Переход права собственности по договору купли-продажи

Переход права собственности на недвижимое имущество — это передача всех полномочий на него новому владельцу, фиксируемая в государственном реестре уполномоченным органом.

Порядок перехода права собственности

В силу ст. 551 ГК РФ переход права на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Подать документы, чтобы зарегистрировать переход права на жилое помещение либо иную недвижимость, можно несколькими способами:

• непосредственно в региональном отделении Росреестра;
• обратившись в МФЦ (многофункциональный центр);
• через портал Госуслуг (с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи);
• путем почтового отправления с описью вложения.

Для граждан расходы по государственной регистрации перехода права собственности составят две тысячи рублей. Для юридических лиц размер госпошлины больше — 22 000 рублей. Кроме этого, потребуются дополнительные расходы на оформление документов, в т. ч. на нотариальную доверенность, если бумаги подает представитель.

Это интересно: Что такое право собственности граждан

Какие нужны документы для внесения записи в госреестр

Для внесения в государственный реестр записи о смене владельца необходимо заполнить заявление установленной формы и приложить необходимые бумаги:

• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество: договор купли-продажи, дарения и т. д.;
• паспорта участников сделки;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• подписанные сторонами договоры и акты приема-передачи.

Если стороной сделки является юридическое лицо, то необходимо представить его учредительные документы. При продаже имущества, приобретенного в браке, потребуется нотариально заверенное согласие другого супруга. Если приобретаемая квартира была приватизирована, то запросите у продавца справку об отсутствии зарегистрированных в ней лиц.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» срок регистрации перехода права собственности составляет семь рабочих дней при подаче документов в Росреестр и девять рабочих дней — при обращении через МФЦ.

Заявление в Росреестр:

Когда квартира переходит в собственность при покупке

Часто продавец требует уплаты денег сразу при подписании договора купли-продажи. Поэтому покупателя в такой ситуации интересует момент перехода права собственности на недвижимое имущество: является ли он после совершения сделки и передачи денег полноправным владельцем приобретенного жилья или еще нет? Переход права собственности на недвижимость ГК РФ определяется моментом государственной регистрации. Этот нюанс стоит учитывать при определении порядка расчетов. Также желательна правовая поддержка юриста, специализирующегося на сделках с жильем, особенно при приобретении квартиры на вторичном рынке.

На что обратить внимание при оформлении сделки

Иногда один из участников сделки (чаще продавец) под различными предлогами уклоняется от визита в регистрирующий орган. В таких случаях надо иметь в виду, что по закону уклонение от регистрации права собственности на недвижимость одной из сторон способно повлечь за собой решение вопроса в судебном порядке с возмещением всех убытков за счет уклоняющейся стороны.

С 28 октября 2021 года МФЦ и органы Росреестра обязаны проводить выездные приемы заявлений и документов на регистрацию собственности. Правда, порядок и стоимость осуществления таких выездных приемов еще не установлены. Также подать заявление о регистрации права граждане смогут через нотариуса.

• Туркина Елена Алихановна

2021-10-19 15:28:53

Обратите внимание, что свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в России уже несколько лет не выдаются и передача права собственности на недвижимость подтверждается лишь выпиской из ЕГРН.

2023-04-18 06:44:02

Туркина Елена Алихановна, Уважаемая Туркина Елена Алихановна! А что это значит с точки зрения материального права? Это,на мой взгляд говорит о том, что Собственник не обладает правом собственности! А?

2023-04-18 06:51:23

«свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в России уже несколько лет не выдаются и передача права собственности на недвижимость подтверждается лишь выпиской из ЕГРН.» А в этом случае получается, что Собственник не обладает правом собственности? Что делать? Почему же допущен такой «перекос» в области права? И кто Ответчик в этом случае? Спасибо. Жду ответа на свои вопросы. С уважением.

Момент перехода права собственности на товар: по закону и по договору

Когда переходит право собственности на товар — по общему правилу при его получении покупателем. Договором стороны вправе установить иной срок: при внесении денег, в момент зачисления денег на счет продавца и пр.

Когда покупатель становится собственником по ГК РФ

Предмет договора поставки — товары: материальные ценности (вещи), то есть объекты вещных правоотношений. Закон закрепляет момент перехода права собственности на товар по ГК РФ в статье 223 ГК РФ : право переходит при передаче товара приобретателю. Передача — это вручение приобретателю или первому перевозчику ( ст. 224 ГК РФ ) в зависимости от условий сделки. Одновременно переходят риски гибели и естественной убыли вещи, расходы по содержанию имущества.

Если правомочие на вещь подлежит гос. регистрации — оно возникает со дня регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Гос. регистрация необходима по сделкам с недвижимым имуществом.

Как эти условия изменить с помощью договора купли-продажи

Стороны свободны в заключении сделок и определении их условий: переход права собственности от продавца к покупателю стороны вправе согласовать самостоятельно. Исключение — гос. регистрация: в контракте недопустимо изменение положений о его возникновении после регистрации (п. 2 ст. 233 ГК РФ ).

По тексту соглашения стороны вправе определить момент перехода права собственности по договору поставки товара и купли-продажи и выбрать подходящий вариант:

• при оплате в полном объеме;
• после поступления аванса;
• при поступлении денег на счет продавца;
• при списании денег со счета приобретателя;
• при вручении перевозчиком вещи;
• при подписании передаточных документов и пр.

В контракте стороны устанавливают дату перехода права собственности на товар, определяют период, по завершении которого вещь обретает нового владельца.

Бухгалтерский и налоговый учет операций по отчуждению вещи

Для отражения операций по продаже в бухучете бухгалтеру важно обратить внимание на переход права собственности по договору купли-продажи и сделать соответствующую проводку в соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Если положения сделки отличаются от общего правила закона (после передачи вещи), отгрузку отразите на счете № 45 «Товары отгруженные». Этот счет применяют, когда установлен переход права собственности по оплате аванса или полной стоимости. Завершают операции на счете 90.

Последовательность записей в зависимости от операций:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43	Отгружена продукция, правомочие на которую еще не перешло
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68	Начислен НДС
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62	Поступила оплата продукции
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90	Признана выручка от реализации на момент перехода правомочия (оплата продукции)
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45	Списана себестоимость отгруженной продукции
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 76	Отнесен на уменьшение выручки ранее начисленный НДС

Для целей налогового учета отражение в бухучете момента, когда товар становится собственностью покупателя, имеет значение для определения даты получения выручки и базы по НДС: выручка признается с момента перехода (п. 3 ст. 271 , ст. 39 НК РФ), для базы НДС определяют день отгрузки и день получения оплаты или её части.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, какие существуют риски случайной гибели товара. Используйте эти инструкции бесплатно.

Особенности для продавца

Продавцу важно снять с себя обязательства по сохранности вещи при её передаче не лично покупателю, а стороннему лицу: перевозчику, службе доставки, поскольку он не контролирует процесс перевозки — не осуществляет её лично. В контрактах право перехода собственности на товар при импорте определяют при сдаче его первому перевозчику, перед покупателем за сохранность вещи несет ответственность перевозчик.

При долгосрочных поставках рекомендуем согласовать с контрагентами условия, удобные для обеих сторон правоотношения. Стороне, которая готовит проект соглашения, не рекомендуется включать положения, заведомо неприемлемые для контрагента.

Особенности для покупателя

Обычно в купле-продаже право собственности переходит к покупателю с момента оплаты товара. Такой подход применяют в бытовых сделках. Покупателю важен момент вручения вещи ему лично или указанному им лицу, чтобы иметь возможность самим проверить перед подписанием акта приема-передачи целостность упаковки, количество и качество вещей.

Рекомендуем формулировки для договора:

• «Все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением вещи, переходят на приобретателя только после фактической передачи ему вещи»
• «Продавец отвечает за сохранность вещи до момента фактической передачи её приобретателю»

Не заключайте сделки, по которым вы рискуете купить некачественный или бракованный предмет, в них используют формулировки: «Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на получателя с момента сдачи предмета первому перевозчику или организации связи для доставки».

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

• Статья 222. Самовольная постройка
• Статья 224. Передача вещи

1. Одним из самых типичных производных оснований приобретения права собственности является передача вещи по договору о ее отчуждении (традиция). Субъектом, в лице которого возникает право собственности в указанный момент, является сторона договора. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на момент, с которого по общему правилу возникает право собственности у приобретателя вещи по договору. Комментируемая статья прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако она устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является отчуждение вещи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).

Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств. Однако, если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно, выделяют систему консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), систему традиции и систему регистрации (переход права собственности в момент регистрации). Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец предполагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).

О понятии передачи вещи см. коммент. к ст. 224 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлены особенности возникновения права собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Данное правило имеет весьма важные практические последствия. Так, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.

3. В 2004 г. комментируемая статья получила важное уточнение: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Подробнее об этом см. коммент. к ст. ст. 234, 302 ГК.

4. Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. Нередко, однако, его ограничивают указанием на то, что с переходом права собственности, как правило, связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта, что, конечно, правильно, но значение определения момента перехода права собственности этим не исчерпывается. Прежде всего, установление момента перехода права собственности важно для самих участников договора, для определения того, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника. Но поскольку право собственности — вещное право и относится к абсолютным правам, противопоставляемым всем третьим лицам, то и для последних имеет значение точное определение, какая из сторон — продавец или покупатель — является собственником данного объекта.

В этом плане интерес имеется у кредиторов, а также у государства в лице налоговых органов в случаях обращения взыскания на имущество, так как вещественный состав имущественной массы должника определяется с учетом момента перехода права собственности по заключенным отчуждательным сделкам. В настоящее время это особенно важно в случаях ликвидации юридического лица, при определении конкурсной массы объявленного несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской деятельности.

Легитимация истца по виндикационному иску (как правило) и по обязательственному иску из причинения вреда требует определения момента перехода права собственности, если данная вещь стала предметом купли-продажи, мены или иной отчуждательной сделки, поскольку тот и другой иск вправе предъявлять по общему правилу собственник вещи.

Можно указать и ряд других отношений, в связи с которыми неизбежно определение субъекта права собственности на вещь, ставшую предметом сделки о ее отчуждении: определение наследственной массы, иск об исключении имущества из описи, определение субъекта страхового интереса, имеющего право на страховое возмещение, и др. (см.: Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору // Правоведение. 2000. N 3. С. 121 — 132).

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-67462 от 18 октября 2016 г. ru

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

• Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
• Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст. 16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» // СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).

Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним».

Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА. 2001. N 49).

3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).

4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя — как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).

5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21). Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).

При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.

Аргументы администрации о том, что заявленные в рамках настоящего дела требования имеют неимущественный характер, отклонены судами, со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 8.1, статью 131, пункты 1, 2 статьи 223, пункты 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 126, статью 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», и указанием на то, что по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями 209, 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.

Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора купли-продажи от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества «ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП» от регистрации перехода права на соответствующую долю.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 209, 218, 223, 301, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей до 01.01.2017 (далее — Закон N 122-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пунктах 32 и 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу о недоказанности Обществом возникновения у него права собственности на истребуемое имущество.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьи 170, 196, 199, 421, 431, 452, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил заявленные требования в части взыскания основной задолженности по договору купли-продажи недвижимости, признав пропущенным срок исковой давности за период с ноября 2012 по январь 2013, так как согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012 покупатель должен вносить оплату частями по 1 000 000 рублей ежемесячно, начиная с ноября 2012 года, а исковое заявление было подано в суд 26.02.2016.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 12, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 121 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отказали в иске исходя из следующего: избранный ООО «Азия-Европа» способ защиты права не влечет его восстановления, поскольку истец не владеет помещениями, являвшимися предметом договора N 29/0; на указанные объекты в судебном порядке признано право собственности ООО «Козерог», а в последующем зарегистрирован переход права к физическим лицам; Краснодарским краевым судом при рассмотрении дела N 2-3863/2015 установлено, что ООО «Европа- Азия» не является членом ЖСК «Велена».

На момент рассмотрения спора первичное право собственности зарегистрировано за Кооперативом. Следовательно, Товарищество имело право требовать от Кооператива исполнения обязанности по передаче ему 1\2 доли в праве собственности на объект, а в случае уклонения Кооператива от исполнения в добровольном порядке, заявить требования в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимся в пунктах 5, 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.

Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества «ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП» от регистрации перехода к истцу права на соответствующую долю в праве собственности.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 8, 11, 12, 209, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду ненадлежащего выбора истцом способа защиты права.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества, проанализировав условия договора купли-продажи, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 453, 454, 486, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, пришли к выводу об обоснованности иска общества «Т Плюс» и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества «НЕО».

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.