Продажа 1 2 доли квартиры второму собственнику без нотариуса

Можно ли подарить долю в квартире, жилом доме, комнате или земельном участке?
Конечно можно, закон это позволяет.
Собственник недвижимости волен распоряжаться ей по своему усмотрению, если его права не ограничены и недвижимость не арестована.
Он может безвозмездно передать права на объект недвижимости и долю в них физическому лицу (совершеннолетнему или ребёнку) или юридическому лицу.

Оформляется безвозмездная передача прав на долю в квартире договором дарения.
Здесь вы получите подробную консультацию о дарении доли без нотариуса.

Можно ли подарить долю в квартире или другой недвижимости

Законное дарение доли в квартире или иной недвижимости возможно только при условии, если право собственности у Дарителя на объект недвижимости зарегистрировано государством и эти сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН.
Убедиться в этом можно, получив выписку из ЕГРН через портал Госуслуг, справочный отчет, который используют риэлторы (дешевле) или использовать бесплатную информацию с сайта Росреестра.

Вы должны понимать, что дарение доли в праве, не означает дарение физической части недвижимости. Конечно, собственника объекта недвижимости могут в натуре выделить свою долю, если есть такая техническая возможность.

Дарение доли в праве возможно из единоличной и общей (совместной или долевой) собственности.

Общая собственность может быть с определением размера доли каждому – общая долевая, или без определения размера долей – общая совместная.

Но не все сделки по дарению доли можно провести без нотариуса.

Разберемся подробно о проведении сделки без нотариуса из разных видов собственности и порядке составления договора дарения доли.

(Внизу статьи есть переход к консультациям по составлению договора дарения и регистрации перехода права собственности без нотариуса).

Дарение из совместной собственности

Совместная собственность предполагает наличие двух и более собственников.

Совместная собственность на недвижимость регистрируется на совместно нажитое имущество супругов (приобретенное в период брака за совместные средства).
В Единый государственный реестр недвижимости вносятся данные обоих собственников (супругов).

Так же мы еще встречаем совместную собственность за квартирами, приобретенными гражданами, в результате приватизации на всех членов семьи. В этом случае – недвижимость не является для супругов совместно нажитой, так как приобретается в результате безвозмездной сделки.

Не следует путать понятия “совместно нажитое имущество” и вид зарегистрированного права “совместная собственность”.
До сих пор совместно нажитое имущество супругов регистрируется и в единоличную собственность одного из них.

В результате дарения доли из совместной собственности, в состав участников собственности входят новые физические или юридические лица, и регистрируется общая долевая собственность на объект недвижимости.

Такая сделка оформляется в простой письменной форме, договором дарения доли.

Не нужно сначала оформлять соглашение об определении размера долей.

Если квартирой, или иной недвижимостью, владеют законные супруги, в результате дарения доли, они сохраняют за собой оставшуюся общую долю в праве.

При этом в ЕГРН вносится запись в соответствии с Порядком ведения ЕГРН :
” При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности“.

В сделке по дарению доли из совместной собственности участвует дарители (собственники) и одаряемый(ые), лично или в лице законного представителя.

Договор дарения из совместной собственности

Договор дарения доли из совместной собственности – более сложный документ.
До сих пор сделки по дарению доли из совместной собственности редки и даже не все регистраторы Росреестра сталкивались с такими сделками, поэтому договор дарения должен быть подробным, я бы даже сказала – разъясняющим.

Кроме того исключительно важным является заявление о регистрации долевой собственности с общей супружеской долей.

Именно заявление является для государственного регистратора техническим заданием.

Для того, чтобы вам не допустить ошибок в оформлении сделки без нотариуса, предлагаю воспользоваться подробной консультацией.
Тогда точно ваша сделка будет зарегистрирована.

Консультация содержит шаблоны договоров и видео консультацию
(картинка является активной ссылкой)

Можно ли подарить долю в квартире? Дарение из единоличной собственности

Дарение доли из единоличной собственности предполагает в результате образование общей долевой собственности. В состав участников можно ввести еще одного или несколько физических или юридических лиц.
Все они после государственной регистрации права будут внесены в ЕГРН, как равноправные участники, несмотря даже на разный размер долей.
У каждого участника долевой собственности появится право дарения или продажи своей доли третьим лицам.

Если объект недвижимости приобретен был в единоличную собственность в период брака, это имущество признается совместно нажитым.

Лучшим вариантом будет приобщение к договору дарения доли согласия супруга на дарение.
Впрочем регистрация права произойдет и без этого документа, с внесением в ЕГРН записи об отсутствии согласия.

В сделке по дарению доли из единоличной собственности участвует даритель (собственник) и одаряемый(ые), лично или в лице законного представителя.

Договор дарения из единоличной собственности

Договор дарения доли из единоличной собственности – документ не сложный.

Однако, для человека, не имеющего навыка составления таких документов, требуется дополнительное разъяснение и правильный шаблон этого договора.

Конечно даритель может обратиться за оформлением сделки к юристу или даже нотариусу, но закон разрешает самостоятельное оформление дарения доли.

Воспользуйтесь подробной консультацией и сэкономьте семейный бюджет на приятные радости -:).

Консультация содержит шаблоны договоров дарения доли в квартире, комнате, жилом доме, земельном участке
(картинка является активной ссылкой)

Можно ли подарить долю в квартире? Дарение доли из долевой собственности

Форма сделки по дарению доли(долей) из долевой собственности вызывает наибольшее количество вопросов и является темой для споров заявителей с регистраторами.

Все дело в неточном толковании ст. 42 ФЗ-218 о “государственной регистрации недвижимости”

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

Некоторые регистраторы считают, поскольку не прописано ” …всеми участниками долевой собственности своих долей (части своих долей) по одной сделке;”, то сделка по дарению доли всеми участниками – нотариальная.
Нам все же удалось провести несколько таких сделок в простой письменной форме.

Но дарение доли между участниками долевой собственности или только одним (не всеми сразу) – это нотариальная сделка.

Консультация по дарению доли из долевой собственности в стадии подготовки.

Как оформить дарственную

Оформление дарственной на долю в квартире или правах на другую недвижимость, возможно в простой письменной и нотариальной формах.
В любом случае дарение оформляется путем заключения между дарителем и одаряемым договора дарения.

Договор дарения в простой письменной форме подписывается всеми участниками сделки и в Росреестре государственный регистратор поставит на него регистрационную надпись и заверит печатью.

Договор дарения в нотариальной форме подписывается всеми участниками сделки, нотариус как свидетель подписания, поставит свою печать, а затем в Росреестре государственный регистратор поставит на договор регистрационную надпись и печать Росреестра.

Договор дарения в простой письменной форме могут составить сами участники сделки ( используя наши консультации это сделать легко, а так же можно обратиться к юристу или риэлтору.

Если вы решили обратиться к нотариусу за услугой, договор дарения доли вам составит его помощник.

В любом случае, договор дарения подается в Росреестр, для регистрации прав на одаряемого. Госпошлина составит 2000 рублей.

Нотариальный договор дарения НЕ ИМЕЕТ бОльшей юридической силы перед правильно оформленным договором дарения в простой письменной форме.
На договор дарения в простой письменной форме будет проставлена регистрационная надпись (штамп) регистратором Росреестра.

Дарение долей в праве из единоличной и совместной собственности без нотариуса

• ← Запись в Регистрационную палату
• Вы сможете выбрать хорошую квартиру? →

Вам также понравится

Родители не выделили доли детям в квартире

Дарение доли квартиры близкому родственнику

Договор дарения доли квартиры составить самостоятельно

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.05.2022 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Консультационный центр “Сделки с недвижимостью” 2015-2023

Использование материалов сайта без открытой активной ссылки на первоисточник запрещено!

Свежие записи

• Отзывы о консультациях по выделению долей детям 09/2023
• Как выделить доли детям после погашения ипотеки 07/2023
• Документы в Регистрационную палату(Росреестр) через МФЦ 07/2023
• Электронная выписка из ЕГРН – как открыть файл и проверить подлинность 07/2023
• Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках 07/2023

Как продать долю в квартире

Когда квартира поделена на доли, продажа затрудняется. Появляются юридические тонкости и последовательность действий, которую нужно соблюдать. Подробнее о нюансах расскажем в статье.

• Как определить долю в квартире
• Уведомите о желании пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв
• Как продать долю в ипотечной квартире
• Как продать долю, если oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний
• Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

Когда долями владеют совершенно разные люди, использовать жилье по назначению не очень комфортно

Как продать долю в квартире, мы разберем на примере Анны. Анна прожила с супругом 5 лет. За это время у них родился сын, и семья купила трехкомнатную квартиру. К сожалению, отношения супругов не сложились, и девушка решила продать свою часть.

Как определить долю в квартире

• имена сособственников,
• кадастровый номер,
• общую площадь,
• жилую площадь,
• находится ли квартира в залоге или нет.

Можно ли продать долю в квартире?Сособственники могут использовать свою часть как хотят: жить в одном пространстве, даже если не знают друг друга, или при желании продать свою часть.

Далее мы рассмотрим, как это сделать, чтобы сделка прошла законно.

Не секрет, что купить новое жилье быстрее всего в ипотеку. Для семей с детьми государство предлагает особые условия с низкими ставками.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Уведомите о желании пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

При продаже доли в квартире есть определенные правила, которые нужно соблюдать.

Касаются они, в первую очередь, отношений между сособственниками. Согласитесь, если один решит продать свою часть, не уведомив об этом остальных, выйдет некрасиво. Никто не хочет делить дом с незнакомцами без своего разрешения.

Анна тяжело рассталась с супругом, они не общаются и живут в разных городах. Чтобы продать свою долю и сына, ей нужно предупредить об этом мужа.

Муж может разрешить продавать доли кому-то, или решит выкупить их сам, чтобы стать единственным владельцем жилья. Такая «привилегия» принятия решения для других собственников называется преимущественным правом покупки.

Важно: цена продажи для всех должна быть одинаковой. Нельзя завысить ее для сособственника, а потом продать дешевле.

Итак, разберем пошагово действия Анны.

• Прежде чем отправлять извещение о том, что она хочет продать долю в квартире, ей стоит определить стоимость своей части и обсудить с мужем продажу. Это позволит выбрать оптимальную цену и понять планы супруга на квартиру.
• Затем нужно отправить извещение сособственникам. Хорошо, что в случае Анны это только муж (как быть с ребенком – разберем отдельно). Если бы собственников было больше, пришлось бы отправлять документ каждому отдельно.

В извещении обязательно указывают объект продажи и его стоимость. Отправлять его нужно за один месяц до планируемой сделки

Как отправить извещение о намерении продажи:

• передать лично из рук в руки;
• отправить почтой в виде заказного письма или телеграммы;
• через нотариуса.

Во всех случаях нужно подтвердить отправку и получение извещения. Анна отправила мужу телеграмму, сделала ее копию и копию уведомления о вручении.

Если отправить письмо по неверному адресу, оно вернется. Тогда придется уточнить адрес регистрации и отправить письмо снова. Но если письмо не вернулось, считается, что адресат его получил.

Важно: извещение нужно отправлять, только если долю продают третьим лицам. Если продают самим собственникам – то нет.

• Месяц после отправки – контрольная дата для действий со стороны мужа. Если он хочет выкупить все сам, то должен уложиться в этот срок.

Если условия покупки не устраивают супруга или он не отвечает на сообщение, действие права преимущественной покупки перестает действовать. Анна может продать свою часть кому захочет.

• Если нет времени тянуть целый месяц, можно взять ситуацию в свои руки. Для этого нужно не ждать ответа, а самим собрать письменный отказ, заверенный нотариусом. Отказы понадобятся от всех сособственников.

Как продать долю в ипотечной квартире

Из-за того, что Анна с супругом купили квартиру в ипотеку, продажа затрудняется – разрешение нужно получить еще и от банка.

Загвоздка в том, что при ипотеке квартира становится залогом и защищает банк от нерадивых должников. Если человек перестанет платить и никакие уговоры не вернут его на путь истинный, финансовая организация будет вынуждена продать залог, чтобы покрыть долг.

Поэтому банки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке.

• Если ипотека оформлена недавно, могут предложить оформить договор на нового собственника.
• Если почти выплачена, а клиент показал себя добросовестным плательщиком и не допускал просрочек, обременение могут снять.

Важно: продать долю меньше установленного минимума нельзя. В Москве он составляет 10 м², в регионах – 12 м²

Чтобы продать долю несовершеннолетнего, нужно получить разрешение и предоставить ему условия не хуже прошлых

Как продать долю, если oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Одним из сособственников значится сын Анны. Рассмотрим момент продажи для несовершеннолетних подробнее.

Чтобы продать часть квартиры, которая принадлежит ребенку, Анне нужно получить разрешение на сделку от органа опеки. Для этого ей и мужу, как законным представителям, нужно написать заявление. Если бы ребенку было более 14 лет, то и ему тоже.

В заявлении пишут о планах на продажу, обещают соблюдать интересы ребенка и обеспечить его жильем не хуже имеющегося.

Вердикт выносят в течение 15 дней. Если органы опеки решат, что условия станут хуже, то могут и отказать.

Чтобы в новом доме было комфортно всем, мало купить жилье – нужен хороший ремонт. Для разных покупок – от шпаклевки до коврика в ванную – удобно использовать рассрочку с картой «Халва».

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

Итак, Анна решила вопрос продажи с мужем и ребенком, нашла покупателя. Теперь ей нужно собрать документы, составить верный договор купли-продажи (ДКП) и заверить его у нотариуса.

Услуга не бесплатная, чтобы заверить ДКП, нужно оплатить от 300 рублей до 20 тысяч, а точнее – пол процента от суммы договора.

Нотариус может не только заверить ДКП, но и помочь его составить, подсказать, какие документы нужны. За дополнительные услуги платят отдельно, но пользуются ими только по своему желанию.

Обращение к нотариусу – не прихоть, а требование закона. Оно позволяет защитить всех участников и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

В каких случаях не нужно обращаться к нотариусу:

• при изъятии для нужд государства;
• при продаже в рамках реновации в Москве;
• при продаже сразу всех долей по одной сделке.

Анна не готова вникать в правовые и юридические тонкости. Ей проще заплатить нотариусу и быть уверенной, что все оформлено верно. Тем не менее важно знать хотя бы основные пункты ДКП:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора;
• цену договора и порядок расчетов;
• список оставшихся собственников;
• дату и подписи сторон.

На нотариуса надейся, а сам не плошай! Внесенные им данные обязательно нужно перепроверить, ведь фактор человеческой ошибки никто не отменял.

В первый раз Анна невнимательно просмотрела договор и не проглядела опечатку в площади квартиры. На следующем этапе Росреестр заметил это и отказал ей в сделке. Пришлось составлять договор заново.

Нотариус – хороший помощник в заключении сделок

Регистрация дoгoвopa купли-продaжи в Pocpeecтpe

После того, как договор купли-продажи подписан, нужно закрепить за новым владельцем право на его долю.

Требование заверять ДКП у нотариуса облегчает этот этап. Потому что, помимо удостоверения документов, он должен самостоятельно передать их и заявление в Росреестр.

А тот, кто хочет взять инициативу в свои руки, может провести регистрацию по старинке и передать заявление сам.

В результате вы получите на руки выписку с подтверждением права собственности.

Подробно о том, как получить выписку из ЕГРН, мы рассказывали в этой статье .

Деньги из дерева — сентинниали — выпускали в городе Мус-Джо в Канаде из-за нехватки других материалов.

КВАРТИРА -БЕЗ-АГЕНТА.ру

Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.

4 сообщения • Страница 1из 1
Gertrude Новичок Зарегистрирован:25 авг 2021 Сообщения:2

Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса

#1 Сообщение Gertrude» 25 авг 2021, 10:21

Добрый день!
По договору купли-продажи имею в собственности 1/2 доли в квартире. Хочу выкупить долю второго собственника (так же 1/2). Покупали вместе одним договором, в котором прописаны доли. В браке не состоим. Второй собственник согласен на сделку. Необходим ли нотариус в таком случае, ведь получается новая сделка будет совершаться «всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»?

Вернуться к началу

AnnaSmart Советник Имя:Анна Зарегистрирован:26 янв 2020 Сообщения:150 Благодарил (а):45 раз Поблагодарили:240 раз

Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса

#2 Сообщение AnnaSmart» 25 авг 2021, 18:26

Вы правы, в Вашем случае Вы можете покупать долю в квартире у второго собственника по обычному договору купли-продажи, без нотариуса.

Закон, который регламентирует обязательное нотариальное удостоверение сделок покупки-продажи долей недвижимости устанавливает явные критерии для исключений из этого правила:

Статья 42, 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»:
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

В Вашем случае в сделке задействованы ВСЕ участники долевой собственности, поэтому участие нотариуса здесь не обязательно.

Тот факт, что в законе говорится буквально об «отчуждении долей» всеми собственниками — всего лишь несовершенство законодательных формулировок. Очевидно, что здесь речь идет об «участии» всех долевых собственников в одной сделке (об этом же свидетельствует и упоминание ипотеки в этом пункте).

То есть смысл статьи закона в том, чтобы не допустить проведение сделок купли-продажи долей квартир без обязательного согласия всех участников долевой собственности. Отказ от преимущественного права выкупа долей и уведомление о продаже доли в квартире — также удостоверяются нотариально. И чтобы не создавать лишних конфликтных ситуаций, за такими сделками должны следить нотариусы.

Если же в сделке с долями квартиры участвуют ВСЕ ее долевые собственники, то очевидно, что нет нужды кого-либо уведомлять о продаже или получать отказ от преимущественного права покупки доли. Следовательно, покупка доли одним долевым собственником у другого может быть оформлена без участия нотариуса.

Вернуться к началу
Gertrude Новичок Зарегистрирован:25 авг 2021 Сообщения:2

Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса

#3 Сообщение Gertrude» 07 сен 2021, 18:26

Вы, к сожалению, как и я то же — ошибаемся, у росреестра логики нет, сделку без нотариуса не зарегистрировали. Выдали уведомление о приостановлении регистрации.

Вернуться к началу

AnnaSmart Советник Имя:Анна Зарегистрирован:26 янв 2020 Сообщения:150 Благодарил (а):45 раз Поблагодарили:240 раз

Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса

#4 Сообщение AnnaSmart» 07 сен 2021, 19:16

Да, такое, к сожалению, происходит, и не так уж редко. Но дело тут не в «ошибке», а как я и говорила выше — в несовершенстве законов и, соответственно, в разной их трактовке. Один юрист Росреестра мог бы трактовать данную ситуацию исходя из «духа закона» (т.е. понимая его смысл). Тогда при участии в сделке всех долевых собственников, регистрация прошла бы и без нотариуса.

Другой юрист Росреестра наверняка решил не напрягаться со здравым смыслом, а просто трактовал ситуацию согласно «букве закона». А там сказано, что нотариус не нужен в сделках «при ОТЧУЖДЕНИИ всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». То, что слово «отчуждение по одной сделке» и «участие в одной сделке» — это идентичные понятия, его, видимо, не волновало. Если не задумываться и просто следовать «букве закона», то он формально прав. и на случай какой-нибудь проверки, он будет прикрываться этой самой «буквой закона».
Конечно, это можно оспорить в суде, но кому это нужно?

В том же Росреестре, например, происходит и обратная ситуация со спорной трактовкой законов.
С недавних пор, например, там стали приостанавливать регистрацию сделок, если у кого-либо из участников обнаружились неоплаченные долги и есть сведения об исполнительном производстве в отношении должника. Хотя, согласно «букве закона» (статья 26, 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») они этого делать не вправе. В этой статье дан перечень случаев, на основании которых регистратор имеет право приостановить регистрацию, и там нет ни слова о долгах и исполнительном производстве. Вот так.

Поэтому всегда надо учитывать, что есть закон, а есть практика рынка. И они далеко не всегда совпадают.

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

1. Определение самой доли совладельца.
2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

• Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
• Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.

Внимание!В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
• Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади. Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

• полное название объекта;
• предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение ;
• порядок расчетов;
• сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

• размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
• региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
• места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
• состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра. Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Как продать долю в квартире другому собственнику этой же квартиры: пошаговая инструкция 2024

Продажи доли в квартире сопутствует ряд мероприятий, которые необходимо осуществить её владельцу. Наличие недвижимости, находящейся в собственности нескольких дольщиков, предполагает присутствие совладельцев объекта и тут потребуется соблюдать требования действующей нормативно-правовой базы, чтобы процедура в дальнейшем не была оспорена.

Что важно знать перед продажей

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может ее реализовать, но с соблюдением интересов других собственников. Важным условием реализации доли является ее выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья. У собственника должен быть документ с указанием принадлежащей части жилого имущества. Например, это может быть 1/3 квартиры либо 33% общего пространства.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью ее покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Основные положения

Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами. Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.

Учитывая невозможность конкретного определения части квартиры, возникают определенные трудности с ее реализацией. Так как в такой ситуации предполагается совместная собственность на общее имущество, то необходимо согласовывать появление стороннего владельца.

Законодательное регулирование

Дорогие читатели!

Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.

Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий. Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления. Отказ также направляется письменно. Поэтому продажа доли в квартире сторонним гражданам может состояться не раньше 30 дней с даты извещения либо получения отказа.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.

При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.

Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.

Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Как правильно продать долю в квартиру другому собственнику

Есть вопросы по теме статьи?

Для того, чтобы в дальнейшем избежать признания продажи доли недействительной, нужно придерживаться следующей инструкции:

1. Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
2. Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
3. Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
4. Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
5. Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
6. Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.

Важно знать!Если письменный отказ от всех совладельцев получен ранее установленного срока, продавец вправе не ожидать истечения 30 дней и приступить к поиску стороннего покупателя.

Перечень необходимой документации

Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:

• Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
• Отказ остальных дольщиков от покупки;
• Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
• Техпаспорт БТИ;
• Кадастровая документация;
• Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
• Удостоверения личности участников процедуры;
• Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
• Договор о продаже доли.

При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.

Какие налоги нудно уплатить

При прохождении процедуры придется понести затраты. Так, для:

• Заверения договора у нотариуса потребуется уплатить установленный тариф в размере 0,5% цены предмета покупки. Выплата производится один раз и её величина не может быть менее 300 рублей и более 20 000 руб.;
• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 тысячи рублей;
• Продавец должен уплатить налог с дохода в размере 13% от суммы операции, при условии владения недвижимостью менее трех лет и дальнейшей её реализации по стоимости, превышающей её приобретение. При реализации собственник получает прибыль, облагаемую НДФЛ;

Размер налоговой выплаты может снижаться. При этом, когда цена продажи не превышает 1 млн. рублей, то взимание налога не производится. В случае, когда стоимость выше указанной суммы, то расчет осуществляется с налогооблагаемой базы с вычетом миллиона рублей.

Например.При продаже своей доли продавец получает 1 500 000 рублей. Формула расчета выглядит следующим образом: (1, 5 – 1,0) × 0,13 = 65 000 руб.

Налоговый вычет не должен превышать 260 тысяч рублей.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев

Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.

В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.

Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.

Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.

Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.

Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция
2. Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки
3. Продажа доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
4. Расприватизация доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.