Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?
Ответ:
На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.
При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).
Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.
Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).
Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.
При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.
Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.
В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.
А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.
Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.
Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.
Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.
Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?
Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).
Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).
Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.
Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?
В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.
Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.
Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены (так как он не владеет здесь имуществом). Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.
Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми
Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.
Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.
Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).
Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.
Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.
Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.
А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Дети покупке не помеха — как не нарушить закон перед сделкой?
Перед продажей квартиры её владелец должен позаботиться о том, что все коммунальные услуги оплачены, а зарегистрированные лица выписаны. Сложности возникают тогда, когда среди прописанных есть несовершеннолетний ребенок, ведь просто так его нельзя снять с регистрационного учета. В этой статье поговорим о том, выписать ребенка и не нарушить при этом закон.
Выбираем достойную альтернативу
При продаже квартиры все прописанные жильцы должны быть сняты с регистрационного учета, даже если речь идет о несовершеннолетнем ребенке. Не во всех случаях у родителей при продаже имеется альтернативное жилье для регистрации детей, поэтому возникает самый частый вопрос: можно ли выписать несовершеннолетнего в никуда? По закону выписать ребенка из квартиры при продаже квартиры можно при условии его одновременной прописки по адресу, где зарегистрирован один из родителей, а выписка в никуда запрещена. Продавцу необходимо заранее найти новое место для оформления ребенка, чтобы органы опеки не были против его выписки из жилья. Важно: в случаях, когда без предварительной продажи невозможна покупка альтернативной недвижимости, закон не запрещает оформить временную регистрацию ребенка не в своем жилье, главное, чтобы мама или папа были зарегистрированы там же. При возникновении трудностей с поиском альтернативного места для прописки ребенка, законом не запрещена продажа квартиры вместе с зарегистрированными лицами. Минусом такого обстоятельства для продавцов будет снижение стоимости квартиры, ведь далеко не каждый согласится покупать недвижимость с обременением.
Кто поможет в данной процедуре?
- Составьте заявление на снятие с регистрационного учета ребенка
- Получите согласие органов опеки
- Приложите комплект копий паспортов
- Правоустанавливающие документы на новую недвижимость
- Обратитесь в органы ФМС или МФЦ
Если ребенок был не только прописан, но и является собственником продаваемой квартиры, порядок действий будет видоизменен. Для органов опеки такая сделка может показаться нарушающей права несовершеннолетнего, поэтому для ребенка необходимо открыть лицевой счет, куда поступят все средства от продажи.
Важно: перечень документов для органов опеки и попечительства устанавливают его сотрудники. Будьте готовы к тому, что после обращения вам потребуется сбор дополнительных справок, подтверждающие соблюдение прав ребенка.
Рассматриваем ТОП-5 ошибок
Не всегда выписку детей можно осуществить быстро и без препятствий, учитывая, что против этого могут быть не только госорганы, но и один из родителей. Законом установлено, что для снятия с регистрационного учета потребуется согласие каждого родителя, и в случае развода супругов это может стать проблемой.
Когда органы опеки могут отказать:
- Один из родителей не дал согласие
- Если купленное жилье еще не достроилось
- В отсутствии лицевого счета, когда продают квартиру ребенка
- Не выделена доля ребенка в квартире, купленной с использованием материнского капитала
- Если после предыдущей выписки ребенка был нарушен порядок процедуры
Отдельно стоит предостеречь родителей от попытки продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок, и зарегистрировать его в муниципальном жилье. Практика показывает, что подобные изменения не будут одобрены сотрудниками опеки, и процесс продажи придется приостановить.
Важно: если один из родителей не дает согласие на снятие с регистрационного учета общего ребенка, получить одобрение можно только посредством обращения в суд. Для этого потребуется доказать, что отказ родителя мотивирован личной враждой между бывшими супругами, а не беспокойством за судьбу ребенка.
Заключение
Наличие прописанных в квартире детей – повод задуматься перед предстоящей продажей о том, как по закону снять их с регистрационного учета. Как правило, не возникает сложностей, если есть куда прописать несовершеннолетних в течение двух недель.
При отсутствии альтернативного жилья заранее подыщите место, где можно хотя бы временно зарегистрировать не только ребенка, но и одного из родителей, поскольку это одно из требований закона. Без полученного от органов опеки и попечительства согласия на выписку ребенка, ваше заявление не будет рассмотрено в миграционных органах или МФЦ.
Как продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними?
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.
До наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно. Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему. Но законодательством предусмотрены некоторые исключения.
Вопрос-ответ
Так, несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если по решению органа опеки и попечительства он будет объявлен полностью дееспособным. Согласно ст. 27 ГК РФ, это возможно, если несовершеннолетний работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.
В остальных случаях несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают подобные сделки только с письменного согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или попечителя.
Таким образом, жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители или опекуны не имеют на него права собственности. Они не могут по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость.
Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. По закону дети не могут лишиться жилплощади при сделках купли-продажи родителей или опекунов. Обязательным условием при продаже жилья, часть которого принадлежит ребенку, является покупка другой жилплощади и оформление ее на несовершеннолетнего. Ребенок-собственник должен быть обеспечен квартирой такой же или большей площади.
Может ли несовершеннолетний сам распоряжаться своей недвижимостью?
Возможна ли продажа жилья, если несовершеннолетний не является его собственником?
Несовершеннолетний ребенок может быть прописан в квартире без права собственности либо выступать в роли наследника. В таком случае продать квартиру, где живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:
1. Продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей ребенка, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.
2. Условия, в которых будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Родители или опекуны должны предоставить соответствующие доказательства.
3. Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.
Так как ребенок является не собственником, а пользователем жилья, он не участвует как сторона договора купли-продажи, но отдельным пунктом в таком документе, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в том числе и ребенка). Суд может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором и если другая жилплощадь для проживания несовершеннолетних детей существует. Суд при этом будет учитывать параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.
Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?
Все собственники, включая детей, указаны в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Выписку из ЕГРН любой желающий может получить на сайте Росреестра или в МФЦ. В заявлении нужно указать сведения о себе: ФИО и паспортные данные. За предоставление выписки уплачивается госпошлина. Ее размер можно посмотреть на сайте Росреестра.
Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним
Продажа квартир с несовершеннолетними детьми не запрещена законодательством и практикуется часто. Правила отчуждения регулируют ГК РФ и ЖК РФ. Однако сложность оформления сделки зависит от нескольких составляющих. Одно из главных – является ли юный пользователь жилья собственником или же он не собственник квартиры. Имущественные права ребенка могут быть и иными: он является владельцем доли, либо несовершеннолетний ребенок прописан без права собственности, либо выступает в роли наследника.
Юристы утверждают, что продать квартиру, на территории которой живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:
- Ребенку есть, куда выписаться. К моменту оформления сделки продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей малыша, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ («Обязательное проживание детей до 14 лет с родителями) по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.
- Условия, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Новое жилище должно соответствовать требованиям безопасности и нормам СанПина. Также учитываются: площадь новой квартиры, географическое положение (близость к образовательному учреждению), техническое оснащение.
- Имущественные права нарушены не будут. К примеру, если доля отчуждаемого имущества принадлежит ребенку, важно предоставить данные, что в новом жилье эта доля не будет меньше.
Если же законные представители несовершеннолетнего в течение 30 дней не предпримут мер по смене прописки, новый владелец недвижимости вправе принудительно выписать ребенка, обратившись с иском в суд. Решение суда будет положительным для истца, если при рассмотрении иска выяснится, что законные представители имеют возможность прописать малыша по новому адресу.
В случае, если у родителей нет собственности, снятие с регучета произойдет на основании показаний сторонних людей, которые подтвердят, что опекуны постоянно проживают в ином месте.
Почему риэлторы не любят квартиры с прописанным несовершеннолетним
После развода Елена с 5-летним сыном переехала в двухкомнатную квартиру , доставшуюся ей в наследство от бабушки. Для новой работы ей понадобился личный автомобиль.
Не имея возможности выплачивать автомобильный кредит, женщина решила продать старое жилье, купить «однушку» в новостройке, а на разницу купить авто.
Продажа квартиры с прописанным ребенком может вызвать сложности. Фото: wmr-club.ru
Бывший муж Елены смог расстроить сделку. Он обратился в органы опеки с просьбой запретить продажу «двушки», так как это могло ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.
Опека вмешалась и запретила продажу при том, что ребенок не был собственником жилья. Так бывший супруг, не имея никакого отношения к квартире Елены, смог повлиять на ситуацию.
Расскажем, можно ли продать квартиру, в которой прописан ребенок, как это сделать и почему риелторы неохотно берутся за такие сделки.
Когда собственник квартиры несовершеннолетний
Квартира в собственности у несовершеннолетнего может появиться в следующих случаях:
- Приватизация. Дети до 18 лет, прописанные в квартире, после ее приватизации получают долю, наравне с другими жильцами.
- Переоформление в собственность. Жилье может быть полностью оформлено на ребенка по желанию его родителей или опекунов.
- Маткапитал. Когда при покупке квартиры с помощью маткапитала часть жилья оформляется на детей.
Кроме вышеперечисленных случаев, ребенок может получить квартиру дом или в наследство, или в подарок.
Органы опеки защищают интересы ребенка. Фото: wmr-club.ru
Ребенок, который имеет в собственности недвижимость, может ею пользоваться, но не распоряжаться. То есть продать квартиру несовершеннолетнего могут только его родители или усыновители, и то лишь после одобрения органов опеки.
Внимание! Если после продажи квартиры покупка нового жилья не планируется, то родители обязаны положить деньги от продажи доли несовершеннолетнего на его счет в банке. Эти средства ребенок сможет использовать, когда ему исполнится 18 лет.
Органы опеки обязаны следить за тем, чтобы права детей при продаже жилья не нарушались. Опека проверяет условия сделки и выдает согласие, если удостоверится, что несовершеннолетний выиграет от продажи: поселится в более благополучном районе, переедет в лучшее жилье, получит деньги.
Когда ребенок зарегистрирован в квартире
Проще продать квартиру , если ребенок в ней прописан, но не является собственником. В этом случае разрешение опеки не требуется. Но оставить ребенка на улице тоже нельзя, поэтому за соблюдением прав несовершеннолетнего будут отвечать родители.
После продажи квартиры условия проживания ребенка не должны стать хуже. Фото: mestozhitelstva.ru
Исключение — ситуации, когда ребенок, прописанный в квартире, остается без родителей, находится под опекой или усыновлением. Тогда для продажи недвижимости, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.
Внимание! Опека обычно без проволочек дает согласие на продажу жилья, если родители несовершеннолетнего разводятся. Даже в тех случаях, когда новая квартира дешевле по цене и меньше по площади.
Прежде чем продавать жилье, нужно решить, где будет прописан ребенок. Вы должны учесть, что дети до 14 лет живут с родителями, поэтому они должны быть прописаны на одной жилплощади с матерью или отцом.
Если другого жилья для регистрации несовершеннолетнего нет, то продажа старой и покупка новой квартиры должна происходить одновременно, что усложнит сделку.
Вам придется снять ребенка с учета, представить покупателю соответствующую справку и сразу прописать несовершеннолетнего в новой квартире.
Что может пойти не так
Риэлторы неохотно берутся за продажу недвижимости, в которой прописан или которой владеет несовершеннолетний, потому что такие сделки связаны с определенными рисками.
Сделка, нарушающая интересы ребенка, может быть аннулирована. Фото: kirsnp.ru
Если вы покупаете квартиру, приобретенную с помощью маткапитала, но бывший владелец не выделил доли детям, то сделку могут аннулировать. Проверьте предыдущий договор купли-продажи, где должно быть отмечено, какие средства использовались при покупке жилья.
Продавец может утаить от вас информацию о том, что ребенок имеет в собственности часть квартиры или владеет недвижимостью полностью. Такая сделка может быть признана незаконной. Проверьте, есть ли среди собственников жилья дети, запросив выписку из ЕГРН.