Продажа 1 2 доли дома и участка

Приобретаемой или продаваемой недвижимостью может быть доля дома и земли. Оформление сделки предполагает заключение договора. Документ составляется соответственно правилам, прописанным в Гражданском кодексе. Накануне оформления сделки необходимо узнать, какие документы необходимы для составления договора купли-продажи доли дома, земли, порядок действий до подписания документа.

Особенности продаваемой доли дома, земли

Владельцами доли недвижимости являются наследники, родственники, получившие имущество в результате приватизации. Имущество может быть распределено равными частями, например — по ½ каждому, и неравными, например, одному — 5/6, а второму 1/6 дома. Что могут сделать владельцы? Вариантов несколько:

1. Определить порядок пользования имуществом. Это можно сделать в устной форме или через суд. В этом случае собственник будет продавать именно «долю», то есть некоторые места в доме так и останутся общими. Сюда входит ванная комната, туалет, коридор. Желающими приобрести такую долю дома могут быть остальные дольщики, мечтающие стать его полноправными владельцами, или люди, которым нужна регистрация в населенном пункте расположения такой недвижимости. Стоимость доли на 25-30% меньше цены дома, не находящегося в долевой собственности.
2. Разделить имуществодля образования новых объектов недвижимости. Это возможно, если «коробка» дома одна, но в ней есть несколько выходов, санузлов, есть возможность выделить части в натуре. Раздел производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Обязательное условие — в результате образования новых объектов дому не должен наноситься ущерб.

Преимущества раздела дома — возможность выгодной продажи. Если формирование новых объектов недвижимости невозможно, необходимо попытаться договориться с остальными дольщиками о продаже с последующим разделом вырученной суммы пропорционально доле каждого.

Если поделить имущество не получается, остальные собственники не согласны на продажу, придется искать покупателей на долю с землей.

Доли недвижимости должны быть оформлены таким образом, чтобы их можно было идентифицировать. Информация о каждом объекте подтверждается официальными документами, предъявляемыми в Росреестр наряду с договором.

Согласие остальных дольщиков на продажу доли дома, земли

Если в доме проживает несколько человек, все они являются владельцами доли имущества, ключевой вопрос – нужно ли их согласие на продажу. Согласно ст. 246 ГК РФ, при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

В случае продажи недвижимости в виде дома и земли, необходимо соблюдать требование ст. 250 ГК РФ. По закону остальные владельцы имеют право на преимущественную покупку. До момента составления договора купли-продажи необходимо:

1. Провести работы по оценке имущества. Стоимость объекта должна быть зафиксирована. Ее указывают в оповещении о продаже. Собственник доли не имеет права продать ее по цене отличной от той, которая указана в уведомлении.
2. Оповестить всех дольщиков о продаже. На принятие решения о приобретении дается срок в 1 месяц. После этого продавец имеет право предложить свою долю дома и земли третьим лица. Чтобы продать имущество раньше месячного срока, необходимо запросить у остальных владельцев письменные отказы от приобретения недвижимости.

Оповещение необходимо составить в письменной форме. Допускается отправка документа письмом с уведомлением. Во избежание недоразумений рекомендуется привлечь нотариуса.

Образец оповещения о продаже доли дома

Дольщики могут всячески избегать оповещения о продаже: не выходить на связь, отказываться поставить подпись в уведомлении о получении письма. Обязанность по оповещению может взять на себя нотариус. Он выдаст документ, свидетельствующий о том, что собственником продаваемого имущества были предприняты меры по оповещению остальных владельцев.

Если дольщики — люди, не вызывающие доверия, в оповещении можно указать срок выкупа. Иногда собственники долей дают согласие на приобретение, и процесс «зависает» на годы, поскольку в законе нет оговорки, когда именно доля должна быть выкуплена.

Заключить договор купли-продажи с третьими лицами можно только после ответа прочих собственников дома и земли на предложение приобрести недвижимость.

Как составить договор купли-продажи доли дома и доли земли

Продать дом, землю может только их собственник. Если «на руках» имеется правоустанавливающий документ, например, свидетельство о праве на наследство по завещанию, но правопреемник не зарегистрировал право собственности в Росреестре, для продажи доли необходимо обратиться в госорган, где будут внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Согласно ст. 549 ГК РФ, недвижимость можно передать в собственность по договору. Письменная форма документа обязательна(ст. 550 ГК РФ).

Необходимость заверения договора нотариусом не установлена ГК РФ, то есть документ будет действителен и без заверения. Однако чтобы оформить право собственности на объект, новый владелец обратится в Росреестр. Там его попросят предоставить документ, заверенный нотариусом. Основание — закон №218-ФЗ от 13.07.2015 г., где говорится о необходимости нотариального удостоверения договоров об отчуждении долей.

Также вопросы могут вызвать сделки с несовершеннолетними. Для подтверждения их законности также требуется привлечение нотариуса.

Пройдя процедуру предварительного оповещения сторон о продаже, можно приступать к составлению договора. Документ должен содержать:

• Наименование, отражающее суть договора.
• Сведения о сторонах сделки: ФИО полностью, место регистрации (проживания), паспортные данные или реквизиты иных документов, удостоверяющих личность.
• Описание предмета договора. Поскольку продается доля дома и земельного участка, необходимо указать продаваемую часть в дробном соотношении, обозначить, какие именно объекты переходят во владение покупателя.
• Характеристики дома— его площадь (жилая, нежилая), этажность, материал, из которого возведена постройка. В отношении земельного участка указывается его площадь, назначение земель, наличие иных объектов на территории.
• Реквизиты правоустанавливающих документов. Необходимо указать номер записи о госрегистрации имущества в ЕГРН, в отношении земли — кадастровый номер и дату его присвоения.
• Цену. Поскольку объекта два, то и цена указывается так: отдельно — на дом и его долю, и отдельно — на землю и ее долю. Сведения о цене объекта должны быть подтверждены документально. Для этого можно привлечь эксперта — оценщика.
• Форму расчета. Следует оговорить, как будет производиться расчет: путем банковского перевода, наличными; уточнить время передачи денег — до подписания договора или после.
• Информацию об обременениях. Если дом и участок являются залоговым имуществом, все должно быть прописано в договоре.
• Подтверждение полной дееспособности сторон договора. Необходимо указать, что покупатель и продавец не имеют опекунов и попечителей, на них не оказывалось давление, сделка совершается осознано на добровольных началах.
• Сведения об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
• Информацию об ознакомлении с нормативно-правовыми актами,регламентирующими порядок оформления сделки, права и обязанности сторон.
• Подпись с расшифровкой.
• Нотариальное заверение(желательно, но не обязательно).

Вступление договора в силу

Договор считается заключенным с момента соглашения обеих сторон по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ), а после вступает в силу (ст. 425 ГК РФ). Однако при этом не осуществляется переход права собственности.

Владелец станет собственником недвижимости только после регистрации договора в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

Необходимые документы

Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:

• Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
• Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
• Кадастровый паспорт на землю, дом.
• Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
• Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
• Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
• Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Действия покупателя для обретения права собственности

Чтобы стать собственником недвижимости, получить право на распоряжение приобретенной долей, новому собственнику необходимо обратиться в УФСГР.

При этом в госорган предоставляются документы:

• заявление на регистрацию права собственности;
• копии договора (не менее 2) для передачи в госорган;
• паспорта обеих сторон или поверенных, если документы передаются по доверенности;
• кадастровый паспорт на дом, землю;
• квитанции об оплате госпошлины (для физлиц регистрация доли недвижимости составит 2000 тыс. руб.; госрегистрация земли — 350 руб. ст. 333.33 НК РФ);
• согласие супруга на совершение сделки;
• документ о согласии (отказе) остальных дольщиков приобрести имущество по указанной в договоре стоимости.

После осуществления госрегистрации новый владелец становится собственником на основании договора купли-продажи.

Приобретение или продажа доли дома, земли, сопряжена с рядом трудностей. Остальные дольщики могут всячески препятствовать заключению сделки.

Покупатель, в свою очередь, не застрахован от недобросовестных действий продавца, который может подделать документы, нарушить порядок оформления документа, и тогда договор будет недействителен. Кроме того, к оформлению сделки необходимо подготовить пакет документов, что требует координации специалиста. Нужна помощь юриста? Обращайтесь к специалисту сайта ros.nasledstvo.ru прямо сейчас. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как продать долю в доме без земли

Продажа дома, находящегося в долевой собственности, имеет свои особенности. Владелец может в нем беспрепятственно проживать, пользоваться благами, но как только возникает вопрос продажи имущества, оказывается, что распоряжаться им без согласования с другими собственниками нельзя. Прежде чем решиться на реализацию имущества, необходимо ознакомиться с информацией: можно ли продать долю в доме без согласия других собственников или без земли, чем продажа доли отличается от продажи части дома, как оформить сделку.

Чем отличается часть дома от доли дома

Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?

Если продается доля дома, объект сделки купли-продажи — доля в общей собственности, а если продается часть дома, объект — физически обособленная недвижимость.

Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:

• Часть можно отделить физически. Если в собственности находится, например, 1/15 от 45м2, выделить отдельное помещение для проживания не удастся.
• Выделенная часть должна соответствовать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилому помещению, и быть пригодной для проживания.
• Часть должна относиться к категории недвижимого имущества, а в соответствии со ст. 130 ГК РФ — это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
• При отделении помещения не должны быть нарушены права прочих собственников.

Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет. После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.

Владея долей недвижимости на правах собственника, можно ею распоряжаться без выделения в натуре. На такое имущество остальные владельцы дома имеют право преимущественной покупки. Продать долю, не уведомив об этом остальных, нельзя.

В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.

Можно ли продать долю в доме без земли

В собственности дольщика может быть не только здание, но и земля. Продавая недвижимость, владелец обширных земельных угодий может проявить инициативу расстаться только с той землей, на которой непосредственно расположен объект, а остальную часть — оставить за собой или продать отдельно.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ (п. 4), если происходит отчуждение имущества одного из участников долевой собственности, а отчуждаемое здание или строение находится на земле, вместе с этой долей новому владельцу переходит доля в собственности на землю, на которой расположен этот участок. Иными словами, продать долю дома отдельно от земли невозможно.

Чтобы оставить за собой землю, на которой расположен дом, принадлежащий сразу нескольким владельцам, необходимо оформить его как отдельный объект купли-продажи. Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом продажи может быть только земельный участок (без дома), но при условии его постановки на кадастровый учет.

Как разделить земельный участок

Выделение в натуре земли, на которой стоит дом — процедура длительная и затратная. Ее целесообразно проводить при большой площади земли, когда выделение участков в натуре не будет идти в разрез с интересами других владельцев, или при небольшом количестве дольщиков.

Собственнику, планирующему продажу доли имущества, необходимо:

• Оповестить остальных участниково намерении разделить участок с домом.
• Заказать проект разделения, произвести межевание земли. В процессе должны принимать участие все владельцы. Раздел осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение такого рода работ. При создании проекта специалист учтет особенности рельефа, возможность обозначения точек доступа на все участки. Вновь образованный земельный надел не должен препятствовать ведению хозяйственной деятельности.
• Составить соглашениес остальными дольщиками о разделе участка или обратиться в суд.
• Присвоить адресвновь образованным земельным участкам.
• Оформить кадастровый паспортна новые земельные участки.
• Зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре.

Выдел доли из общего участка может производиться путем составления договора или в судебном порядке.

Собственник может продать долю в доме, а выделенный и зарегистрированный участок оставить за собой.

Перед началом процедуры необходимо обратиться в органы местного самоуправления и запросить информацию о предельно допустимых размерах земельных участков (как правило — 6 соток). Если окажется, что размер земельного надела мал для осуществления регистрации, остается продать долю дома с землей.

Также стоит учесть сложившийся порядок пользования участком. Если через него осуществляется подъезд к дому, выделить землю не получится даже через суд, поскольку остальные владельцы должны иметь возможность беспрепятственно попадать на территорию и пользоваться благами.

Продать долю в доме без участка, не проведя ряда мероприятий по постановке его на кадастровый учет, нельзя.

Как продать часть дома в долевой собственности, если второй собственник не против

Положения ГК РФ не препятствуют продаже доли в доме, однако накануне реализации объекта третьему лицу собственник обязан предложить осуществить покупку иным владельцам дома. Согласно ст. 250 ГК РФ, они обладают правом преимущественной покупки. Это основное отличие продажи части дома и всего здания от одного собственника.

Срок действия предложения — 1 месяц. По его истечению дольщик может осуществить продажу любому из граждан по своему усмотрению.

Продать недвижимость можно и раньше установленного срока, если все извещенные должным образом дольщики оформят письменный отказ от приобретения предложенного имущества.

Наряду с согласованием продажи с остальными собственниками необходимо начинать процесс подготовки документации.

Пошаговая инструкция продажи доли в доме

Для продажи долевой собственности необходимо:

1. Согласовать продажу с остальными владельцами.
2. Подготовить правоустанавливающие документы. Для реализации доли мало быть владельцем по документам, необходимо оформить свою часть в собственность. На землю потребуется оформить кадастровый паспорт. Без него недвижимость не может быть зарегистрирована в Росреестре.
3. Взять справку о количестве прописанных в доме граждан. В реализуемой недвижимости не должно быть зарегистрированных (имеющих прописку) лиц.
4. Составить документ об условиях продажи. В нем необходимо установить размер реализуемой доли, сумму продажи.
5. Отправить остальным дольщиком письма с предложением купить дом по оговоренной стоимости.
6. Получить от остальных владельцев отказы от приобретения доли или ожидать 30 дней с момента отправки уведомления о продаже. Если никто не изъявит желание приобрести долю дома, ее можно продать третьим лицам.
7. Составить и подписать договор о продаже, на основании которого произойдет регистрация права собственности новым владельцем.

Долю дома продавать невыгодно. Если есть возможность, лучше договориться с дольщиками о продаже целого объекта (если выделить часть дома невозможно) и поделить вырученную сумму согласно долям каждого в целом объекте.

Документы

Для реализации сделки необходимо предоставить документы:

• паспорта обеих сторон сделки;
• оригиналы документов о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом, землю;
• выписку из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
• справку о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• согласие всех дольщиков на проведение сделки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

Законодательством допускается заключение сделки без нотариального удостоверения, однако у нового владельца могут возникнуть проблемы при регистрации права собственности. Согласно ст. 42 Закона №218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному заверению. Также законность сделки должен подтвердить нотариус, если продавец доли — несовершеннолетний или имеющий ограничения дееспособности гражданин.

Нюансы

Важно, чтобы содержание договора отражало интересы обеих сторон сделки. В документе необходимо указать:

• кто является сторонами договора;
• предмет договора;
• стоимость объекта и порядок расчета с покупателем;
• характеристики доли дома: место расположения, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, назначение земельного участка;
• об отсутствии притязаний на имущество со стороны третьих лиц;
• о дееспособности сторон договора.

На каждом экземпляре договора необходимо поставить подписи сторон с расшифровкой.

Образец договора

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников

Реализовать недвижимость, доля которой принадлежит третьему лицу — настоящая проблема, ведь заставить человека отказаться от своего имущества не под силу даже суду. Однако в законодательстве есть «лазейка», благодаря которой можно принудить владельца к получению денежной компенсации в счет недвижимости.

В п. 4 ст. 252 ГК РФ говорится о возможности выплаты средств одному из владельцев в обмен на его долю, если она незначительна, не может быть выделена в натуре, а сам собственник не имеет интереса в ее использовании. Как только будет получена компенсация, право на долю в общей собственности утрачивается.

Однако действительным остается правило: прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно отправить совладельцу даже незначительной части собственности письменное предложение о приобретении реализуемого имущества.

Пошаговая инструкция к действию

Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:

1. Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
2. Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
3. Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
4. Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
5. Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
6. В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
7. Подать иск.
8. Принять участие в судебном заседании.
9. Получить решение суда.

Пример.После смерти отца осталась 1/2 дома в наследство, поскольку еще ½ принадлежала супруге. По закону имущество было поделено таким образом: жене – 1/6 дома, дочери (С.) — 1/6 дома, а детям 2-й дочери — по 1/12 по праву представления. После смерти матери, согласно завещанию, С. стала владелицей 5/6 дома. Решив продать дом, С. обратилась к племянникам, предложив им продать их доли. Однако племянники отказались, поскольку предложенная сумма была незначительна. Тогда С. обратилась в суд с просьбой о принудительном выкупе малозначительной доли. Ввиду того, что родственники в доме не проживали, не оплачивали коммунальные расходы, и их доля не может быть выделена в натуре, суд принял решение выплатить каждому из племянников по 87 тыс. руб.

Образец иска

В случае решения вопроса через суд составляется исковое заявление. Согласно ст. 131 ГПК РФ, оно должно содержать:

• Наименование суда. Согласно законодательству, рассмотрением подобных дел занимается мировой судья, однако если цена иска превышает 50 тыс. руб., придется обращаться в районный суд.
• ФИО истца, ответчика, их место проживания, контактные данные.
• Название документа.
• Суть иска, где описываются основные обстоятельства дела: являются ли дольщики родственниками; кому и какая часть дома принадлежит, по какому праву; по какой причине возник конфликт. Истец должен внести предложение о выплате средств в счет компенсации, поскольку доля является незначительной.
• Прошение, где истец обращается к суду о признании доли малозначительной и выплате компенсации в установленном размере.
• Перечень документов.
• Дата и подпись.

Иск выглядит так:

Документы

К иску необходимо приложить:

• копии исков по числу заинтересованных лиц;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
• кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
• сведения о стоимости недвижимости;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.

Сумма госпошлины

При подаче иска о выплате дольщику компенсации необходимо рассчитать его цену. Для этого предварительно проводится оценка стоимости недвижимости. Впоследствии от нее исчисляется цена доли имущества.

Госпошлину определяют по формуле, разработанной на основании п. 1.1 ст. 333.19 НК РФ. Сумма колеблется в пределах 400 – 60 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта и доли участника.

Формула для расчета: фиксированная сумма + n% Х (цена иска – вычет).

Расчет можно производить, руководствуясь таблицей:

5 13 200 (не более 60 000)

Например + 3% Х (цена иска 52 174 руб. – вычет 20 000 руб.) = 1765 руб.

Чек об оплате госпошлины необходимо прикрепить к исковому заявлению.

Срок рассмотрения

Согласно п. 1 ст. 154 ГПК РФ, срок рассмотрения гражданского дела составляет в пределах 2 месяцевс момента обращения в суд. После принятия решения выдается исполнительный лист, поясняющий права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости. Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.

Впоследствии дольщики могут реализовать свое имущество в обычном порядке без участия бывшего владельца, несогласного с продажей.

Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.

При несогласии одного из дольщиков с продажей дома есть несколько вариантов решения проблемы: делить имущество в натуре; доказывать в суде, что другой дольщик не выполняет обязанности по содержанию дома в надлежащем виде, не осуществляет внесение средств за коммунальные услуги; найти покупателя на долю.

В судебном порядке можно добиться признания доли незначительной и выплатить собственнику компенсацию. При подготовке документов, договора продажи или иска в суд потребуется помощь юриста. Столкнулись с такой ситуацией и хотите выйти из нее с максимальной выгодой для себя? Обратитесь к специалисту сайта os-nasledstvo.com прямо сейчас, консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как продать долю в доме с землей

Продажа части дома и земельного участка в долевой собственности ассоциируется с рядом сложностей, с которыми придется столкнуться, как продавцу, так и покупателю. Но на деле все может произойти довольно просто, быстро, а главное — выгодно, если сторонам будет известно об особенностях совершения сделки: ее государственном регулировании, правилах заключения, осуществления расчетов и других не менее важных нюансах.

Понятие долевой собственности

Согласно Гражданскому кодексу РФ, право собственности на имущество может быть как индивидуальным, так и общим. В первом случае полноправным владельцем объекта является один человек, во втором — два и более.

Общая собственность обычно возникает в браке (как совместно нажитое имущество), при наследовании, дарении, в случае приватизации жилого помещения.

Право общей собственности, в свою очередь, подразделяется на совместное и долевое:

• совместное не предусматривает раздел имущества между совладельцами;
• долевое образуется после выдела или распределения частей объекта между правообладателями в установленном соотношении.

Участники долевой собственности несут ответственность и получают прибыль только в рамках своей доли. И при желании каждый из них может продать ее, подарить или передать по наследству.

Выделение доли

Если имущество принадлежит нескольким лицам на общих основаниях (без указания долей), распоряжаться им они вправе только сообща — по соглашению. Изменить положение можно, осуществив раздел. Для этого необходимо определить соотношение долей и оформить их в Росреестре.

Размер долей определяется:

• соглашением совладельцев;
• законодательством (например, относительно общей собственности супругов, приватизированной жилплощади или наследства, перешедшего к преемникам по закону);
• волеизъявлением прежнего собственника (в завещании, договоре дарения и т. п.);
• решением суда (по заявлению лица, осуществившего существенный и неотделимый вклад в улучшение общего имущества).

С заявлением и документом, указывающим на размер доли, собственнику необходимо будет обратиться в орган государственной регистрации недвижимости по месту нахождения имущества и закрепить свои права на его часть.

После этого совместная собственность становится долевой. У ее участников возникает право на отчуждение (продажу, дарение и т. п.) своих частей и самостоятельное распоряжение ими.

Что такое преимущественное право покупки

Согласно ст. 250 ГК РФ, участники долевой собственности обладают исключительным правом преимущественной покупки, что несколько ограничивает свободу действий владельца, пожелавшего продать свою часть недвижимости.

Это не означает, что выкуп доли возможен только от лица остальных совладельцев. От них даже не потребуется разрешения на отчуждение. Продавцу нужно будет только предупредить их о своем намерении и указать сумму, за которую он планирует продать частный дом (в рамках своей доли) и участок земли.

Уведомление об отчуждении доли жилья с участком необходимо для того, чтобы у остальных сособственников была возможность выкупить ее на условиях, выдвинутых инициатором продажи.

На принятие решения и покупку части общего имущества у них есть месяц с момента получения уведомления. По истечению этого срока право преимущественной покупки ими утрачивается, и продавец на законных основаниях может заключить договор купли-продажи с другими желающими.

Правом преимущественной покупки обладают все участники долевой собственности. И, если на предложение откликнутся сразу несколько совладельцев, продавец вправе выбрать из них любого, по своему усмотрению.

Последствия нарушения

Преимущественное право покупки создает встречную обязанность со стороны продавца. И в случае ее нарушения любой участник долевой собственности на законном основании сможет требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Подобное происходит, если:

1. Продавец не подал уведомление о продаже части недвижимости.
2. Уведомление было заведомо подано так, чтобы остальные совладельцы его не получили либо получили поздно.
3. Условия продажи, выдвинутые участникам общей собственности, не соответствуют реальным условиям сделки (указана завышенная цена).

При нарушении преимущественного права заинтересованное лицо может обратиться в суд. И, если судья признает заявленные требования законными, истцу предоставится возможность компенсировать состоявшемуся покупателю (не из числа совладельцев) затраченную сумму, чтобы вместо него стать правообладателем части недвижимости.

Пример.Собственник перед тем, как продать долю в доме с землей, не отправил уведомление о своих планах владельцу второй части и заключил договор купли-продажи с другим лицом. Когда второй собственник об этом узнал, он направил иск в суд с просьбой о переводе прав и обязанностей покупателя на него. После одобрения (в виде соответствующего решения) суда он оплатил новому стоимость доли и оформил ее на себя.

Обратите внимание, что в случае нарушения преимущественного права сделка купли-продажи недействительной не признается. И, по сути, продавец ничего в результате смены покупателя потерять не должен. Совладелец после перевода прав на него обязан будет произвести расчет с продавцом или с лицом, приобретшим долю. Если этого в установленный срок не произойдет, все претензии к правомерности сделки будут сняты.

С учетом этого крайне важно всегда указывать в документах реальную сумму продажи. В противном случае бывший собственник доли в случае перехода обязательств на другого покупателя рискует остаться в минусе.

Когда не действует

Преимущественное право считается недействительным или аннулируется в случае:

1. Дарения доли недвижимости.* В законодательстве ограничение на свободное отчуждение действует только относительно продажи или заключения договора мены. Безвозмездная передача имущества под него не попадает. Поэтому дарственная на долю недвижимости может производиться в пользу любого лица по желанию собственника.
2. Истечения месяца с момента получения извещения о продаже.**При этом учитывается добросовестность отправителя и получателя. Первый должен отправить письмо по последнему известному месту пребывания или проживания адресата. А второй — не уклоняться от вручения уведомления. В последнем случае момент получения можно зафиксировать по данным почтового отделения или курьерской службы.
3. Отказа участников общей собственности от преимущественного права покупки.Они вправе это сделать по личному усмотрению до окончания 30 дней с момента получения уведомления, в письменном виде. При этом отказ может быть исключительно абсолютным — уступка права в пользу иных лиц не допускается.
4. Пропуска совладельцем трехмесячного срока с момента продажи части дома и земли постороннему покупателю.Именно столько ему отводится на восстановление своих законных прав и обязанностей. По истечении 3 месяцев он лишается всех преимуществ, независимо от причин пропуска.
5. Объектом продажи является только участок земли.В соответствии со ст. 250 ГК РФ, владелец части сооружения или здания может беспрепятственно продать участок земли, на котором данное строение расположено.

* — если сделка дарения будет признана мнимой, то есть не соответствующей своей природе (например, когда продажа «маскируется» безвозмездной передачей), она аннулируется и в силу вновь вступает преимущественное право покупки.

** — пропущенный срок восстановлению не подлежит, даже, если по последнему известному отправителю адресу получатель не проживает.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Строгих правил к составлению уведомления законодательством не установлено. Но, несмотря на их отсутствие, продавцам следует придерживаться нескольких рекомендаций:

• не упоминать лишнюю информацию;
• не умалчивать об обстоятельствах, имеющих ключевое значение;
• указывать реальную сумму;
• отмечать правильный адрес получателя и контакты для обратной связи.

Как продать долю в доме с землей

Продажа части недвижимости (дома и прилегающего к нему участка) осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. И свои действия участникам сделки необходимо согласовывать с установленными для таких случаев правилами и процедурой.

Порядок и процедура

Пошаговый алгоритм действий для продавца:

1. Определиться с желаемой суммой продажи.
2. Составить уведомление о продаже в количестве экземпляров, равном числу совладельцев.
3. Разослать уведомления заказными письмами по адресам последнего известного местонахождения получателей.
4. Подождать месяц с момента вручения извещений (именно для ознакомления с дальнейшей судьбой отправлений необходима услуга «Заказное письмо»).
5. Дополнительное согласование условий сделки с покупателем (им может стать откликнувшийся в течение месяца сособственник либо другое желающее лицо).
6. Составление договора купли-продажи на долю дома с участком. Выполняется с участием юриста в трех экземплярах — для продавца, покупателя и органа госрегистрации.
7. Заключение сделки в присутствии нотариуса с последующим заверением документа.*
8. Визит в орган государственной регистрации недвижимости (Росреестр) по месту расположения имущества.
9. Получение денежных средств от покупателя.

* — не требуется, если владельцем доли является совершеннолетний гражданин, а покупателем — сособственник общего дома, обязательное нотариальное удостоверение также не касается продажи части земельного участка (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Процедура купли продажи предусматривает следующие этапы:

1. Нотариальное удостоверение в необходимых для этого случаях.Производится у любого действующего нотариуса страны.
2. Регистрация перехода права собственности на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ.После этого покупателю может потребоваться выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
3. Осуществление расчета. Для этого следует выбрать максимально безопасный для обеих сторон способ (подробнее о вариантах оплаты — ниже).

Все перечисленные действия продавец и покупатель могут произвести не лично, а через представителей. Для этого им нужно составить доверенность на выбранных лиц и удостоверить ее у нотариуса. Если одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин, доверенность на родителя или опекуна не требуется.

Необходимые документы

Для совершения сделки следует подготовить ряд бумаг, а именно:

1. Удостоверения личности сторон (подойдет паспорт гражданина РФ или другого государства, загранпаспорт, паспорт военного или моряка, вид на жительство, разрешение на временное проживание и др.).
2. Отказ сособственников от преимущественного права покупки (если такой имеется).
3. Квитанция об оплате госпошлины за предоставление услуг нотариуса и органа государственной регистрации.
4. Правоустанавливающие документы на недвижимость (выписка из ЕГРН).
5. Технический паспорт жилого помещения.
6. Кадастровый план земельного участка.
7. Разрешение от органов опеки и попечительства (если продавец или покупатель — несовершеннолетнее или недееспособное лицо).
8. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего/решение суда о лишении дееспособности совершеннолетнего.
9. Решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя (опекуна).
10. Доверенность на имя добровольного представителя.
11. Договор купли-продажи.

Указанный список документов может быть дополнен в зависимости от особенностей ситуации.

Договор купли-продажи

Документ составляется в 3 экземплярах и включает в себя следующие сведения:

Расчет

Оплата покупки сопряжена с рисками для обеих сторон сделки. А потому данный этап важно продумать заблаговременно.

Среди наиболее оптимальных вариантов расчета следует рассмотреть следующие:

1. Аккредитив. Плательщик переводит денежные средства на счет в банке и оформляет услугу безотзывного(это важно) аккредитива. В договоре он указывает срок действия услуги и основания для выдачи внесенной суммы продавцу. Условием выдачи средств обычно становится предъявление выписки из ЕГРН о переходе права собственности. А потому установленного времени действия аккредитива должно хватить на заключение договора, его регистрацию и получение справки из Росреестра. Если по истечении срока выписка предъявлена не будет, средства вернутся на счет покупателя.
2. Депозитарная ячейка. Расчет осуществляется по аналогии аккредитива, только деньги в присутствии двух сторон сделки помещаются в ячейку банка. Условия и основания выдачи устанавливаются в договоре аренды. И при их несоблюдении продавец утрачивает доступ к ячейке.
3. Эскроу. Банк в данном случае выступает в качестве посредника и регулирует доступ участников договора к внесенным на счета средствам. Уполномоченный сотрудник более углубленно изучает основания выдачи внесенной суммы и контролирует безопасность сделки.

Из предложенных способов оплаты третий практически полностью исключает риски. Но подобную услугу готово предложить не каждое финансово-кредитное учреждение. И, если поблизости компетентные организации отсутствуют, можно прибегнуть к оформлению аккредитива или договора аренды депозитарной ячейки. Главное — продумать все детали операции и, по возможности, обратиться к правовому консультанту.

Расходы

Оформление купли-продажи части дома и земли подразумевает получение государственных услуг, а за них заинтересованным лицам придется платить.

Кто из сторон возьмет на себя обязательные расходы на госпошлину и сопутствующие услуги — можно отдельно указать в договоре купли-продажи недвижимости. А их размер указан в Налоговом кодексе РФ и Постановлении Нотариальной палаты субъекта.

Госпошлина за нотариальное удостоверение договора

Услуги правового и технического характера (указанная сумма актуальна для Москвы)

Регистрации права собственности на часть жилого помещения

Регистрация права на долю в общем имуществе многоквартирного дома

Регистрация перехода права собственности на земельный участок

200 руб. в счёт госпошлины и 1200 за услуги нотариуса (сумма актуальна на территории Москвы)

Перечень расходов может быть дополнен стоимостью банковских и почтовых услуг.

Последствия

С момента государственной регистрации договора продавец утрачивает право собственности на долю недвижимости. Ее новым владельцем становится покупатель.

Отменить действие юридически грамотно оформленной сделки в одностороннем порядке уже не удастся. Новый собственник сможет распоряжаться своей частью имущества свободно, так же, как это делал прежний правообладатель.

Недействительной продажа может быть признана только при отсутствии доброй воли сторон и полномочий на заключение сделки (грубые ошибки в оформлении, недееспособность участника, принуждение на ее совершение).

Что делать, если в доме зарегистрированы другие люди?

При продаже жилого помещения покупателей (особенно посторонних, не из числа совладельцев) часто интересует: зарегистрирован по данному адресу кто-нибудь кроме продавца или нет.

С юридической позиции такой вопрос не имеет смысла и не должен волновать добросовестного приобретателя, поскольку правами на недвижимость зарегистрированные жильцы по умолчанию не обладают.

Право собственности возникает только на основании:

• договора по отчуждению имущества (дарение, продажа);
• свидетельства о праве на наследство;
• приватизации.

И обязательно подтверждается выпиской из ЕГРН. Регистрация по месту жительства других лиц осуществляется по инициативе собственников, которые так же легко могут снять их с регистрации.

Что касается несовершеннолетних, их постоянное место жительства определяется с родителем, опекунами либо, при отсутствии таковых, в социальном учреждении. Поэтому после продажи доли человеком, имеющим детей, их место жительства меняется вслед за ним.

Однако жильцы, зарегистрированные другими правообладателями жилплощади, смогут и дальше пользоваться помещением в рамках соответствующих долей.

При заключении договора купли-продажи, совершении подготовительных и завершающих действий помощь юридических консультантов имеет большое практическое значение. Без них стороны рискуют многим, а именно: допустить ошибку в формальных аспектах совершения сделки, ущемить свои законные интересы (упустить возможную выгоду, например), затянуть процесс продажи и даже остаться без денег.

Обезопасить себя и максимально полно соблюсти свои имущественные интересы вам помогут юристы нашего портала. Связаться с ними не сложно. Для этого достаточно направить запрос через электронную форму либо позвонить по указанному номеру.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как продать долю в частном доме?

Недвижимость не всегда имеет одного владельца. Один из собственников имеет право реализовать свою часть. Чтобы продать долю в доме с землей, необходимо придерживаться нескольких рекомендаций. Ведь подобная сделка отличается от стандартной.

Собственник доли: чем он владеет

Долевая собственность не предполагает, что за каждым гражданином закрепляется определенная комната. Человек владеет определенной долей. Она может быть одинаковой для всех собственников, или большей/меньшей для каждого из граждан.

В каждом помещении у всех граждан есть во владении определенная часть. Поэтому установить порядок пользования достаточно сложно. Если к мирному соглашению прийти не удается, собственники решают этот вопрос через суд.

В некоторых случаях устанавливается реальная доля каждого владельца. В документах закреплена информация, какой частью недвижимости владеет конкретный гражданин.

Определение доли в доме

Если рассматривать вопрос с юридической стороны, то доля не является самостоятельным объектом. В натуральном выражении ее выделяют при наличии специальных технических возможностей. Процедура не проводится, если это может нанести недвижимости ущерб.

Доля без натурального выражения позволяет ее владельцу использовать имущество в равных правах с остальными собственниками. При разделе недвижимости сначала определяют часть для каждого гражданина. По умолчанию у владельцев равные части недвижимости.

Продать невыделенную долю в доме можно. Продаже подлежит любая часть имущества, которым владеет гражданин. Даже продать долю дома без земли можно. Но есть некоторые нюансы. Например, если продавец не является собственником участка. Так, сооружение перейдет в собственность покупателю, а земля – в пользование. Главное, чтобы территория находилась на кадастровом учете, а в договоре отмечался ее номер.

Долевые части могут определяться при помощи соглашения между гражданами. Если земельный участок является собственностью, то она продается вместе с домом. Части земли соответствуют долям в недвижимости.

Как продать долю в частном доме: подготовка

Процедура реализации недвижимости в этом случае имеет ряд особенностей. Продать долю в доме можно. Совладельцы по закону имеет преимущественное право на приобретение. То есть сначала необходимо предложить купить часть другим собственникам. Остальные граждане обязательно оповещаются о желании одного из владельцев продать долю дома с земельным участком. Если они не собираются приобретать ее, должны оформить отказ в письменном виде. Оно дополнительно заверяется у нотариуса.

Если покупателем выступает другой собственник, то можно не оформлять согласие на проведение сделки. Когда граждане игнорируют уведомления, продавец должен выждать минимум 30 дней, прежде чем оформлять договор купли-продажи.

Можно ли продать долю в частном доме: алгоритм

Существует определенный порядок, в котором рекомендуется действовать при реализации части недвижимости. Чтобы продать ½ долю дома, необходимо соблюдать алгоритм:

1. Уведомление других собственников о желании реализовать часть имущества.
2. Получение согласия или отказа в письменном виде.
3. Выбор подходящего покупателя. Так можно продать долю в доме родственнику или стороннему человеку.
4. Сбор необходимых бумаг.
5. Проведение выписки жильцов.
6. Оформление договора купли-продажи, составление акта передачи недвижимости.
7. Проведение регистрации сделки в БТИ.

Продать долю в частном доме можно только одному покупателю. Если несколько жильцов изъявили желание приобрести часть имущества, то продавец самостоятельно выбирает одного из них для заключения сделки.

Документы

Чтобы правильно продать долю в жилом доме, необходимо подготовить пакет бумаг. Он будет зависеть от обстоятельств, в том числе реализуется ли строение с участком или без него.

Чтобы продать долю в частном доме с землей, необходимо подготовить следующие бумаги:

• Паспорт собственника.
• Согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке или в брачном договоре есть соответствующий пункт.
• Бумаги, подтверждающие право владения конкретным домом и участком.
• Выписка из ЕГРН. Для каждой доли отдельная бумага.
• Документы, подтверждающие отсутствие обременений. Проверить это можно при помощи онлайн-сервиса. Подойдут справки, подтверждающие отсутствие различных задолженностей.
• Технические и кадастровый паспорта.
• Выписка из домовой книги.
• Бумаги, подтверждающие снятие с регистрации.
• Уведомления других жильцов и их письменные отказы. Можно предъявить копию, а не оригинал.

Чтобы продать дом с долями несовершеннолетних детей, необходимо получить разрешение на проведение сделки от органов опеки. Его прикладывают к общему пакету бумаг. Затем необходимо приложить номер счета несовершеннолетнего для перечисления средств. Это должна быть личная карта ребенка, а не родителя.

Дополнительных разрешений для несовершеннолетнего покупателя не требуется. Если один из участников сделки действует через представителя, необходимо приложить документы, подтверждающие его полномочия с обязательным заверением у нотариуса.

Чтобы продать долю в доме без земли, потребуются практически такие же бумаги, что описаны выше. Разница в том, что в этом случае не требуется прикреплять документы, касающиеся участка.

Договор

Чтобы продать долю в доме без выделения или с ним, необходимо заключить договор. В нем необходимо отразить информацию о покупателе и продавце, отразить предмет соглашения и данные о нем. Обязательно прописывают стоимость сделки и способы оплаты. Можно обозначить прочие условия соглашения. В завершении стороны ставят дату сделки и свои подписи.

Чтобы продать 1/3 долю в доме, необходимо в договоре прописать стоимость этой части, а также общую цену недвижимости. Иногда покупатели просят отразить на бумаге конкретные предметы, которыми он вправе пользоваться. Например, баня, сарай, гараж и прочее. Составляется также акт приема-передачи объекта. Перечисленные документы оформляются в нескольких экземплярах, по одному для каждого участника сделки.

Заверение у нотариуса

Сделка не будет признана действительной без обращения к нотариусу. Исключением являются случаи, когда все совладельцы продают свои части по единой сделке, при условии, что среди участников процесса нет недееспособных граждан или несовершеннолетних.

Государственная регистрация

Подобная сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ранее для этого участники соглашения обращаются в соответствующую организацию и оформляют заявление. Это правило претерпело изменения. Теперь нотариус самостоятельно передает все бумаги в ведомость. Он отправляет их в электронном виде.

Регистрация прав собственности занимает около 5 суток. Также документы можно передать через МФЦ. Но это увеличит срок регистрации до 9 дней. Процедура требует оплату государственной пошлины.

Налоги при продаже

При реализации доли, продавец получит доход. Поэтому должен заплатить налог. Он составит 13% от стоимости, которая прописана на бумаге. Не нужно платить налог, если гражданин владел этой долей больше 5 лет. Также от этого обязательства освобождаются те, кто получил часть недвижимости по наследству, в дар, была приобретена до 2016 года или стала собственностью через процедуру приватизации. Налогом не облагаются сделки, при которых продавец реализует единственный свой объект недвижимости.

Возможные проблемы

Прежде чем продать ½ долю в частном доме, необходимо ознакомиться с возможными подводными камнями. Среди них:

• Если имущество является совместной собственностью супругов, то требуется провести выделение части. Обязательно заключается соглашение. При наличии споров между сторонами вопрос решается в судебном порядке.
• Чтобы продать дом если в доле несовершеннолетние, должен действовать только законный представитель детей. Обязательно наличие согласия от органов опеки. Важно не допустить нарушения прав детей при продаже.
• Если часть выделена в натуре, можно не получать согласия от других собственников на продажу. Но для этого доля должна соответствовать определенным требованиям. После выделения части в натуре на нее выдается технический паспорт.

Продавать долю в частном доме можно, вне зависимости выделена она или нет. Также необязательно продавать вместе с частью земельный участок. Все перечисленные обстоятельства влияют на то, как будет проходить сделка. Необходимо запомнить несколько важных моментов:

• Совладельцы имущества имеют преимущественное право на покупку доли. Поэтому в первую очередь необходимо предложить им приобрести часть;
• Чтобы продать долю посторонним покупателям, нужно получить отказ по приобретения от совладельцев;
• Если часть жилья продается без участка, не требуется собирать документы, связанные с земельной территорией;
• Сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса и в Росреестре.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Продажа 1/2 доли дома и участка

С 01.02.2024 ст. 41 дополняется ч. 21 и 22 (ФЗ от 04.08.2023 N 438-ФЗ). См. будущую редакцию.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

С 01.03.2022 ч. 1 ст. 42 дополняется предложением (ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 42

Ч. 1 ст. 42 (в ред. ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, до 31.07.2019.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.

(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ, от 24.07.2023 N 338-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

2. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

С 01.02.2024 в ч. 4.2 ст. 42 вносятся изменения (ФЗ от 04.08.2023 N 438-ФЗ). См. будущую редакцию.

4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

(часть 4.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

5. Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого недвижимого имущества или сделок с таким недвижимым имуществом наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются:

1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав;

2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными или согласованными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

(в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 248-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. С заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).

(часть 6 введена Федеральным законом от 25.05.2020 N 162-ФЗ)