Обычно при покупке квартиры мы стараемся учесть все нюансы, однако это не всегда получается. Нередко новый собственник забывает проверить долги, которые достаются ему от старых владельцев квартиры, в том числе и за капремонт. «МИР 24» узнал у юристов о том, как быть с долгом по капитальному ремонту от бывших собственников, кто его обязан выплачивать и поможет ли в этом деле суд?
По словам юриста Юрия Капштыка, обязанность собственника жилья оплачивать капремонт закреплена в ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ. Невыполнение обязательств приводит к образованию долга, начислению пени и штрафным санкциям. Неплательщикам должны высылаться напоминания о задолженности. Ежемесячно на долг за капремонт начисляется пени по ставке 1/300 за каждый просроченный день.
«В ЖК РФ четко указано, что собственники уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, которые им должны предоставляться в определенные сроки. Однако в законе отсутствуют требования, каким образом должны предоставляться эти платежные документы», – говорит адвокат Жанна Казаринова.
Обычно квитанции кидаются в почтовый ящик, но их отсутствие не является поводом для того, чтобы не платить – добросовестный собственник всегда имеет возможность проверить задолженность и распечатать квитанции для оплаты на сайте оператора. А вот если платежные документы отсутствуют и на этом сайте, можно зафиксировать данный факт с помощью нотариуса и представить в суд.
Кроме того, существует трехгодичный срок исковой давности. Он исчисляется с того момента, как наступает обязанность по оплате очередного взноса. Нельзя взыскать задолженность более чем за три года. Но здесь есть один нюанс, на который следует обратить внимание:
«Сам по себе суд не может применить исковую давность. О ней нужно заявить суду. А собственник этого сделать не может, поскольку заявление о взыскании взносов рассматривается в приказном порядке без участия сторон. Собственник может подать до вынесения приказа письменное заявление в суд о применении исковой давности, но он практически никогда не знает о поданном в отношении него судебном приказе», – отмечает Жанна Казаринова.
В настоящее время заявления о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт, коммунальные услуги в сумме, не превышающей 500 000 рублей, рассматриваются в порядке приказного производства: судья на основании документов, представленных заявителем, без вызова сторон выносит приказ, который является исполнительным документом. Суд даже не обязан расписывать, почему он взыскивает эту сумму. Взносы на капитальный ремонт в порядке приказного производства суд взыскивает и за пять, и за десять лет, срок давности не применяет, ведь никто о нем не заявляет.
Затем этот приказ высылается должнику, который имеет право в течение десяти дней со дня его получения направить в суд возражения относительно его исполнения, говорит Жанна Казаринова. При этом должник не обязан объяснять, почему он возражает – достаточно самого факта несогласия. Нужно направить в суд возражения в этот срок ценным письмом с описью и уведомлением о вручении или сдать под подпись непосредственно в канцелярию суда. После получения возражений суд отменит приказ, сторонам направит определение о его отмене.
Но обязан ли выплачивать этот долг новый собственник? Если вы принимаете в наследство квартиру, то обязанность по долгам и кредитным обязательствам, в том числе и платы за капремонт переходят к вам. При этом срок исковой давности также составляет три года, говорит Юрий Капштык.
При покупке квартиры вы, становясь новым собственником, также должны уплатить долги:
«Долги переходят, так как вы стали новым собственником и на вас возложена обязанность содержания помещения, в том числе погасить долг. Чтобы не купить «долговую» квартиру, в момент заключения договора купли/продажи предложите продавцу предоставить или получите сами выписки по взаиморасчетам по коммунальным услугам и проследите, чтобы в договоре было указано, что задолженностей по квартире не имеется. Приложите к акту приема/передачи помещения, в том числе по расчетам за взносы на капремонт», – советует Юрий Капштык.
В случае, если продавец не поставил вас в известность о долге, а в договоре указано отсутствие задолженностей, вы вправе взыскать сумму долга в судебном порядке с прежнего владельца, так как он действовал недобросовестно.
«В договоре отчуждения квартиры можно урегулировать вопрос задолженности. Но следует учитывать, что задолженность, скорее всего, все равно будет взыскана с нового собственника. А старый собственник должен возместить убытки новому. Но после перехода права бывший собственник обычно начинает уклоняться от этой обязанности. Поэтому проще всего уменьшить стоимость квартиры на сумму долга и пени», – комментирует Жанна Казаринова.
Кроме того, бывают ситуации, при которых новый собственник покупал квартиру с уже погашенным долгом, а впоследствии, сделав перерасчет долга за капремонт, увидел, что сумма задолженности изменилась в большую сторону. Такое может произойти из-за ошибок управляющей компании: неправильно указанного метража квартиры или адреса. Обычно в этом случае спор решается в пользу собственников:
«Здесь однозначно прослеживается халатность управляющей компании, поэтому если на момент продажи все долги были погашены и имелся подтверждающий документ, то оба собственника, старый и новый, имеют право не признавать данный долг. Это технические ошибки непосредственно работников УК, и если дело будет рассматриваться судьей, им будет трудно доказать, что этот долг необходимо выплачивать собственнику», – рассказывает Юрий Капштык.
Поэтому единственным верным способом избежать выплаты долгов бывшего собственника квартиры является тщательная проверка всех документов перед куплей/продажей.
Статьи
В каких случаях новый собственник обязан оплатить задолженность предыдущего
Изображение от wirestock на Freepik Рынок недвижимости не стоит на месте. Собственники помещений МКД регулярно продают, покупают, меняют, дарят, принимают в качестве наследства помещения. В данной статье рассмотрим обязанности нового собственника помещений.
Дарение
Согласно ч.1 ст.572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. В силу ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, нормы действующего законодательства не содержат положений о переходе задолженности за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника в случае дарения (безвозмездной передачи) квартиры. Исходя из положений п.5ч.2 ст.153 ЖК РФ, бремя содержания, полученной в дар доли, возникает у одаряемого с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса. Исключением из общего правила является задолженность за капитальный ремонт. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. При этом, в силу ст.313 ГК РФ, задолженность дарителя может погасить одаряемый либо любое другое лицо добровольно.
Купля-продажа
По общему правилу собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества. В соответствии п. 1 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Следовательно, с момента возникновения у него права собственности на помещение.
Полная версия доступна только подписчикам
Комментарии
ЕваРина жкх
Здравствуйте! У меня вопрос по обязанности внесения платы за жилое помещение при отмене договора дарения в связи со смертью одаряемого ранее дарителя (прописано в договоре дарения) и отсутствия у одаряемого наследников. Будет ли даритель, восстанавливаясь в праве собственности на данное имущество, нести обязанность гасить долги, образовавшиеся в период владения квартирой одаряемым?
Не хочешь, а надо: когда придется платить по чужим долгам за недвижимость
Бывают ситуации, когда добросовестные плательщики, не успевшие задолжать ни за что и никому, вынуждены выплачивать чужие долги за недвижимость. Сайт «РИА Недвижимость» решил разобраться, как такое происходит и можно ли отказаться от уплаты долга за другого человека.
Купля-продажа с сюрпризом
Долги за услуги ЖКХ – это достаточно животрепещущая тема, ведь за неуплату будут начисляться пени, а в совсем тяжелых случаях взыскание задолженности пройдет через суд. В результате чего на счета должника могут наложить арест, он не сможет выезжать за границу, водить автомобиль. Все это крайне неприятно, и многим не хотелось бы, чтобы на них легли еще и чужие долги – к примеру, после покупки жилья.
Впрочем, как раз в данной ситуации можно выдохнуть, так как при приобретении квартиры с долгами по коммунальным платежам, выплачивать их новому собственнику не придется, они остаются ответственностью бывшего владельца жилья (п. 3 ст. 308 ГК РФ, ст. 153, ст. 155 ЖК РФ), успокаивают эксперты.
«Исключение составляет ситуация, когда в договоре купли-продажи отдельно прописано о переводе обязанностей по оплате коммунальной задолженности на нового собственника. В этом случае управляющая компания сможет взыскать долги с нового собственника», – акцентирует внимание партнер юридической фирмы «Неделько и партнеры» Марина Клепко.
Также есть важный и неизбежный для покупателя нюанс – это долги по плате за капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), обращает внимание гендиректор управляющей компании «Бескудниковский» Дмитрий Чуркин. Их точно придется гасить новому собственнику.
Так что перед тем, как покупать квартиру, Чуркин советует тщательно проверить все платежки не менее чем за три года до даты сделки, ведь именно таков срок исковой давности по взысканию долгов за капремонт.
«Еще один вариант обезопасить себя – включить в договор купли-продажи условие, по которому продавец обязуется погасить такую задолженность за период проживания на данной жилплощади, если она обнаружится уже после покупки квартиры», – указывает директор юридического бюро «Рентавед» Артем Филатов.
Если предыдущий собственник в дальнейшем откажется исполнять прописанное в договоре обязательство, этот пункт позволит взыскать с него деньги уже в судебном порядке, добавляет управляющий партнер «РИ-консалтинг» Елена Гладышева.
Долг в наследство
Если новый собственник при покупке жилья в основном защищен от долгов предыдущего владельца, то в случае с наследством все совсем не так, констатируют эксперты.
К наследнику переходят все долги умершего (в том числе и за услуги ЖКХ), за исключением задолженности, неразрывно связанной с личностью наследодателя (к ним относятся долги по алиментам или право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью другого человека), напоминает нотариус города Севастополя Анна Бокань.
«Что касается кредитных и ипотечных обязательств: долг по кредитному договору переходит на наследников на тех же условиях. Если по кредиту имелся поручитель, который погасил долг за умершего заемщика, то за ним сохраняется право требования оплаченных сумм с наследников», – добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Остапенко.
В том случае, когда у умершего был заключен договор страхования по выплачиваемому кредиту, страховая компания погасит задолженность (начисленную после смерти заемщика), однако в данном случае необходимо изучать условия страхования и исключения, при которых страховщики будут иметь право потребовать возмещение с наследников, говорит она. Например, если причиной смерти было самоубийство, то страховая просто откажет в выплате.
Вступить в наследство, отказавшись от долгов, невозможно – если за унаследованной квартирой числятся долги, например, по оплате коммунальных услуг, то к наследнику также перейдет и обязанность их оплатить, предупреждает Гладышева. Единственный вариант – полностью отказаться от наследства.
Правда тут есть один нюанс – наследник отвечает по долгам наследодателя только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (ст. 323, ст. 1175 ГК РФ) и ни в коем случае не своим собственным (п. 1 ст. 416 ГК РФ), подчеркивает Клепко.
«Если вами унаследована квартира, например, стоимостью 8 миллионов рублей, а долги составляют 10 миллионов, то квартира будет реализована – выплачен долг. Оставшиеся 2 миллиона не могут быть погашены за счет вашего имущества», – объясняет Бокань.
В ситуации, когда наследство приняли несколько наследников, они отвечают по долгам умершего солидарно. Это означает, что кредитор наследодателя вправе потребовать полной или частичной уплаты долгов как от всех наследников, так и от любого из них по отдельности, добавляет Гладышева.
Правда в этом случае наследник, оплативший задолженность, может потребовать от остальных наследников возмещения уплаченного за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ), уточняет она.
Например, в наследство вступили два наследника:
У наследодателя имелся долг перед кредитором на сумму 4 миллиона рублей.
С учетом долей в наследстве, долг каждого наследника перед кредитором составлял:
Первый наследник добровольно оплатил указанную задолженность на сумму 4 миллиона. В этом случае он имеет право предъявить регрессное требование ко второму наследнику о взыскании 1 миллиона рублей.
«Чтобы при наследовании не получить неприятных сюрпризов, перед тем как вступать в права, необходимо выяснить, что входит в него – какое имущество, какой стоимости и какие долги имеются у наследодателя», – рекомендует Клепко.
Если станет понятно, что стоимость имущества, причитающегося по наследству, будет недостаточна для погашения долгов или равна их сумме, вступать в наследство просто нет смысла, резюмирует она.
Если в квартире несколько собственников, то владельцы долей обязаны оплачивать жилье и коммунальные услуги соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ; ч. 1 ст. 153, ч. 3 ст. 154, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ), говорит Клепко. Проблемы как правило возникают в том случае, когда кто-то из них отказывается платить и копит долги.
Особенно сложной становится ситуация, когда лицевые счета не разделены. В этом случае, если какая-то коммунальная услуга не оплачивается в течение двух месяцев, то по общему правилу управляющая компания имеет право отключить в квартире доступ к электричеству, водоснабжению и отоплению, предупреждает юрист «Генезис» Татьяна Мацукова.
«При неразделенном лицевом счете исполнитель коммунальной услуги не имеет возможности идентифицировать платежи отдельно по сособственникам и осуществляет их консолидированный учет», – говорит Чуркин, предупреждая, что добросовестный плательщик своей части платежей рискует столкнуться с тем, что в квартире действительно отключат, к примеру, электричество за долги другого собственника.
В этом случае эксперты советуют платить за всех, а затем требовать компенсации у других собственников через суд.
Например, квартира принадлежит на праве собственности двум людям по ½ доли каждому. Все коммунальные услуги за определенный период оплачивались одним из собственников, тогда как другой в течение этого времени в квартире не проживал и оплачивать коммунальные услуги отказывался.
Так вот плативший владелец вправе требовать с должника компенсации расходов за указанный период времени (техническое обслуживание, отопление, содержание и ремонт, взносы на капремонт), за исключением расходов по водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, учитываемые по показаниям приборов учета, обращает внимание Клепко.
В том случае, если недобросовестный собственник так и не заплатит, то на его долю может быть наложен арест – в этом случае человек имеет право жить в квартире, но временно не сможет распоряжаться своей долей (например, продать ее), рассказывает Мацукова.
В дальнейшем по решению суда доля может быть изъята, но только в том случае, если сумма задолженности соразмерна стоимости доли, а квартира не является для этого собственника единственным жильем. Впоследствии ее будут продавать с торгов, для того чтобы на вырученные деньги погасить долг собственника за ЖКХ, добавляет она.
Для того, чтобы не зависеть друг от друга в вопросах оплаты за ЖКХ, оптимальным вариантом будет разделить лицевые счета. После этого оплата будет рассчитываться пропорционально площади в квартире, которой владеет каждый собственник.
Можно составить соответствующее соглашение между владельцами и обратиться с ним в управляющую компанию или ТСЖ. Далее УК разделит лицевые счета в соответствии с долями, и квитанции об оплате будут формироваться на каждого сособственника отдельно.
Если же собственники не смогли договориться о порядке разделения счета, то этот вопрос придется решать в суде.
В супружеской связке
Все имущество, приобретенное супругами в период брака, является общим совместным имуществом (кроме подаренного, унаследованного и приватизированного), независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано, напоминает нотариус города Севастополя Ольга Каленкович.
Но долги в браке распределяются иным образом, говорят юристы.
«По общему правилу супруг не отвечает по личным обязательствам мужа или жены. Каждый из них по своим долгам рассчитывается только своим имуществом», – констатирует Клепко.
Правда если личного имущества будет недостаточно для того, чтобы погасить долг, кредитор вправе требовать выдела в совместной недвижимости супругов доли должника, которая причиталась бы ему при разделе общего имущества, рассказывает она. Но доля второго супруга все равно остается неприкосновенной.
Однако из этого правила есть исключение, предусмотренное п. 2 ст. 45 СК РФ, предупреждает Клепко и поясняет, что если долговое обязательство возникло по инициативе обоих супругов в интересах семьи либо является обязательством одного из них, по которому все полученное было использовано на нужды семьи, то взыскание может быть обращено на их общее имущество.
В качестве примера собеседница агентства приводит ситуацию с кредитом, когда он оформлен на одного из супругов, но деньги были получены с согласия мужа/жены или потрачены на общие нужды семьи. Тогда второй супруг также будет нести ответственность по этому кредиту, даже если он не подписывал договор.
Распределение долгов супругов после расторжения брака осуществляется по тому же принципу – если долг общий, то муж и жена отвечают солидарно. При этом действуют сроки исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ), подчеркивает Клепко.
Многих волнует вопрос – могут ли за долги супруга отнять квартиру?
На него нет однозначного ответа. Такая возможность зависит от режима собственности, установленного в отношении данной квартиры (является ли она совместной собственностью супругов), а также является ли она единственным жильем, объясняет Клепко.
Например, супруг взял кредит и не возвратил его. Если кредитору удастся доказать, что кредит был получен по инициативе обоих супругов (оба они знали о заключении кредитного договора и были заинтересованы в его получении) или сумма кредита была использована на нужды семьи, он вправе требовать взыскания суммы задолженности с обоих супругов солидарно и наложения взыскания на всю квартиру, в отношении которой установлен режим совместной собственности.
Если отсутствуют доказательства того, что кредит является общим, кредитор вправе требовать взыскания задолженности только с супруга-должника, а также выдела его супружеской доли в совместно нажитой квартире и, соответственно, наложения взыскания на данную долю, объясняет Клепко.
Решить многие потенциальные проблемы с долгами супругов может заключение брачного договора, отмечает Бокань. В нем можно определить, какое имущество является личным имуществом мужа или жены, и, соответственно, кто за какие долги отвечает.
При этом важно понимать, что брачный договор должен быть заключен ранее даты оформления кредита, предупреждает нотариус. Если кредиты уже имеются, то о заключении брачного договора необходимо будет поставить в известность кредиторов, а те, в свою очередь, могут обратиться в суд за признанием такого документа недействительным, если будут не согласны с его условиями.
Переходят ли долги за коммуналку новому собственнику и как от них избавиться
Да-да, бывает и такое! Вообще, вторичный рынок полон сюрпризов, и задолженность по коммуналке — один из них. Так, бонус в виде долговых обязательств может достаться по наследству вместе с правами на собственность. Как обнаружить долг за услуги ЖКХ и должен ли новый собственник погашать его, рассказывает Mafin Media.
Долг за услуги ЖКХ — что это
Каждый собственник обязан оплачивать счет за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) ежемесячно до 10-го числа. После 11-го начинается просрочка, а с 31-го капают пени. Их размер увеличивается после 91-го дня неуплаты.
Однако, сколько бы ни накапало пени, срок исковой давности коммунальных долгов — три года.
- уже при небольшой задолженности могут не выпустить собственника за границу и понизить кредитный рейтинг, что негативно скажется на процентной ставке любого займа;
- при значительной — отключить от поставки ресурса и наложить арест, а это уже обременение: любые действия с таким имуществом запрещены, даже дарение или завещание.
Как обнаружить долг по коммуналке
Как и другие обременения, арест будет указан в выписке из ЕГРН, которую обязательно нужно просить у продавца.
Какая задолженность значительная, какая не очень и что делать с неплательщиком, решают управляющие организации. Коммунальщики могут подать в суд и добиться наложения ареста, а некоторые даже ставят такую черно-желтую пирамиду.
Да, так покупателю точно будет ясно, что с квартирой что-то не так. Но что делать, если обременения на квартире не висят и никаких пирамид на придомовой территории не стоит? Можно уточнить наличие задолженностей в управляющей организации.
Предположим, сделка была зарегистрирована: покупателя не насторожила цена ниже рынка, а Росреестр не нашел обременений. И что делать?
Нужно ли платить по долгам прошлого собственника
Если сделка совершена по договору купли-продажи, новый собственник не отвечает по долгам предыдущего за ЖКУ, но при оформлении права собственности к новому собственнику переходят обязательства по оплате долгов за взносы на капитальный ремонт.
Долговые обязательства по жилищно-коммунальным услугам лежат на собственнике, которому была оказана услуга. Взносы на капремонт переходят к новому.
Иногда продавец и покупатель договариваются: цена за квартиру будет снижена в счет погашения коммунального долга. Но оформлять такую сделку рискованно, один из участников легко может обмануть. Продавец — не продать квартиру после погашения долга, а покупатель — не погасить долг.
В таких сделках открывают отдельную банковскую ячейку для хранения средств на погашение коммунального долга.
Если собственник получил квартиру по наследству, преемник умершего берет на себя все долговые обязательства по этому имуществу, но в пределах его стоимости.
Имущество и долги — единое целое, отказаться от долгов можно, только не приняв наследство.
Что делать, если вы купили квартиру с долгами?
Покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с неприятным сюрпризом — застарелыми долгами бывшего владельца по уплате не только услуг ЖКХ, но и налога на недвижимость, других платежей. Можно ли проверить, числятся ли за приобретенной собственностью задолженности? Можно ли какие-то из этих долгов скостить, или придется оплачивать по полной?
Налог на недвижимость
— Насколько обоснованны эти опасения, и надо ли покупателю беспокоиться за такие долги предыдущего собственника — не придется ли ему потом их гасить?
— Давайте разбираться по порядку. Что касается налога на имущество физических лиц, плательщиками этого налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество (ст. 400 Налогового кодекса РФ), — рассказывает Александр Перепелкин, начальник юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость». — Он начисляется и оплачивается владельцами ежегодно за каждый календарный год (налоговый период).
В случае возникновения или прекращения у налогоплательщика права собственности на имущество в течение налогового периода (предположим, что кто-то продал или купил квартиру) налог уплачивается прежним и новым собственником только за фактическое количество полных месяцев владения имуществом на праве собственности за этот год. Плюс еще один месяц — для прежнего собственника имущества, если право собственности прекратилось до 15 числа неполного месяца. И один дополнительный месяц — для приобретателя имущества, если право собственности возникло после 15 числа неполного месяца (ст. 408 НК РФ).
Таким образом закон делит налог на имущество физических лиц за тот год, в котором произошел переход права собственности, между прежним и новым собственником квартиры, исходя из количества полных месяцев владения имуществом каждым из них.
Аналогичные правила действуют и в отношении налога на имущество, уплачиваемого юридическими лицами (глава 30 НК РФ).
— Выходит, никакие долги прежнего собственника по налогу на имущество нового владельца волновать не должны, даже если он задолжал налоговой за несколько лет?
— Именно так. Но из этого правила есть одно исключение. И касается оно не покупки квартиры, а приобретения ее в собственность в порядке наследования. В этом случае к наследнику вместе с квартирой переходит (в пределах стоимости наследственного имущества) и не исполненная обязанность наследодателя по оплате налога на имущество (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ).
Платежи за коммуналку
— А что с долгами по ЖКУ?
— Тут тоже действует общее правило: новый собственник не отвечает за долги предыдущего, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Закон гласит: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса РФ). Есть и другая обязанность, так же закрепленная законом: граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ, касающегося введения взносов на капитальный ремонт. По умолчанию переход этой обязанности происходит в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако на практике стороны договора купли-продажи чаще всего привязывают договором к передаче квартиры и переход обязанности уплатить все прежние долги от продавца к покупателю в соответствии со ст. 556 ГК РФ по передаточному акту или иному документу о передаче, где фиксируют показания счетчиков и других приборов учета.
Взносы за капремонт
— А взносы за капремонт? Правда ли, что тут неважно, прошлый или нынешний собственник наделал долгов?
— Да. Из правила, которое я привел выше, есть одно исключение. И связано оно как раз с новой обязанностью собственников жилых помещений по уплате взносов на капремонт (ст. 158 ЖК РФ), которые в соответствии со статьями 154, 158 ЖК РФ включены законодателями в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При переходе права собственности на квартиру к новому владельцу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате этих взносов (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Поэтому, если за бывшим собственником числится долг по взносам на капитальный ремонт, то, в отличие от других коммунальных расходов, оплачивать его придется новому собственнику.
В общем, стоит помнить: покупая квартиру (или становясь ее собственником по другим основаниям, таким как дарение, наследство), вместе с правом владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ) вы приобретаете и некоторые обязанности в отношении квартиры. В частности, по оплате налогов и других обязательных платежей. Даже если закон вас освобождает от уплаты долгов прежнего владельца, походить по инстанциям, чтобы это всем доказать, придется. Поэтому при покупке квартиры не последним делом для вас должна стать проверка приобретаемой недвижимости на отсутствие задолженностей по коммунальным и другим обязательным платежам, связанным с квартирой, — заключил юрист в комментарии для Sobesednik.ru.