от региона могут отличаться названия ведомств, занимающихся вопросами деприватизации жилья, формы заявления на деприватизацию и пакет требуемых документов. Но в целом алгоритм схожий.

Всегда ли можно деприватизировать квартиру

• квартира является для вас единственным местом постоянного проживания;
• она получена вами в результате приватизации (не по наследству, дарению и т. п.) и свободна от любых обязательств и ограничений (обременений), в том числе от долгов за ЖКУ;
• в квартиру после приватизации не были вселены другие люди, не была сделана перепланировка;
• все собственники согласны на деприватизацию;
• никто из собственников не выбыл (в том числе по причине смерти);
• зарегистрированы сведения в ЕГРН о приватизированном жилом помещении;
• в суде нет дел по поводу оспаривания прав на приватизированную квартиру;
• состав собственников приватизированной квартиры не изменился, в том числе не было изменения долей в праве собственности.

Какие документы нужны и куда их подать

Чтобы осуществить деприватизацию квартиры, нужно подготовить документы и подать их в орган, уполномоченный на принятие решений о деприватизации жилья.

• заявление о передаче квартиры в государственную или муниципальную собственность, подписанное всеми собственниками;
• согласие на передачу в собственность муниципалитета приватизированной квартиры и заключение договора социального найма;
• копии документов, удостоверяющих личность граждан, которые передают квартиру в собственность муниципалитета: для граждан старше 14 лет — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении (оригиналы нужно взять с собой, когда будете подавать документы);
• правоустанавливающие документы на квартиру или выписка из ЕГРН;
• разрешение на отчуждение квартиры из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
• копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги с места жительства;
• справка из налоговой об уплате налога на имущество;
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии задолженности за ЖКУ.

В течение 60 дней после подачи документов будет подготовлен договор о передаче квартиры в муниципальную или государственную собственность — собственникам нужно будет снова прийти в МФЦ и подписать договор.

После подписания договор нужно передать сотрудникам МФЦ для регистрации в Росреестре. А после регистрации договора в течение двух недель с вами будет заключен бессрочный договор социального найма. Квартира теперь будет частью жилого фонда муниципалитета, а бывшие собственники и все зарегистрированные там ранее лица будут проживать в ней далее уже как наниматели.