Переоформление договора социального найма

С учетом изменений, которые происходят в процессе пользования жилым помещением, законодатель дает нанимателю и членам его семьи право изменить договор социального найма жилого помещения. Некоторым вопросам, возникающим в связи с изменением такого договора, и посвящена настоящая статья.

Стабильность и изменения

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер, что гарантирует стабильность жилищных прав граждан и устойчивость жилищных отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. ст. 1, 60 ЖК РФ).

В то же время договор жилищного найма не может оставаться неизменным, так как возможны изменения жизненных обстоятельств. В данной статье будут рассмотрены изменения договора по требованию нанимателя и членов его семьи.

Права членов семьи нанимателя

Как следует из ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, наниматель имеет право на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи, что ведет к изменению соответствующего договора.

Возникновение такого права возможно при соблюдении определенных условий и в отношении определенного круга лиц.

Супруг нанимателя, его дети и родители могут быть вселены в занимаемое жилое помещение только с согласия проживающих там членов семьи. При этом размер жилой площади нанимателя значения не имеет. Вселение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи (родственники, нетрудоспособные иждивенцы и др.) возможно с согласия членов семьи и наймодателя. Размер жилой площади, куда вселяются новые члены семьи, на сей раз имеет значение — наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи будет менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ). Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и согласие наймодателя не требуется.

Вселение члена семьи нанимателя должно быть отражено в договоре социального найма, поскольку меняется состав субъектов и условий договора, связанных с оплатой жилья и коммунальных услуг и пр. (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (п. 27 Постановления N 14 Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009).

Несовершеннолетние жильцы

Установленный порядок вселения несовершеннолетних граждан не всегда может быть определен с достаточной достоверностью.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 09.06.2008 несовершеннолетний А. признан не приобретшим права на спорное жилое помещение и снят с регистрационного учета. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что несовершеннолетний А. после регистрации в спорной квартире в 2003 году фактически в жилое помещение не вселился и не проживал. Иными словами, имеют место обстоятельства, не позволяющие на основании ч. 1 ст. 69 ЖК РФ признать несовершеннолетнего А. членом семьи нанимателя спорной жилой площади. Последующие судебные инстанции оставили это решение без изменения, однако Верховный Суд РФ не согласился с ним по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, несовершеннолетний А. был зарегистрирован в спорном жилом помещении 16 апреля 2003 года. В квартире на этот момент проживал отец ребенка М. Мать ребенка О. не возражала против регистрации и проживания ребенка на спорной жилой площади.

Таким образом, родители А. определили место проживания ребенка на жилой площади отца. По смыслу норм ст. 70 ч. 1 ЖК РФ и п. 2 ст. 20 ГК РФ несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение. При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть признано вселенным.

Имея право на спорную жилую площадь, А. в силу своего возраста самостоятельно реализовать свое право пользования квартирой не мог. Суд данное обстоятельство оставил без внимания, так же как и то, что расторжение брака родителей или их раздельное проживание не влияет на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 62 СК РФ), в том числе и на жилищные права (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 4. С. 15 — 16).

Жилищные права граждан (независимо от их возраста) гарантируются ст. 40 Конституции РФ и ст. 1 ЖК РФ. ВС РФ рекомендует нижестоящим судам выяснять, могут ли несовершеннолетние, имеющие право на спорную жилую площадь, которая определена им в качестве места жительства согласием их родителей, самостоятельно реализовать свое право пользования жилым помещением. При этом Суд, очевидно, имел в виду и то, что несовершеннолетним могли чиниться препятствия во вселении в жилое помещение, являющееся предметом спора.

Изменение договора по инициативе семьи

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае их объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все жилое помещение (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

В случае спора в суде нужно доказать, что, во-первых, граждане проживают в одной квартире по самостоятельным договорам; во-вторых, они создали одну семью (ст. 69 ЖК РФ).

Статья 82 ч. 2 ЖК РФ предусматривает возможность замены нанимателя по его инициативе любым дееспособным членом семьи с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Причины такого изменения могут быть различны: выезд нанимателя на другое постоянное место жительства, нежелание исполнять обязанности нанимателя, смерть нанимателя.

Рассмотрим следующий пример. Разрешая дело и отказывая в иске Ф. к администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права на жилое помещение и обязании заключения договора социального найма жилого помещения, суд исходил из следующего.

Истица, хотя и была зарегистрирована в упомянутой комнате в качестве члена семьи нанимателя, однако постоянно в ней не проживала, совместного хозяйства с нанимателем не вела, имела на праве собственности другое жилое помещение.

Вышестоящая судебная инстанция отменила данное решение, поскольку, как видно из договора социального найма комнаты, Ф. указана в качестве члена семьи, постоянно проживающего с нанимателем комнаты А. Этот договор никем в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан, в том числе и в части включения в него Ф. Сам А. — бывший муж истицы, выехавший из этого жилого помещения в предоставленную в порядке улучшения жилищных условий квартиру, — не оспаривал факт вселения и проживания истицы в названном жилом помещении. Не приобретшей или утратившей право пользования комнатой Ф. в установленном порядке не признана.

То обстоятельство, что в собственности у истицы имелось другое жилое помещение, само по себе не может рассматриваться как ее отказ от права на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ Ф. была вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 7. С. 28 — 29).

По другому делу суд, отказывая в удовлетворении исковых требований Я. о заключении договора социального найма жилого помещении вместо умершего нанимателя, исходил из следующего. Я. не приобрел право пользования спорным жилым помещением, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию Л. не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесения изменения в договор социального найма к наймодателю не обращалась.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия Л. на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки существенных доводов истца само по себе не может быть признано достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку:

• • вселение Я. и его проживание в квартире, нанимателем которой являлась Л., было постоянным в качестве члена семьи нанимателя (что подтверждается материалами дела);
  • регистрация — это административный акт и не влечет за собой ограничений прав Я., включая его право на жилище.

  При таких обстоятельствах ВС РФ отменил все состоявшиеся по делу решения нижестоящих судов и вынес новое судебное постановление, которым исковые требования Я. были удовлетворены (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 6. С. 17 — 18).

  Наниматель с согласия членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе требовать изменения предмета договора: замены жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Такая необходимость может возникнуть у семьи, если она не в состоянии оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, а субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения по правилам, предусмотренным ч. 6 ст. 159 ЖК РФ.

  Граждане, признанные малоимущими по установленным в ЖК РФ правилам, освобождаются лишь от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). На наймодателя возлагается обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления.

  Однако никаких санкций за невыполнение этого требования в предусмотренный законом срок для наймодателя, к сожалению, не предусмотрено. По ранее действующему Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» гарантией соблюдения прав нанимателя в данной ситуации было то, что с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивали жилые помещения в пределах социальной нормы площади жилья (ст. 15). Это в какой-то степени стимулировало наймодателя на подбор соответствующего варианта жилого помещения в качестве замены.

  «Коммунальные» особенности

  Некоторые особенности имеет изменение договора социального найма жилого помещения в коммунальных квартирах при освобождении жилого помещения в таких квартирах (ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК РФ), что связано с особым порядком предоставления жилых помещений в коммунальной квартире. Особый порядок имеет место как в отношении круга лиц, которым предоставляется освободившаяся комната, так и самой процедуры предоставления, а равно и способа определения лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты.

  Для выяснения этих особенностей необходимо сравнить ст. 46 ЖК РСФСР со ст. 59 ЖК РФ, что интересно с точки зрения сложившейся ранее судебной практики (опыт, который был в какой-то степени воспринят и детализирован в ст. 59 ЖК РФ).

  1. Освободившееся жилое помещение должно быть в квартире, где проживает несколько нанимателей по самостоятельным договорам жилищного найма, т.е. речь идет о коммунальной квартире (что и отражено в заголовке ст. 59 ЖК РФ в настоящее время). По одному из дел было выяснено: дом трехэтажный, коридорного типа, на каждом этаже по два коридора, по четыре изолированные комнаты в каждом, санузел и кухня расположены на лестничной клетке за пределами коридоров, комнаты имеют свою нумерацию. Суд пришел к обоснованному выводу, что расположенные на этаже жилые и подсобные помещения квартир не образуют, в связи с чем в предоставлении освободившейся комнаты проживающему в доме гражданину было отказано.

  2. При применении ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР необходимо было выяснить, что понимается под освободившимся изолированным помещением, на которое претендуют проживающие в квартире наниматели. Супруги П. с семьей из пяти человек занимали в четырехкомнатной квартире три комнаты площадью 34 кв. м. Проживающему в комнате площадью 18 кв. м Н. было предоставлено жилое помещение в другом доме, а в эту комнату вселили Ш. Супруги П. предъявили иск о предоставлении им освободившейся комнаты. Суд в иске отказал, так как комната, о которой возник спор, освободилась не в связи с улучшением жилищных условий Н., а была заменена жилищными органами с целью ликвидации жилищного конфликта, а также в связи с тем, что эта комната поступила в распоряжение жилищных органов.

  Как неоднократно разъяснял ВС РФ, под освободившимся помещением следует считать такое, которое освободилось в связи:

  • • с предоставлением нанимателю другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий;
    • с выездом на постоянное место жительства в другую местность;
    • с прекращением договора жилищного найма по причине смерти и т.д.

    3. Важное значение имеет и момент освобождения жилого помещения (до вселения истцов или после). Если к моменту вселения нанимателей в другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат этой квартиры была уже свободна, то ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР не применялась.

    Вопрос о том, кому предоставлялась комната в коммунальной квартире в случае нескольких претендентов, решался в зависимости от наличия нуждающихся в улучшении жилищных условий или занимающих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь).

    В статье 59 ЖК РФ в основном сохранился прежний порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Но есть и некоторые отличия.

    Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире имеют проживающие в этой квартире как наниматели, так и собственники комнат, но при наличии двух условий: указанные лица на момент освобождения жилых помещений признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таковых нет, то претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в коммунальной квартире наниматели (и/или собственники), признанные в установленном порядке малоимущими и обеспеченные общей площадью помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

    Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире во всех случаях носит заявительный характер. Проживающие в квартире наниматели для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган госвласти или местного самоуправления, в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда будет осуществляться предоставление.

    Теперь что касается предельного общего размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной квартире. Учитывая положения ч. 2 ст. 58 ЖК РФ, общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но:

    • • не более чем в два раза;
      • при условии, что такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в законе.

      В статье 59 ЖК РФ речь идет об освободившихся изолированных комнатах в коммунальных квартирах (хотя в тексте закона говорится об освободившихся жилых помещениях).

      Но в коммунальных квартирах еще могут быть и смежные комнаты, занимаемые по самостоятельным договорам жилищного найма. Такие комнаты, разумеется, повторному заселению не подлежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ. Следовательно, если в коммунальной квартире освободилось жилое помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем (смежная комната, проходная), это помещение должно быть передано в его пользование без каких-либо дополнительных условий.

      Поговорим о «бывших»

      Особый случай изменения договора, в том числе и по требованию нанимателя, может быть связан с его бывшими членами семьи. Бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, сохраняет все права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Но для него установлена самостоятельная ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

      Поэтому, как разъяснил Пленум ВС РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14, бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения.

      Предложение о заключении такого соглашения может исходить от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и/или нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке (п. 30 Постановления).

      Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. При этом суд исходит из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

      Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены с учетом данного обстоятельства (ч. 2 п. 30 Постановления Пленума ВС РФ N 14).

      Очевидно, что заключение такого соглашения изменяет договор для нанимателя в том, что касается размера его участия в расходах по ремонту и содержанию жилого помещения, по внесению платы за наем и коммунальные услуги, так как они теперь распределяются между нанимателем и бывшими членами его семьи.

      После заключения такого соглашения между нанимателем и бывшим членом его семьи, видимо, следует внести соответствующие изменения в договор социального найма жилого помещения или хотя бы в финансово-лицевой счет нанимателя, что даст возможность наймодателю определиться с объемом требований к конкретному лицу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения соответствующих обязанностей по договору социального найма; нанимателю и бывшему члену семьи — точно знать размер своих обязанностей перед наймодателем.

      Подведем итог

      Таким образом, договор социального найма может быть изменен:

      • • по инициативе нанимателя и членов его семьи (ст. ст. 59, 70, 81, 82 ЖК РФ);
        • по требованию (инициативе) наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ);
        • по инициативе нанимателя и наймодателя и по согласованию сторон (п. 5 ч. 2 ст. 26; ч. ч. 2, 3, 4 ст. 88).

        Как переделать договор соцнайма на другого человека?

        Для переоформления договора социального найма на другого нанимателя жилого помещения, Вам необходимо обратиться за данной услугой к наймодателю (в Москве это Департамент городского имущества города Москвы) напрямую или через МФЦ и предоставить оригиналы паспортов всех прописанных лиц (то есть требуется их согласие).

        Кто может переоформить договор соц найма?

        Кто имеет право

        Договор социального наймаможно переоформитьтолько на совершеннолетнее лицо, зарегистрированное на данной жилплощади.

        Как внести изменения в договор социального найма?

        1. Соберите все необходимые документы
        2. Обратитесь в отдел жилищной политики, подайте заявление с указанием причины, по которой вы хотите внести изменения в действующий договор
        3. Оформите согласие всех жильцов, или обеспечьте явку всех в контору

        Как исключить человека из договора социального найма?

        Ответ юриста: Исключение сведений из договора социального наймав вашем случае требует не только письменного согласия сестры, но и ее личного присутствия при подаче такого заявления. Другой вариант — это предоставление её нотариально удостоверенного согласия на исключение из договора.

        Как переделать договор найма?

        Перезаключить договори включить иное лицо как квартиросъемщика можно, обратившись в жилищный фонд с соответствующим заявлением. Как свидетельствует судебная практика, составление новой сделки наймана имя одного из членов семьи нанимателя не может проходить без согласия всех прописанных в квартире или доме.

        Как прописаться по договору социального найма?

        Если вы член семьи нанимателя по договорусоц. найма, или у жильцов есть только ордер на вселение. В этом случае нужно заполняем другое заявление о регистрации — скачать форму или образец. Также его подписывает наниматель/главный квартиросъемщик.

        Как переоформить квартиру если квартиросъемщик умер?

        В случае смерти основного (ответственного) квартиросъемщиканеобходимо переписать договор социального найма, предъявив письменное заявление от того кто будет основным квартиросъемщиком. Все остальные члены семьи должны дать согласие на кандидатуру нового нанимателя.

        Как переоформить квартиру после смерти главного квартиросъемщика?

        В статье 82 Жилищного кодекса говорится о том, что после смертиосновного квартиросъемщикалюбой из полноценных членов семьи может написать заявление на признание себя ответственным квартиросъемщикомсогласно ранее заключенному договору социального найма. ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

        Можно ли прописаться в муниципальной квартире после смерти нанимателя?

        Даже при смене нанимателяни один другой проживающий в муниципальной квартирене может быть выписан новым квартиросъемщиком. Для переоформления договора необходимо разрешение других проживающих жильцов в квартире, а также наймодателя, то есть ведомственного или муниципального органа.

        Как долго оформляется договор социального найма?

        Заключение договоров социального наймажилых помещений жилищного фонда города Москвы, предоставленные по ордеру или на основании иных решений органов исполнительной власти города Москвы Срок предоставления услуги — 30 дней.

        Как снять с регистрации бывшего члена семьи?

        Напомним, что для снятия с регистрационного учета по месту жительства в орган Федеральной миграционной службы (ФМС России) необходимо обратиться с паспортом и заявлением о снятии с регистрационного учета по месту жительства.

        Как снять с регистрационного учета родственника?

        Для того чтобы гражданина снять с регистрационного учетапо месту жительства, может потребоваться обращениея в суд с исковым заявлением о его выселении из жилого помещения, в котором он зарегистрирован, или признание его утратившим право пользования таким жилым помещением.

        Как снять с регистрационного учета члена семьи?

        Если вы хотите выписать как бывшего члена семьи, так и гражданина, таковым не являющегося, то тогда отправляете письменное уведомление по его адресу прописки (то есть своему), где предупреждаете о прекращении право проживания в вашем жилье и с требованием сняться с регистрационного учета.

        Как оформить договор социального найма

        Аренда однокомнатной квартиры 40 м² в Москве стоит в среднем от 30 000 ₽. По договору социального найма квартиру такой площади можно снимать за 1161 ₽.

        Но государство не раздает квартиры всем подряд. Шансы есть у тех, кто стоит в очереди и признан нуждающимся в жилье. Я юрист и на практике сталкивалась с социальным наймом. Расскажу, что это за договор и какие документы следует собрать, если хотите снимать квартиру у государства.

        Что такое социальный наем жилья

        Социальный наем жилья — это наем за деньги, вариант аренды. Но если в случае обычной аренды арендодатель — это физическое лицо, в социальном найме квартиру сдает государство или муниципальное образование. Оно собственник этого жилья, и тот, кто снимает, должен ежемесячно перечислять ему плату за пользование помещением.

        Снять жилье у государства может не любой гражданин. Для этого человек должен стоять на учете как нуждающийся в жилье. Государство заключает с таким гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. Жить в таком помещении наниматель может вместе с семьей. При желании он вправе даже приватизировать его, то есть приобрести в собственность.

        Кто может оформить договор социального найма

        Со стороны арендодателя это может быть любой орган, которому государство или муниципалитет дали все полномочия по этому вопросу. Например, в Краснодаре это администрация муниципального образования город Краснодар.

        Со стороны нанимателей это лица, которых признали нуждающимися в жилых помещениях. Расскажу, в каких случаях могут признать такими.

        1. Если у человека нет собственного жилья или жилья по договору соцнайма. Важно, чтобы жилья не было не только у такого человека, но и у членов его семьи.
        2. Если человек или члены его семьи уже снимают жилье по договору социального найма — причем неважно, комнату в общежитии или в доме престарелых — и на каждого проживающего приходится площадь меньше учетной нормы. Учетную норму устанавливают региональные власти. Например, в Хабаровске на учет поставят тех граждан, на которых приходится не больше 12 м². Для Москвы норма — 10 м² площади жилого помещения.
        3. Если человек или члены его семьи владеют жильем на праве собственности и на каждого члена семьи приходится площадь меньше учетной нормы, установленной в регионе.
        4. Если люди проживают в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений, — например, в доме, который скоро будут сносить или реконструировать.
        5. Те, кто снимает квартиру или комнату в квартире по договору социального найма или члены семьи собственника квартиры, где есть человек с открытой формой туберкулеза или другим тяжелым хроническим заболеванием. Жить с ним в одной квартире нельзя из-за риска заразиться, поэтому если жить им больше негде, то предоставляют другое жилье.

        При этом важно, чтобы человек был признан малоимущим, без этого в предоставлении жилья откажут. Возможность получить соцнаем есть только у малоимущих без жилья или с жильем недостаточной площади.

        В региональном законодательстве могут быть дополнительные основания и условия, чтобы признать человека нуждающимся в жилом помещении. Например, таковыми могут признать независимо от учетной нормы москвичей, которые живут в многоквартирных домах, в которых нет хотя бы одного из видов удобств: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электрической плиты, горячего водоснабжения или газовой колонки.

        Иногда граждане специально ухудшают свои жилищные условия, чтобы их можно было признать нуждающимися в жилье. Например, меняют квартиру на меньшую, фиктивно разводятся или вселяют в квартиру новых жильцов. Если это вскроется, таких людей могут поставить на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не раньше чем через пять лет со дня, когда они ухудшили свои условия.

        Например, житель города Камышина обратился в администрацию с просьбой предоставить ему жилое помещение. В качестве основания он указал, что живет в одной комнате с матерью, которую в отношении него лишили родительских прав. Получалось, что по закону они друг другу посторонние люди и жить вместе не могут. Помимо этого, на каждого из них приходилось всего по 6 м², хотя минимальная норма в этом регионе — 10 м².

        Администрация отказала, и гражданин отправился в суд. В суде выяснилось, что раньше этим гражданам уже выделяли жилье, причем две комнаты площадью 25,4 м². Но гражданин вселяться в них не захотел.

        Когда мать надумала приватизировать комнаты, он отказался участвовать в приватизации. В результате мать приватизировала все на себя и одну комнату продала. Администрация сочла, что у гражданина была возможность жить отдельно от матери. Но своими действиями он сам ухудшил свои жилищные условия, а значит, не имеет права на жилье по социальному найму. И суд с администрацией согласился.

        Как получить жилье в социальный наем

        Для этого нужно встать на жилищный учет в качестве лица, нуждающегося в жилом помещении. Учет ведут уполномоченные органы местного самоуправления. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества Москвы, а в Санкт-Петербурге — районные администрации.

        Вот как это выглядит по этапам.

        Подайте заявление (запрос).Его должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилых помещениях. В каждом регионе свои шаблоны заявлений, их можно найти на сайте местных властей, на портале госуслуг или взять в МФЦ.

        К членам семьи заявителя относятся супруги и несовершеннолетние дети. Размер жилья, которое можно получить от государства, зависит от количества членов семьи — на каждого человека выделяют определенное количество квадратных метров. Это число зависит от региона. Например, в Москве на каждого человека выделяют не меньше 18 м².

        Жители Санкт-Петербурга могут скачать форму заявления в этом разделе на госуслугах

        Приложите документы.К заявлению надо приложить документы, из которых будет видно, что у вас есть право на то, чтобы вас признали нуждающимся в жилье. Например, документ, что ваше жилье официально признали аварийным. И справка о доходах, подтверждающая, что семья действительно малоимущая.

        Заявление подают через МФЦ или непосредственно в орган, который ставит на учет.

        Местные власти сами разрабатывают шаблоны заявлений. Вы можете найти образец вашего муниципалитета на госуслугах. В некоторых городах, например в Москве и Иркутске, вообще нет шаблона, который можно заполнить самостоятельно заранее, все заявления заполняют только при подаче документов.

        Например, так выглядит шаблон заявления, которое нужно подать, чтобы вас признали нуждающимся в жилье, для жителей Нижнего Новгорода

        Дождитесь решения о постановке на учет.В течение 30 дней примут решение, что вас приняли на учет либо отказывают в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента вам должны направить документ, где сообщат об этом. Отказать могут, в том числе если вы предоставили не все документы или из ваших документов следует, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.

        Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке. Например, так сделала молодая семья в Дмитрове. Она участвовала в программе «Обеспечение жильем молодых семей», и администрация отказалась ставить их на учет. Суд сказал, что отказ незаконен, и обязал администрацию признать семью нуждающимися. В похожем деле суд Краснодара тоже встал на сторону гражданки и обязал администрацию принять ее на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.

        Учтите, что очередь движется очень медленно, ждать социальное жилье можно десятилетиями. Вне очереди получают жилье сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, люди, живущие в непригодных для проживания помещениях. Непригодными могут признать, например, помещения, в которых вентиляция, отопление, водоснабжение или другие инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Или помещения, где в комнатах или кухне нет окон.

        Ждите своей очереди.Если вас поставят на учет, нужно будет дождаться своей очереди. Важно постоянно обновлять документы, когда происходят какие-то события, которые способны повлиять на движение очереди: уменьшаются доходы, расширяется состав семьи, умирает родственник. Если будете сдавать в уполномоченный орган соответствующие справки, это может немного ускорить очередь.

        Получите решение о предоставлении жилья.Когда ваша очередь подойдет, вам направят принятое решение в течение трех рабочих дней с момента, как его примут.

        Заключить договор.После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться в помещение.

        Кто является собственником жилья в соцнайме

        Такое жилье принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. Если снимать такое жилье по договору соцнайма, собственником можно стать только после приватизации. Если не приватизировать, жильем можно только пользоваться и владеть по договору. Его нельзя продать, подарить или передать по наследству — собственность так и останется за государством или муниципалитетом.

        Какое жилье предоставляется в социальный наем

        К жилым помещениям, которые государство предоставляет по договору социального найма, есть определенные требования. Например, это должно быть жилье, которое отделено от других помещений, а также пригодно для постоянного проживания, то есть там должны быть все необходимые условия: освещение, отопление, водоснабжение, канализация. Также оно должно подходить по площади — чтобы соответствовать той норме на одного человека, которая установлена по региону.

        Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности.

        Муниципальное жилье— жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.

        Государственное жилье— это жилые помещения Российской Федерации и ее субъектов. Они входят в государственный жилищный фонд. Государственное жилье выделяют, например, работникам лесных хозяйств, судьям или прокурорам.

        Как переоформить договор социального найма

        Многие граждане долгие годы (свыше 18 лет) проживают вместе со своими родственниками в квартирах по договору соцнайма. После смерти старшего родственника (предположим, дедушки), его дети и внуки, проживавшие вместе с ним, продолжают жить на той же жилплощади. Рано или поздно встает вопрос о приватизации жилья. Попытаемся разобраться, есть ли возможность повторного оформления соглашения соцнайма, оформленного на покойного родственника, на его сына либо внука для передачи жилплощади в их владение?

        Ранее правовые отношения по оформлению договора соцнайма в зданиях государственного и общественного жилфонда между нанимателем-физлицом жилья (в данном случае покойным родственником) и наймодателем-ЖЭК (либо подобным заведением, компанией) регламентировались главой 2 ЖК РСФСР 1983 г.

        После утраты силы этого Жилищного кодекса 01.03.2005 г. (ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189 “О вступлении в силу ЖК РФ”) в тот же день начал действовать актуальный сегодня ЖК России.

        По части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилья устанавливал полномочия и обязанности сторон по эксплуатации жилплощади.

        Наниматель располагал правом в регламентированном порядке подселить на жилплощадь, которую он занимает, членов собственной семьи, нетрудоспособных иждивенцев и третьих лиц с получением письменного одобрения всех членов семьи старше 18 лет (часть 1 статьи 54 старого Жилищного кодекса).

        Все подселенные лица получали равное с нанимателем и его родными право пользоваться жилплощадью, если они считались либо признавались его родственниками (часть 2 статьи 54 старого Жилищного кодекса).

        Родственниками нанимателя считаются его муж/жена, сыновья/дочери, мать/отец. Иные члены семьи, нетрудоспособные иждивенцы, а в редких случаях и прочие лица признаются родственниками нанимателя при проживании вместе с ним и ведении общего хозяйства (часть 2 статьи 53 того же кодекса).

        Статья 88 старого Жилищного кодекса, действовавшая 18 лет назад в день кончины старшего родственника-нанимателя из примера выше, гласила, что если наниматель умирает, его достигший совершеннолетия родственник мог с разрешения других достигших совершеннолетия родственников потребовать признать его нанимателем по подписанному ранее договору соцнайма вместо предыдущего нанимателя.

        Это же правило предусматривает пункт 2 статьи 686 ГК России: если наниматель отходит в мир иной, договор соцнайма сохраняет актуальность на прежних условиях, а нанимателем становится одно из лиц, которое постоянно проживало с покойным нанимателем, если они договорились об этом.

        Следовательно, если внук и сын предыдущего нанимателя имеют постоянную регистрацию в том жилье как внук и сын покойного (подтверждением этого является выписка из ДК), значит наниматель разрешил вселить внука и сына в жилое помещение в качестве его родных.

        В этом случае считается, что предыдущие правоотношения по факту продолжаются и действуют по сей день, если внук и сын продолжают выполнять обязанности покойного после его кончины (в частности, платить за коммунальные услуги).

        Таким образом, правом на внесение в договор соцнайма корректировок по причине кончины нанимателя могут воспользоваться лишь граждане, которые располагают правом эксплуатации определенной жилплощади.

        Внесение в документ правок осуществляется посредством оформления допсоглашения к ранее подписанному договору соцнайма жилплощади либо посредством оформления нового договора этого типа (если подписанный до этого покойным родственником договор обнаружить не удалось).

        Соответственно, лишь после выполнения всех указанных действий внук покойного нанимателя получит право на заключение договора передачи жилплощади в собственность частных лиц (иными словами, на приватизацию конкретного жилья).

        Перезаключение договора социального найма

        Законодательством предусмотрено переоформление договора социального найма. Чтобы переоформить соглашение лучше воспользоваться услугами специалиста.

        1. Конструктор документов >
        2. Статьи >
        3. Особенности договоров аренды и найма >
        4. Перезаключение договора социального найма

        Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

        По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья. Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества. Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:

        • письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
        • письменное согласие самого съемщика.

        Обстоятельства перезаключения

        Законодательно установлены обстоятельства, разрешающие переоформить договор найма:

        • смерть съемщика;
        • смена места жительства нанимателя;
        • по факту выписки съемщика с жилплощади;
        • признание судом нанимателя недееспособным;
        • нахождение съемщика в местах лишения свободы.

        Перезаключить договор и включить иное лицо как квартиросъемщика можно, обратившись в жилищный фонд с соответствующим заявлением. Как свидетельствует судебная практика, составление новой сделки найма на имя одного из членов семьи нанимателя не может проходить без согласия всех прописанных в квартире или доме. Все совершеннолетние, дееспособные члены семьи обязаны поставить свои подписи, которые свидетельствуют об их согласии. Если заявление представлено в службу без этих подписей, следует принести нотариально заверенное заявление о разрешении смены нанимателя.

        Документы

        Для обращения в департамент жилищной политики по переоформлению договора необходимо представить следующие документы:

        • заявление от лица, желающего вступить в права нанимателя;
        • паспорта всех совершеннолетних членов семьи, прописанных на данной жилплощади;
        • договор найма со старым квартиросъемщиком;
        • выписка из домовой книги;
        • нотариально заверенное согласие всех проживающих на жилплощади совершеннолетних лиц (в случае невозможности присутствовать при переоформлении договора социального найма лично);
        • документы, которые являются основанием для перезаключения соглашения о найме (свидетельство о смерти бывшего квартиросъемщика, постановление суда о признании его недееспособным, справка о заключении нанимателя под стражу и т.д.);
        • документ, подтверждающий родство заявленного нанимателя и бывшего квартиросъемщика.

        Если причиной переоформления стала смерть нанимателя, прежде чем составить новый договор, следует его выписать. Данные о прописанных членах семьи хранятся в службе ЖЭУ.

        После того как процесс переоформления прошел успешно, следует обратиться в ЖЭУ для изменения данных о новом квартиросъемщике в лицевых счетах. Для этого нужно принести копию нового договора социального найма. С внесением изменений квитанции об оплате коммунальных услуг будут приходить на имя уже нового нанимателя.

        Основания для отказа

        В получение отказа переоформления договора могут послужить следующие обстоятельства:

        • нет письменного разрешения всех прописанных на жилплощади членов семьи;
        • недостоверность или отсутствие данных о заявителе;
        • присутствие факта нарушения действующего законодательства (при наличии документов, подтверждающих незаконное переустройство и перепланировки помещения);
        • заявление, составленное от руки, не поддается прочтению (если прочтению подлежат личные данные заявителя или его адрес, он информируется о причине отказа);
        • в департамент жилищного хозяйства представлен неполный пакет документов.

        Споры, возникающие в процессе переоформления

        Квартирный вопрос во все времена вызывал спорные моменты, поэтому рассмотрим некоторые возможные споры, которые могут возникнуть в переоформлении муниципального имущества.

        Иногда случается, что жилищный фонд может дать необоснованный отказ на внесение изменений в договор по поводу имени нанимателя. В этом случае можно обратиться в суд о признании этих действий незаконных.

        Если случается, что кто-либо из прописанных членов семьи против признания нового нанимателя, тогда этот вопрос также разрешит суд. Судья, рассмотрев дело примет соответствующее решение, учитывая все имеющиеся обстоятельства.

        Когда дело касается переоформления договора социального найма в связи с обменом муниципальной недвижимости, необходимо в департамент жилищного хозяйства прийти обеим сторонам сделки, выступающими нанимателями социального жилья. Заявление об обмене пишется от двух лиц.

        ru Skype: freshdoc.ru Заказать звонок

        Информация
        • FreshDoc для бизнеса
        • Успешные кейсы Интеграция с 1С —>
        • Партнерам
        • О компании
        • Для СМИ
        • Лицензии и сертификаты
        • Видеогид
        • Скачать руководство пользователя
        • Тарифы
        • Способы оплаты
        • Лицензионный договор (оферта)
        • Соглашение об использовании Сайта
        • Правила оказания информационной поддержки пользователей
        • Политика конфиденциальности
        • Информация об использовании файлов cookie
        • Положение об обработке и защите персональных данных
        • Трудовой договор
        • Договор ГПХ
        • Форма Р21001
        • Договор займа
        • Договор найма помещения
        • Глоссарий
        • Статьи
        • Архив. Нормативно-правовая документация
        • Архив. Законы
        • Архив. Новости