Претензии со стороны СНТ после продажи участка

Всех нас тянет к природе, особенно в возрасте. Нередко по весне люди задумываются о приобретении дачи.

Дачные и садовые участки – одни из наиболее продаваемых объектов недвижимости. Однако процедура ее покупки сложнее, чем квартиры, например.

Очень важно предварительно проверить все документы на соответствие правилам действующего законодательства и внимательно изучить алгоритм процедуры, чтобы учесть все нюансы.

Показать содержание

Какие законы регулируют куплю-продажу дачных и садовых территорий?

Взаимодействие продавца и покупателя дачных и садовых участков регулируют:

• Гражданский Кодекс в статьях 549-558.
• Земельный Кодекс в ст. 37.
• ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015.
• Закон № 66-ФЗ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Как правильно купить и продать?

Условия

В первую очередь покупатель должен убедиться, что перед ним настоящий владелец участка, имеющий документ, гарантирующий право собственности на участок. Эту информацию можно проверить на ресурсе www.rosreestr.ru по кадастровому номеру или адресу местоположения объекта.

Также покупателю следует настаивать на межевании участка (можно ли продать землю без межевания?). Земля может быть оформлена по ориентировочным цифрам параметров, что может повлечь проблемы и споры с соседями. Точный замер земли также убережет от ситуаций, когда после покупки шести соток на самом деле их оказалось пять.

Оптимальный вариантом расчета для обеих сторон является использование банковской ячейки. Чтобы продавец смог получить оплату, ему необходимо предоставить банку зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи как подтверждение, что сделка совершена и право собственности перешло к покупателю.

ВАЖНО! Для задокументирования значимых условий будущей сделки купли-продажи следует составить предварительный договор. Форма его составления совпадает с формой основного соглашения (п. 2 ст. 429 ГК).

С чего начинать оформление и куда обращаться?

Процесс купли-продажи земли имеет два этапа: составление договора между сторонами и регистрация новым владельцем своего права собственности в Росреестре. По желанию можно обратиться за помощью к нотариусу, риэлтору или юристу по недвижимости. Это гарантирует правильность составления соглашения и ускорит процесс регистрации, так как нотариус при оформлении контракта анализирует все бумаги на соответствие законам.

Подготовка необходимых документов собственником земельного надела

Продавец дачного или садового участка предоставляет документы, удостоверяющие законность его права владения. Это:

1. Свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок. В дополнение перед подписанием контракта следует получить выписку со сведениями ЕГРН.
2. Документ, подтверждающий основания приобретения продавцом земли в собственность. Это могут быть:
   • Договор купли-продажи.
   • Дарственная.
   • Документ о вступлении в наследство.
   • Решение суда о переходе объекта к настоящему владельцу после рассмотрения искового заявления.
   • Постановление муниципалитета, если участок предоставлен администрацией населенного пункта.
3. Прочие документы для сделки:
   • Кадастровый паспорт.
   • Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу участка (если он приобретался в браке).
   • Квитанция по оплате госпошлины.
   • Паспорта продавца и покупателя. В случае замены сторон представителями требуются нотариально заверенные доверенности.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу земельного участка
• Скачать образец согласия супруга на продажу земельного участка

Если на земле стоит дом

Если на участке расположен дом, это непременно должно быть отражено в договоре, причем отдельно прописываются стоимость дома и стоимость участка. Предварительно необходимо подготовить в БТИ техническую документацию на дом.

Земельные участки разделяются по видам разрешенного использования.

В случае, где предполагается садовый участок, владелец имеет право поставить хозяйственную постройку как подспорье для посадки сельскохозяйственных культур. На даче подразумевается строительство дачного дома с возможностью проживания.

Таким образом, чтобы продать участок при наличии на земле дома, необходимы дополнительно:

• свидетельство о собственности на дачный дом;
• технический паспорт на дачный дом.

Подробнее о том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка с домом, читайте здесь.

Куда подавать документы и как составляется и заключается договор?

При желании стороны могут составить договор купли-продажи дачного или садового участка самостоятельно или у нотариуса. Он заключается в письменном виде и подписывается продавцом и покупателем. Составляется договор в трех копиях (по одному экземпляру для сторон и третий для Росреестра).

Непосредственно в отделении Службы заполняется и подается заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем и уплачивается госпошлина. Она составляет 350 рублей в отношении участка, предназначенного для ведения личного дачного хозяйства, огородничества, садоводства (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как оформить договор с домом и без?

В договоре купли-продажи земли обязательно прописываются следующие пункты:

1. Полное наименование документа и приобретаемого объекта недвижимости.
2. Дата и место составления.
3. Личные данные продавца и покупателя (ФИО, данные паспорта, прописка).
4. Подробная информация по объекту:
   • расположение недвижимости;
   • кадастровый номер;
   • номер регистрации в государственном реестре прав;
   • данные документа о праве владения конкретного продавца;
   • обозначается передача прав собственности на участок).

• обязательство подготовить землю к продаже;
• предоставить все требующиеся документы для регистрации имущества.

• обязательство оплатить полную стоимость участка;
• подписать акт приема-передачи недвижимости.

Нужно ли заверять у нотариуса?

По закону обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Как было отмечено ранее, помощь нотариуса поможет избежать ошибок при составлении договора и гарантирует правильную подготовку всех документов.

СПРАВКА! Сделка регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Без нотариуса процедура может растянуться на десять рабочих дней.

Однако есть некоторые исключения, требующие нотариального заверения (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 № 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Определение стоимости объекта

При составлении соглашения прописывается цена и порядок оплаты земельного участка. Не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка участка. Привлекается для данной процедуры независимый оценщик.

При определении объективной кадастровой стоимости берутся во внимание такие параметры:

1. Расположение участка (в черте города или далеко за пределами).
2. Наличие построек.
3. Площадь и форма участка (прямоугольные дороже треугольных).
4. Категория земель и разрешение.
5. Наличие коммуникаций.
6. Сезонность.
7. Транспортная доступность, развитость инфраструктуры.
8. Наличие поблизости леса или реки.
9. Благоустроенность дачного участка.

Регистрация сделки

Заявление на переход прав собственности с договором купли-продажи, документами, подтверждающими собственность, всеми документами на землю и дом и квитанцией об оплате пошлины подается одним из таких способов:

• в отделении Росреестра;
• через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в электронном виде на официальной странице Росреестра.

О проведении регистрации купли-продажи участка стороны получают уведомление на e-mail или по sms на мобильный телефон. Госрегистрация осуществляется за 7 рабочих дней с даты поступления бумаг в Росреестр либо за 9 рабочих дней в варианте подачи документов через МФЦ. Выписка из ЕГРН удостоверяет проведенную регистрацию. Новый владелец приходит в Росреестр в указанный срок и получает выписку из ЕГРН, после чего стороны производят окончательные взаиморасчеты, если это не было сделано ранее.

Нужно ли платить вступительные взносы в СНТ?

СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества – добровольные объединения граждан РФ, создаваемые с целью совместного управления общим имуществом и решения социально-хозяйственных задач. Отношения в таком сообществе регулирует закон № 66-ФЗ. По действующему законодательству собственник имеет право не вступать в СНТ. В таком случае он будет оплачивать только целевые расходы на содержание используемого им имущества СНТ.

При покупке участка, вступлении и получении садовой книжки новый владелец должен заплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается Уставом СНТ.

Возможно ли приобретение по членской книжке садового товарищества?

Невозможно оформить покупку или продать неприватизированный земельный участок на законных основаниях, имея на руках только членскую книжку СНТ. СНТ не может предоставить право владения землей, а только право организовать процесс землепользования. Пренебрежение законом в случае, когда о переводе дачного участка к новому владельцу извещают только председателя или правление СНТ, обернется для покупателя оплатой за имущество при отсутствии прав на него.

Заключение и выводы

Таким образом, процедура купли-продажи дачных и садовых участков имеет свои нюансы. Помощь юриста в данной ситуации поможет провести ее быстро и без ошибок. Тщательное внимание следует обратить на наличие нужных документов и правильность составления соглашений.

Задолженность по членским взносам при продаже участка в СНТ

Долг по членским и целевым взносам в СНТ не переходит к новому хозяину участка, а остается на прежнем собственнике. Тем не менее, наличие подобной задолженности может доставить покупателю немало неприятных минут при общении с правлением СНТ. Чтобы избежать этого, вопрос погашения задолженности можно урегулировать в договоре купли-продажи земельного участка.

Если участок продается с неоплаченными взносами

Начисление членских и целевых взносов в СНТ производится исключительно с членов СНТ в соответствии с требованиями Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». В статье 14 этого документа закреплена обязанность всех членов садоводческого товарищества уплачивать взносы в соответствии с уставом и решениями общего собрания СНТ.

Покупатель садового участка с долгом не являлся членом СНТ в то время, когда образовалась задолженность по уплате взносов. После покупки он может принять решение не вступать в СНТ. В этом случае вместо членских и целевых новый собственник будет оплачивать пользование общей инфраструктурой на основе отдельного соглашения с товариществом .

Накопленный долг по членским и целевым взносам представляет собой обязательства заплатить прежнего собственника земельного участка. Именно он должен оплачивать накопившиеся задолженности после продажи дачного участка.

Если долг не оплачен, СНТ может подать в суд на своего бывшего члена и взыскать средства в пределах срока исковой давности. Срок исковой давности – это период, в течение которого задолженность по членским или целевым взносам в СНТ можно взыскать через суд. Он составляет 3 года. Если этот срок прошел, подать заявление о взыскании долга все равно можно. Но, если садовод – должник заявит о пропуске срока исковой давности, то суд откажет во взыскании с него средств.
Для подсчета срока исковой давности имеет значение дата начала просрочки исполнения обязательств. Именно от нее отсчитываются 3 года, предоставленные СНТ на взыскание долга по членским или целевым взносам.

Аналогичные правила применяются к задолженностям по оплате электричества, воды и иных коммунальных услуг. Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя содержания имущества (включая оплату счетов) лежит на его собственнике. Это означает, что до момента регистрации перехода права собственности на дачу в СНТ коммунальные платежи должен оплачивать старый собственник, а после – новый.

Как не купить участок с долгом

Новый и старый собственник могут договориться об оплате долга по взносам в СНТ и коммунальным услугам за счет покупателя. Это соглашение должно быть записано в договоре купли-продажи дачи или в отдельном соглашении о порядке погашения долгов.

Вторым возможным вариантом является обязательство продавца погасить долг после расчета за участок с покупателем. Но выполнение такой обязанности будет сложнее проконтролировать.

Если участок продается без задолженности, в договор и акт приема-передачи участка имеет смысл включить письменную гарантию продавца об этом.

Действуя официальным путем, покупатель не сможет самостоятельно проверить, есть ли у старого собственника задолженность. Для этого необходимо просить продавца дачи предоставить соответствующую информацию в виде сверок расчетов или справок из СНТ и от поставщиков коммунальных услуг.

Если куплен участок с долгом

Если, несмотря на все меры предосторожности, у купленного участка обнаружилась задолженность по оплате коммунальных услуг или взносов в СНТ, новый собственник должен как можно скорее сообщить в правление товарищества и поставщикам коммунальных услуг о переходе права собственности на участок.

Подтвердить свое право собственности можно выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества или копией договора купли-продажи недвижимости с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Уведомление направляется в произвольной форме. В нем имеет смысл указать:

• Наименование и реквизиты получателя;
• ФИО и контактные данные отправителя;
• Данные о купленном земельном участке – адрес, кадастровый номер;
• Дату перехода собственности.

Направление подобного уведомления является правом, а не обязанностью нового собственника. В соответствии с законом №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», обязанность по уведомлению правления СНТ о переходе права собственности лежит на предыдущем собственнике, выходящем из СНТ, а не на покупателе земельного участка. Тем не менее, если старый собственник проигнорировал данную обязанность, новый владелец участка может направить уведомление во избежание недоразумений.

Уведомление можно совместить с заявлением о приеме в члены СНТ, если новый собственник участка желает в него вступить.

Купил участок в снт с долгами надо ли платить

После покупки земельного участка обнаружился долг перед СНТ? Разберемся, как правильно поступить новому собственнику.

В каждом СНТ существует система взносов на ведение общего хозяйства. Конечно, любая система может давать сбои – не регулярные платежи, нецелевое расходование средств и так далее. Такое положение может приводить к накоплению долговых обязательств. Обычно актив СНТ вырабатывает различные методы воздействия на должников. Часто это приводит к последствиям, которые выходят за рамки законных.

Дело в том, что различные отключения или ограничения собственнику участка, без решения суда являются самоуправством, а излишнее рвение может привести к конфликтам с законом уже у руководителей СНТ. Единственный орган , который может в рамках закона ограничить в потреблении энергоресурсов или доступе к общественным благам – это суд и судебные исполнители. Важно также понимать, что пока человек проживает на своём земельном участке, как-либо его использует, появляется на нём, да и вообще владеет им на правах собственности, все задолженности будут на нём висеть до тех пор, пока он по ним не расплатится.

Сегодня, в период повышенного интереса людей к приобретению загородного места жительства, многих людей интересует вопрос о том, что будет с долгами , если они не будут выплачены, но участник СНТ успеет продать свой земельный участок или каким-либо иным способом передать права собственности? Кто будет ответчиком по долговым обязательствам — новый собственник или на предыдущий владелец?

Допустим Вы заключили договор купли продажи на земельный участок в СНТ. Теперь вы являетесь новым собственником участка и все права владения переходят от прошлого владельца к вам. Через некоторое время Вам становится известным, что предыдущий хозяин имел задолженность по членским и целевым взносам и руководство СНТ планирует их получить от Вас, как от нового собственника. Такие требования могут быть очень настойчивыми и переходить грань дозволенного в цивилизованном обществе.

К счастью, закон полностью на стороне нового владельца участка. Согласно законодательству, долгом облагается конкретное физическое или юридическое лицо, но не объект недвижимости , которым является и земля. Сам объект недвижимости не может облагаться долгом, поэтому после покупки земельного участка обязательства по ней ни в коем случае не переходят к новому собственнику. Долги остаются у продавца, как физического лица и он является квалифицированным должником, на которого и нужно обращать взыскание в пользу СНТ.

Исключение составляет только тот случай, когда долги переходят на нового собственника по обоюдному соглашению и новый владелец принимает эти долги, как обременение. Эта норма прописана в Гражданском Российской Федерации. Кроме этого исключения есть и ещё одно, но оно никак не связано с договорами купли продажи, когда долги передаются в случае, если земельный участок был унаследован. Причём наследник должен полностью принять землю в наследство и согласиться с тем, что он её получает, и только тогда ему перейдут не только права, но и обязательства по данному участку земли.

Обязан ли новый собственник участка в СНТ оплачивать долги предыдущего

Купить участок в СНТ — это почти всегда выгодно с точки зрения первоначальных капитальных затрат.

Однако при покупке необходимо прежде всего выяснить, имеются ли долги по членским взносам у предыдущего хозяина. В противном случае новому собственнику придется решать многочисленные проблемы с правлением СНТ.

Оплата долгов за предыдущего собственника участка: что говорит закон

Принятый 29 июля 2017 года закон №217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд устанавливает следующие обязанности члена садоводческого некоммерческого товарищества (статья 11):

• своевременно уплачивать членские взносы;
• исполнять решения, принятые товариществом;
• не нарушать права других членов СНТ.

Обязанности по уплате взносов появляются после оформления права собственности на участок в СНТ (хотя и не всегда), поэтому требовать с нового собственника земельного участка долги по взносам за прежнего собственника (члена СНТ), неправомерно.

Точно такая же норма содержалась и в предыдущем Федеральном законе №66-ФЗ от 15.04.1998 г., который регулировал деятельность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

И хотя с 1 января 2019 г. данный закон утратил силу, но на его основании судебными органами принимались решения о неправомерности взыскания долгов предыдущих владельцев с новых собственников (решение Свердловского районного суда г. Перми от 25.07.2016 г. по делу №2-6148/2016; апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 15.11.2016 г. по делу №33-11193/2016; апелляционное определение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30.05.2017 г. по делу №11-69/2017).

Сколько и как нужно пользоваться жильем, чтобы получить его в собственность бесплатно — обязательные условия для приобретательной давности

Пенсионер-инвалид 9 лет искал правду во всех инстанциях — как УК наживаются на простых гражданах при оплате ЖКУ

Что делать, если правление СНТ накладывает санкции за долги бывшего владельца

Но что делать, если со стороны СНТ возникают проблемы? Например, нередки ситуации, когда по решению председателя или правления СНТ на нового собственника накладывают санкции? Например, отключают от линии электроснабжения, перекрывают магистраль водоснабжения или препятствуют въезду на территорию СНТ?

Поскольку СНТ является юридическим лицом, то в первую очередь необходимо попытаться решить возникшую проблему мирным досудебным путем. Это делается следующим образом:

1. Пишется официальное письмо со ссылками на действующий закон о том, что новый собственник не несет ответственности по долгам, возникшим у предыдущего хозяина участка. В письме излагается просьба об отмене наложенных санкций, как неправомерных. При этом необходимо зафиксировать наложенные товариществом санкции любым способом: фото и видеосъемкой, свидетельскими показаниями, вызовом участкового и т.д.
2. Также в письме необходимо уведомить правление СНТ о том, что новый собственник готов платить взносы, начиная с момента перехода права собственности участка к новому владельцу.
3. Письмо отправляется либо по почте с уведомлением, либо предоставляется лично председателю или ответственному лицу СНТ с отметкой о получении. Однако в последнем случае ответственные лица чаще всего отказываются от официального получения такого письма. Поэтому обращение лучше всего направлять заказным письмом с уведомлением.
4. Необходимо получить официальный ответ от СНТ. В данном случае следует исходить из разумности сроков ответов. Таким сроком может быть срок 30 дней.
5. В случае отсутствии официального ответа можно обращаться с иском в суд об обязании правления СНТ не чинить препятствий в пользовании приобретенным участком.

Далее начинаются судебные разбирательства с посещением заседаний.

☝️ Как проверить задолженность перед покупкой участка

Чтобы избежать подобных проблем, покупатель предварительно может проверить наличие долгов по членским взносам. Для этого продающий участок должен взять справку в правлении СНТ об отсутствии у него задолженности по взносам.

Еще один вариант — предоставить покупателю оригиналы документов об уплате взносов. Но справка из правления является более надежным документом, поскольку является актуальной на день оформления договора о продаже участка. В то время как квитанции могут быть подделаны, часть из них может быть утеряна, а значит подтвердить отсутствие задолженности за весь период будет невозможно.

Других вариантов проверки задолженности нет.

Кстати, задолженность по взносам не является препятствием для сделки, поскольку Росреестр не проверяет эти долги, а правление СНТ не имеет юридических прав на ограничение сделок с участками.

‍ Что делать, если купил участок с долгами

Что же делать, если участок уже куплен, а долги у предыдущего хозяина остались? Сильно переживать по этому поводу не стоит, так как закон в этом случае на стороне покупателя.

Главное — нужно официально уведомить правление, что новый собственник готов платить взносы, начиная с момента перехода права собственности участка к новому владельцу. И ссылаться на то, что поскольку должником является бывший правообладатель участка, а не сама недвижимость, то старый долг автоматически не переходит на нового владельца. Затем необходимо строго придерживаться этой позиции.

Нервы, конечно, могут сильно потрепать в правлении СНТ: пытаться давить различными способами и даже запугивать. Но юридически они ничего сделать не смогут. Единственный способ в этом случае — судебное разрешение ситуации, о котором мы уже говорили ранее.

Поэтому проверка документов на земельный участок перед покупкой является весьма важной.

Всегда ли собственники участков должны платить взносы в СНТ — когда суды на стороне должников (примеры из судебной практики)

В связи с желанием сэкономить, некоторые наши сограждане приобретают земельные участки в садоводческих товариществах, считая, что такое приобретение позволит до минимума свести расходы.

Но очень часто вместо уменьшения расходов приобретение участка в СНТ становится головной болью. И голова при этом болит от постоянных поборов со стороны СНТ.

Обязанность оплачивать взносы у членов и не членов СНТ

В соответствии с федеральным законом №217-ФЗ собственники садово-огородных участков могут создавать садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества — СНТ или ОНТ (часть 1 статьи 4 данного закона).

Собственник земельного участка, который находится в границах СНТ, может стать членом товарищества. При этом принятие в членство производится по заявлению, которое рассматривается на общем собрании.

После принятия общим собранием соответствующего решения подавший заявление становится членом СНТ (статья 12 закона №217-ФЗ). При этом он приобретает как права, так и обязанности члена садоводческого товарищества (статья 11 закона №217-ФЗ). В частности, член товарищества обязан своевременно уплачивать членские взносы (статья 14), исполнять решения, принятые товариществом и не нарушать права других членов СНТ.

Однако обязанность по уплате членских взносов устанавливается и для не членов товарищества (статья 5 закона №217-ФЗ). Однако только в том случае, если такие лица пользуются общим имуществом товарищества.

В этом случае они обязаны оплачивать использование общего имущества в тех же объемах, что и члены СНТ. Более того, ежегодный размер платы будет равен суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов, установленных для члена. Если плата не будет вноситься в установленные сроки, то товарищество будет взыскивать её в судебном порядке.

Но если будет доказано, что гражданин, который не является членом СНТ, не пользуется общим имуществом, то суд встанет на его сторону и взыскивать неуплаченные взносы не будет. В подтверждение нашим словам, судебная практика по взысканию членских взносов.

Основные проблемы строительства бани на участке: регистрация, правила расположения и где вообще нельзя строить

⚖️ Суды на стороне должников — судебная практика

Например, Верховный Суд встал на сторону женщины, которая имела два земельных участка в ТСН, но фактически ими не пользовалась. Также она не являлась членом товарищества. Так как женщина не платила взносы, то со стороны ТСН был подан иск в суд с требованием о взыскании с неё накопившейся за 2 года суммы с процентами за пользование общим имуществом товарищества.

Заявители основывались на том, что решением общего собрания собственников была утверждена смета расходов и определён размер ежемесячных взносов. Заявители посчитали, что тот факт, что участок ответчицы «голый», не является основанием для освобождения её от уплаты взносов.

Разбирательства дошли до Верховного Суда. И Верховный Суд отметил следующее:

• Не был установлен факт того, что имущество, бремя по содержанию и обслуживанию которого несло ТСН, является имуществом общего пользования товарищества. Также не была установлена инфраструктура, предназначенная для обслуживания и участков членов ТСН, и участков ответчика.
• Не было установлено ни одного обстоятельства, позволяющего отнести ответчицу как собственника земельных участков к данному ТСН.
• Уплачивать взносы обязаны только члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. А ответчица членом товарищества не является.

Таким образом, сам факт приобретения недвижимости не делает собственников автоматически членами товарищества и пользователями общего имущества. А значит такие собственники могут не платить членские взносы.

Еще один пример, когда суд встал на сторону подобного «должника» находится в определении Верховного Суда №78-КГ20-57-КЗ от 2.03.2021 года.

В данном случае женщина купила участок на территории дачного некоммерческого партнерства (ДНП). Хозяйство вела в индивидуальном порядке и членом ДНП не становилась. Однако партнерство решило, что женщина пользуется инфраструктурой ДНП, а потому обязано платить взносы.

После попыток досудебного урегулирования ситуации, ДНП обратилось в суд с иском о взыскании с женщины более 200 тысяч рублей неосновательного обогащения и 27 тысяч в качестве процентов за пользование чужими деньгами.

При этом партнерство не смогло доказать, какие именно суммы были потрачены на обслуживание участка ответчицы. И хотя нижестоящие суды первоначально частично удовлетворили иски, Верховный Суд данные решения отменил. В частности, Верховный Суд руководствовался тем, что женщина не является членом ДНП, а значит решения общего собрания на нее не влияют.

С одной стороны, это решение является прецедентом, для недобросовестного уклонения от уплаты членских взносов. С другой стороны, в соответствии со статьей 5 закона №217-ФЗ товариществам и партнерствам при взыскании в таких случаях совсем необязательно говорить о неосновательном обогащении.

Достаточно подать иск о взыскании задолженности по платежам за содержание имущества общего пользования. И этот иск будет удовлетворен, поскольку по смыслу статьей 5 и 14 закона №217-ФЗ собрание устанавливает экономически обоснованные членские взносы на содержание имущества общего пользования в границах СНТ. В том числе на содержание тех участков, владельцы которых не являются членами товарищества.

Прекращение членства в СНТ при продаже участка

В случае продажи земельного участка на территории садоводческого товарищества членство в СНТ автоматически прекращается. При этом бывший собственник земельного участка обязан уведомить правление о продаже. Ответственности за неисполнение этой обязанности не установлено. При этом правление может взыскать с бывшего члена расходы, связанные с несвоевременным уведомлением (но только в том случае, если удастся доказать, что они понесены).

Основания прекращения членства при продаже участка

Как следует из Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» от 29 июля 2017 года, членами СНТ могут быть только граждане – собственники земельных участков, расположенных на территории товарищества.

Прекращение права собственности на земельный участок в случае его продажи другому лицу будет являться безусловным основанием для прекращения членства в СНТ. Это следует из статьи 13 Федерального закона № 217-ФЗ.

Порядок выхода при смене собственника участка

От бывшего собственника не требуется каких-либо заявлений о выходе из СНТ. Единственная возложенная на него законом обязанность – уведомить правление о прекращении права его собственности на земельный участок.

Уведомление должно быть направлено в письменной форме по адресу правления СНТ (т.е. официальному адресу садоводческого товарищества). К нему должна прилагаться выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая смену собственника участка (ст. 13 п. 10 Федерального закона № 217-ФЗ).

Закон устанавливает 10-дневный срок для направления уведомления о смене собственника участка в СНТ. Этот срок отсчитывается с даты, когда право собственности было зарегистрировано за новым владельцем.

Данные о смене собственника необходимы правлению, чтобы внести изменения в реестр членов СНТ и правильно рассчитывать взносы.

Образец уведомления в правление

Уведомление о смене собственника земельного участка составляется в свободной форме. Его примерный образец приведен ниже.

Когда членство в СНТ будет прекращено

Датой выхода из СНТ при продаже земельного участка в нем будет день, когда право собственности на земельный участок зарегистрировано за новым владельцем в Едином государственном реестре прав на недвижимость (п. 9 ст. 13 Федерального закона № 217-ФЗ).

Даже если правление было уведомлено существенно позже этой даты, на срок прекращения членства в СНТ это никак не повлияет.

Что будет, если не уведомить

Закон № 217-ФЗ возлагает на бывшего собственника земельного участка обязанность уведомить правление СНТ о прекращении права собственности. Правление не должно самостоятельно отслеживать изменения в правах всех садоводов.

Если обязанность по уведомлению не выполнена или выполнена не вовремя, СНТ может взыскать с бывшего собственника расходы, связанные с отсутствием достоверной информации о его статусе. Но на практике такие расходы обычно незначительны и редко взыскиваются.

Обычно единственные издержки, которые необоснованно несет садоводческое товарищество из-за недостоверной информации о продаже земельного участка бывшим членом товарищества – это почтовые расходы на направление ему уведомлений о собраниях или иной информации. Их суммы незначительны, в связи с чем от идеи взыскания их в судебном порядке отказываются.

Что будет со взносами

С момента выхода из членов СНТ в связи с продажей земельного участка бывший собственник не обязан уплачивать какие-либо членские или целевые взносы.

Основанием для взимания членских и целевых взносов является членство в СНТ. С лиц, не являющиеся членами СНТ (так называемых индивидуалов) могут взыскивать расходы на нужды СНТ в размере, не превышающем взносов для членов. Однако для продавшего свой участок бывшего собственника любые подобные взносы на будущее становятся неактуальными.

Если недвижимость на территории садоводства продана, с момента прекращения права собственности правление не имеет права взыскивать с бывшего садовода какие-либо платежи.

Новый собственник участка самостоятельно решает вопрос о том, вступать ли в СНТ. Решение предыдущего собственника об этом не имеет какого-либо значения.

Прекращаются ли долги по взносам

В отличие от взносов, которые еще только предстоит взимать, ранее накопленные долги по уплате целевых или членских взносов не прекращаются автоматические одновременно с продажей земельного участка.

Если задолженность по взносам образовалась в период, когда бывший член СНТ еще был собственником земельного участка, этот долг сохраняется за ним. Он обязан погасить задолженность. Если это не сделать добровольно, правление садоводства может взыскать взносы в принудительном порядке через суд.

В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут установить, что покупатель погашает задолженность предыдущего владельца по уплате членских и целевых взносов. Но и в этом случае СНТ все равно может обратиться в суд к предыдущему владельцу, а ему придется разбираться в суде с покупателем, который не исполнил свои обязательства по договору.

Все тонкости вопроса, как продать или купить дачный участок

Нередко человек в условиях мегаполиса мечтает сбежать от шума, загрязнённого воздуха, скученности многоэтажек – муравейников.

Он обращает свой взор на земли под индивидуальное использование, чтобы и в земле покопаться, и домик построить, а если повезёт ещё и прописаться в нём. На словах всё просто и красиво получается. Но юридическая сторона дела скрывает массу нюансов, проблем и обмана, которые могут поджидать будущего покупателя участка земли.

На какие нюансы будущей сделки стоит обратить особое внимание, чтобы избежать проблем с оформлением прав на дачный участок?

Показать содержание

Определение терминов

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.

Каждое СНТ обязано стать на учёт в органах Государственной регистрации и уплачивать налоги. Оно имеет письменный устав, органы управления: Общее собрание, Правление и Председателя.

Несмотря на то, что Садоводство создаётся индивидуальными частными землевладельцами, в расположении Товарищества находятся земли общего пользования (дороги, дренажные канавы, газовые, электрические сети, водопровод).

ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения дачного хозяйства.

ДНП также имеет свой Устав, органы правления в виде Общего собрания, Правления, Председателя. Участники ДНП платят регулярные членские взносы на содержание.

Справка! Отличие ДНП от СНТ – в статусе земель и в экономической составляющей. Членство в ДНП автоматическое, в СНТ – по желанию. Также при строительстве дома в ДНП возможно постоянная регистрация, в СНТ – исключена.

Что нужно знать о том, как обзавестись недвижимостью в СНТ?

Когда возможна покупка и кто имеет право продажи?

Покупка или продажа участка в СНТ возможна только при грамотном и законном оформлении права собственностина землю или таковую вместе с домом.

Имея дело с СНТ, покупатель рискует наткнуться на недобросовестного продавца, шарлатана, другими словами. Продавать землю может только то лицо, которое:

• Имеет право собственности на него.
• Владеет правом бессрочного пользования участком.
• Обладает им, как пожизненным наследуемым владением.

Желаемая земля может находиться также в собственности у государства. Её можно приобрести с разрешения местной власти по цене не дороже кадастровой стоимости.

Важные моменты при сделке

К покупке земельной недвижимости нужно отнестись ответственно и рационально. Необходимо обратить внимание на:

• Местоположение. Лучше присмотреть местечко, куда быстрее и проще будет добраться на электричке, чем на машине. Лишние часы в пробках в выходные никому не улучшат настроение.
• Форма участка может быть не идеально прямоугольной или квадратной. Есть общее требование: от края участка до здания должно быть расстояние не менее 1 до 5 метров.
• Обратите внимание на ландшафт: подъёмы, склоны, близость шоссе, железных дорог, ЛЭП и т.д. Всё что может нарушить покой или испортить долгожданный отдых необходимо предусмотреть заранее.
• Документы, способные прояснить, есть ли задолженности по квитанциям, налогам, взносам и проч.

Проверка документов и обременений

Нужно подготовиться к доскональному контролю, проходящих по сделке документов:

• Проверить личный документ продавца.
• Свидетельство о собственности на землю.
• Кадастровый план участка.
• Отказ дольщиков от право на покупку земли (если таковые имеются).
• Генеральный план застройки.
• Проверка самого договора купли – продажи.

Для подтверждения «чистоты» сделки необходимо убедиться в отсутствии на нём обременений. Как это можно организовать:

1. На сайте Россреестра, введя адрес или кадастровый номер участка.
2. Заказать выписку из ЕГРН.

О том, какими способами можно проверить ЗУ перед покупкой и на что стоит обратить внимание, мы рассказывали в этой статье.

Как быть, если есть еще и дом?

Какие дополнительные документы должны быть в наличии? В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).

Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:

• Договор и акт приёма – передачи.
• Выписка из кадастрового учёта недвижимости.
• Техпаспорт или кадастровый паспорт дома.
• Квитанции об уплате госпошлины.
• Выписка из домовой книги.
• Заявление.

Подробнее о том, какие документы нужны для купли-продажи ЗУ с домом, мы рассказывали в этом материале, а о том, как правильно оформить такую сделку, узнаете здесь.

Обретение дачи с незарегистрированным строением

Можно купить участок, на котором находится незарегистрированный дом. До подписания основного договора купли-продажи (ДКП) целесообразно подписать предварительный ДКП, в котором упомянуть дом, чтобы продавец в будущем не смог сказать (хотя это больше теория, а не практика), что за дом Вы не заплатили.

Дом оформить на себя после сделки не сложно. А вот необходимо ли, надо все взвесить. Дополнительное налоговое бремя повесить на себя – это всегда быстро.

Важно! Если у Продавца есть технический паспорт на дом, попросите его. Этот документ пригодится при заполнении Декларации об объекте недвижимого имущества, если зарегистрировать дом в будущем.

Заключение договоров купли-продажи земельных участков, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенных сделок.

Приобретение недвижимости с домом и без (шаги и нюансы)

Как приобрести землю в СНТ:

1. Посетить Председателя СНТ и попросить ознакомиться с кадастровым планом недвижимости. Если его нет, значит и прав на собственность у СНТ тоже не существует.
2. Заключить ДКП. Но особую бдительность нужно проявить к сбору и подготовке исполнительной документации.
3. Оплатить стоимость земельного участка. Лучше безналичным путём и попросив расписку от Продавца в получении им денежных средств.
4. Составить акт приёма – передачи земли.
5. Зарегистрироваться в Товариществе.
6. Приватизировать землю.

Процедура купли-продажи земельного участка с домом включает следующие основные этапы:

1. Оценить стоимость имущества.
2. Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом.
3. Составление предварительного ДКП.
4. Подписание основного ДКП.
5. Расчёт.
6. Регистрация права собственности на ЗУ и дом.
7. Оплата НДФЛ.

Внимание! Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.

Особенности оформления по садовой книжке

Алгоритм действий таков:

1. Решение общего собрания.
2. Межевание (о том, в каких случаях ЗУ можно продать без предварительного межевания, мы рассказывали тут).
3. Постановка участка на кадастровый учет.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.

Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Продавцу надо оформить собственность сначала, либо взять с него доверенность и оформить собственность до проведения сделки и передачи денег.

Собрать нужно следующие документы:

• Постановление о предоставлении участков СНТ.
• Постановление о предоставлении участка продавцу.
• Списки членов СНТ.
• Форма В1 (упрошённая).
• Ряд справок от председателя СНТ.
• Декларация.

Реализация по сертификату

Сертификат на покупку земли в СНТ – довольно недавнее изобретение. Не все юристы сталкивались с помощью в реализации такого документа и уж тем более не успели ещё «набить» руку.

Владелец сертификата покупает участок за свои деньги, которые затем возмещаются ( максимум через 2 месяца). Реализовать сертификат необходимо в течение 3 лет.

Где лучше купить, в Садоводстве или у собственника?

Покупая землю у собственника как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом ( если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца. Не лишним станет также пообщаться с соседями, заглянуть в районный суд, удостовериться не является ли этот дом предметом судебных тяжб.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может. Максимум – аренда. В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству. Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Инструкция, как продать

Договор по продаже земельного участка с домом и без отличается лишь упоминанием строения на участке. Если участок не приватизирован, то законно продать или передать по наследству его нельзя.

Документы, необходимые при продаже участка с домом или без:

1. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и правоподтверждающие (свидетельства, если есть) документы на дом и участок.
2. Кадастровые паспорта на дом и на участок (если с момента последней сделки прошло более 5 лет).
3. Паспорта продавца и покупателя.
4. Согласие супруга продавца, если приобреталось по возмездной сделке в период брака, и согласие супруга покупателя, если имеется.

Важно! Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

Можно ли реализовать неприватизированую земельную территорию?

Неприватизированный участок продать не получится: нельзя распоряжаться тем, чем не владеешь. Даже если подобная сделка будет совершена, то она будет считаться незаконной. В любом случае придётся оформлять документы на данный участок, и писать заявление о выходе из СНТ.

Как поступить, если есть неуплаченные взносы?

Каждый владелец участка, который вступает в СНТ обязан платить эксплуатационные и целевые взносы. Если человек не входит в данную организацию, то никакие платежи с него взиматься не могут. Если есть неуплаченные взносы, а бывший член СНТ и владелец земли злостно уклонялся от них, то новый владелец обязан погасить пеню за 3 последних истекших года по сроку исковой давности.

Какие претензии могут возникнуть?

СНТ может выражать со своей стороны претензию после продажи к бывшему владельцу участка и члена Товарищества, требуя уплату долгов по взносам. Такой случай может возникнуть, если Председатель Товарищества не в курсе купли дачного участка и смены владельца. В этом случае достаточно предъявление справки из Россреестра.

Распоряжение землей в ДНТ

Кто имеет право?

Имеет право продавать участки в ДНТ собственник. Само ДНТ никаких прав на продажу земли в собственность не имеет.

Стоит ли приобретать и почему?

Стоит или нет приобретать землю в ДНТ – решение индивидуальное. Но принимая его, нужно помнить, что для земель данной категории не предусмотрено обязательное проведение инфраструктуры (газа, электричества, воды), может не оказаться качественных дорог, магазинов, детского сада, больницы и т.д. Всё зависит от девелопера, который занимается реализацией участков Товарищества. А при населении меньше 500 домов, ему невыгодно предпринимать шаги к облагораживанию и созданию комфортных условий среды.

Моменты, которые нужно выяснить до сделки

Приобретая участок без строений, стоит выяснить возможности и ограничения застройки. Может случиться, что планы покупателя не совпадут с правовыми возможностями земли. Покупателю не повредит также выяснить план застройки ближайших территорий, чтобы через пару лет не стать невинным соседом коровника или свинофермы.

Справка! Правовая база по земельным отношениям возникла совсем недавно и еще несовершенна.

«Подводными камнями» при купле-продаже дачных участков могут оказаться, как качество земли, так и отсутствие разрешения одного из супругов на сделку. Сложности при продаже могут возникнуть, если земельный участок с домом или без него, входит в состав особо охраняемых природных территорий, коллективных садов а также подпадает под изъятие для нужд государства и так далее.

Необходимые документы

1. Паспорт. Если в сделке участвует представитель, понадобиться доверенность.
2. Кадастровый паспорт (план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Соответственно, переход права собственности при отсутствии кадастрового паспорта (плана) земельного участка не может быть зарегистрирован.
3. Правоустанавливающий документ (ДКП например).
4. Свидетельство о праве собственности на участок.
5. Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка.

1. Паспорт.
2. Основания для государственной регистрации прав на земельный участок: акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло.
3. Документ, на основании которого возникло право собственности.
4. Документ об уплате государственной пошлины.
5. Кадастровый паспорт земельного участок.
6. Документы, связанные с особенностями заключаемой сделки.

Например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе ФРС.

О перечне документов, который понадобится подготовить для сделки купли-продажи дачного и садового участка, мы рассказывали в отдельном материале.

Какие есть особенности в дачном секторе?

Дачный сектор – это всегда окраины города или поселка. Большие города имеют тенденцию разрастаться. В случае, если земли перейдут в городской статус, то дом могут ликвидировать и на его месте затеять, например, какое – то капитальное строительство. Компенсация будет ничтожна мала, по сравнению с Вашими возможными вложениями в недвижимость и участок.

Иногда через участок владельца могут проходить коммуникаций, находящиеся в общей собственности ДНТ. Если происходит поломка или другой несчастный случай, то аварийно – ремонтные работы ведутся на данном участке. Собственники не могут получить финансовую компенсацию. Поскольку ДКП был ими подписан, они автоматически дали своё согласие на существующие ограничения, действующие на участке.

В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации ( например, градостроительное заключение, проект планировки…).

Важно! Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.

Что следует проверить обеим сторонам?

Узнать об ограничениях земельного участка можно обратившись с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка путем запроса данных из ЕГРН (выписка выдается обычно через пять рабочих дней). При получении вышеуказанных документов оплачивается госпошлина.

Отдел архитектуры администрации муниципального района и поселения может предоставить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд. При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок.

Основным документами является Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю.

Стоит также попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз (“здоров”), по результатам осмотра психиатра.

При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, и соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок.

Чтобы отдать деньги за хороший, милый сердцу и глазу участок земли необходимо хорошо потрудиться и поотбивать пороги государственных служб, имеющим отношение «к земле». Процесс трудоёмкий, но того стоящий: целее будут деньги, нервы и здоровье.

СНТ и ДНТ – это два альтернативных варианта разнообразить свою жизнь выездами на природу и наградить себя свежестью зелени и воздуха. Цены на такие участки «кусаются» порой. Но приобрести землю в ДНТ выйдет немного дешевле. Нужно сразу узнать, подумать, взвесить какие взносы и в каком размере придётся уплачивать (в обоих случаях). И есть ли готовность ждать проведение коммуникаций к дому (их может и не быть в случае с ДНТ).

Ответ на вопрос темы: Да. Купля – продажа дачи с домом и земельным участком в ДНТ и СНТ более чем возможна.