Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца

Заключила договор предварительной купли-продажи со стороны покупателя. По его условиям мы можем въехать в дом и жить в нем в течение четырех месяцев. За это время мы должны выплатить оставшуюся (за исключением задатка) сумму. Въехав в дом, мы выявили ряд особенностей, жить с которыми невозможно. На устранение этих недостатков необходима сумма, составляющая не менее половины стоимости дома. После того как мы въехали, наши новые соседи, знающие о некоторых проблемах этого дома, помогли определить и другие его недостатки. С момента заключения договора прошла одна неделя. Не очень понятно, согласна ли хозяйка дома расторгнуть договор по соглашению сторон. Как я могу расторгнуть договор и вернуть сумму задатка?

Наталия Булахова
Консультаций: 235

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ) (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ст. 469 ГК РФ).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
• потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Подводя итог вышеизложенному, в случае отказа продавца дома от расторжения предварительного договора купли-продажи по согласию сторон покупатель – автор вопроса сможет расторгнуть данный договор по своей инициативе только в судебном порядке, если иное не предусмотрено условиями заключенного предварительного договора. При этом несоответствие качества дома заявленному ранее, наличие в нем недостатков, которые возникли до передачи дома покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, придется доказывать в судебном процессе именно покупателю, т.е. автору вопроса.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

К сожалению, сделки купли-продажи невидимости, как и другие операции, иногда могут проводиться с нарушениями законодательства. Это может стать причиной для расторжения такого незаконно заключенного договора, но далеко не каждый человек знает, как это происходит. В данной статье мы рассмотрим, как совершается расторжение договора купли-продажи недвижимости, какие должны быть для этого основания, и последствия данного действия.

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

• продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
• несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
• ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

• положения документа противоречат действующему законодательству;
• сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
• одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
• сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
• одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
• сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Признать договор недействительным может исключительно суд, и расторгать сделки касательно покупки недвижимости также чаще всего приходится в суде (кроме случаев, когда действие договора останавливается по согласию сторон). Потому алгоритм выглядит следующим образом:

1. Подготовка и сбор необходимых документов. Чтобы суд принял аргументы о необходимости расторжения договора, они должны иметь документальное подкрепление. Потому прежде, чем составлять иск, нужно позаботиться о доказательной его части. В зависимости от оснований для расторжения сделки документы могут потребоваться самые разные: подтверждение недееспособности лица, которое заключало договор, доказательства давления на подписанта договора, подтверждение мнительности/притворности сделки, факты существенных изменений условий и т.д. Для получения более точного списка документов лучше всего обратиться к адвокату по сделкам с недвижимостью, разъяснить ему обстоятельства дела, и он предоставит необходимую информацию.
2. Составление искового заявления. В тексте иска указывается такая информация:

• сведения об истце и ответчике;
• наименование суда;
• обстоятельства дела – когда и на каких условий была заключена сделка, объект договора, последствия для сторон;
• основания для расторжения/признания недействительным договора купли-продажи – необходимо изложить все обстоятельства, которые вы считаете достаточными для расторжения сделки;
• требование – расторгнуть сделку (признать недействительной);
• перечень документов, которые прилагаются к заявлению.

1. Подача иска в суд. Подобные дела рассматривает районный суд общей юрисдикции по месту регистрации ответчика. Заявление передается лично в канцелярию суда или заказным письмом с описью вложения. Копии направляются ответчику и другим заинтересованным лицам, если таковые есть.
2. Рассмотрение дела в суде. В назначенное время заседания необходимо самостоятельно или с помощью представителя озвучить позицию, изложенную в иске, привести доказательства в ее пользу, убедив судью в своей правоте. При соблюдении этих требований решение будет положительным – сделка расторгается.
3. Апелляция. Если решение вынесено не в пользу истца. Его можно попробовать обжаловать в апелляционном порядке. Для этого подается жалоба в вышестоящую инстанцию с пояснениями, почему вердикт должен быть пересмотрен.

Добиться желаемого решения поможет адвокат по недвижимости – он не только соберет необходимые документы и составит иск, но и будет представлять ваши интересы в суде.

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Согласно законодательству, если договор расторгнут, стороны должны вернуться к исходному положению вещей. То есть, недвижимость возвращается продавцу, а все уплаченные за нее средства – покупателю. При этом могут быть определенные нюансы: например, если условиями договора предусматривается, что задаток за квартиру не возвращается в любом случае, получить эту часть средств обратно будет невозможно. Потому перед тем как инициировать расторжение договора, нужно его внимательно изучить: возможно, содержащиеся в нем условия потребуют другой стратегии действий.

Заключение

Сделку купли-продажи недвижимости можно расторгнуть или признать недействительной в судебном порядке. Для этого потребуется подготовить иск и собрать основания для реализации процедуры. Поможет добиться нужного результата опытный адвокат по недвижимости.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Причин для расторжения любого договора может быть масса, но не зависимо от этого, ни одна из сторон не хочет оказаться в убытке, потерять часть того, что ей полагалось или на что она уже была настроена. Из-за этого и возникают разногласия в процессе расторжения сделок, уладить которые полюбовно не всегда выхолит.

Артемьев Ярослав · 2024-04-01 23:19:10

• Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
• По соглашению
• По решению суда
• Резюме
• Комментарии

Все вопросы, что касаются недвижимости очень серьёзные и важные, ведь накануне не малая сумма денег. Поэтому, каждая из сторон взаимоотношений желает, чтобы всё прошло гладко, без непредвиденных ситуаций и максимально выгодно для каждой из сторон.

Но на практике нередки случаи, когда сделка по недвижимости срывается и причиной тому могут быть самые различные ситуации. Бывает, что уже после заключения договора, получается найти иной, более выгодный и подходящий вариант. Так же, продавец не смог передать в обозначенные сроки и должном состоянии жильё. Или может вы и есть тот самый продавец, который нашёл иной, более сговорчивый покупатель?

Независимо от того, какая ситуация возникла именно у вас, общее у них у всех будет то, что одна из сторон будет хотеть расторгнуть договор купли-продажи. Если ситуация складывается таким образом, что этого желает и иная сторона, то всё просто замечательно: остаётся заключить соглашение и закончить с этим. Но что же делать, если одна из сторон взаимоотношений не желает ни чего расторгать? Как в такой ситуации действовать и при этом по максимуму избежать негативных последствий?

Отличный план действия для любой ситуации и расторжения договора в итоге может предложить только профессионал своего дела.

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:

• по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
• по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.

Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения. На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость. Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.

Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.

Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.

Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:

• покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
• в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.

При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.

Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.

По соглашению

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон может представлять собой, как достаточно простой процесс, так и может стать очень затратным. В данном случае очень важно общее желание каждой из сторон расторгнуть сделку, если при этом ни у кого нет ни каких претензий. Если же такие претензии есть и устранить их никак не получается, то придётся обращаться в суд для, решения конфликтной ситуации. Если же сторонам удалось найти обоюдное решение своих проблем, составляется соглашение о расторжении договора.

Форма соглашения должна быть такой же, что присуща расторгаемому договору. Иными словами, если договор оформлялся у нотариуса, то соглашение должно быть тоже удостоверено у него. В ином случае, соглашение может быть составлено в стандартной письменной форме.

Стороны должны составит соглашение в свободной форме. В обязательном порядке указать, какой именно договор расторгается, каково было его содержание, какие условия и когда именно. Указать, что расторжение происходит по обоюдному волеизъявлению, что именно получает каждая сторона в итоге и были ли устранены имеющиеся обоюдные претензии.

В случае подачи пакета документов для регистрации прав в Росреестр, до момента внесения записи в ЕГРН, процедура должна быть отменена. Процесс рассмотрения заявления касательно перехода прав останавливается на основе подачи нового заявления, которое подаётся каждой из сторон сделки по купле-продажи или направленного нотариусом (в случае подачи первоначального заявления через него). На основании нового заявления регистрационный орган прекращает процесс регистрации и уведомляет каждую из сторон о данной ситуации посредством соответствующего решения, в котором обозначается причина и дата.

В результате, стороны могут рассчитывать на возврат половины суммы от ранее уплаченной гос пошлины.

По решению суда

Если сравнивать расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению, с таким же расторжением, но по решению суда, то второй вариант по праву можно назвать более сложным и трудоёмким. Такая процедура состоит из досудебного и судебного порядка. На самом деле, всё очень сложно, как и кажется на первый взгляд. Но с этим ничего не поделаешь, всего лишь можно разбить на этапы процесс расторжения договора купли-продажи квартиры по требованию продавца или покупателя через суд.

Шаг 1. Направляется требование в суд о расторжении ранее подписанный сделки

Согласно действующего законодательства предусмотрен обязательный досудебный порядок. Подать требование о расторжении договора в суд можно только после того, как от иной стороны был получен отказ на ваше предложение о расторжении договора или же ответ на ваше предложение не поступил в сок, обозначенный вами в предложении или установленный законодательством, договором, а в случае его отсутствия в срок равный 30 дней.

Несмотря на то, что требование может составляться в свободной форме, лучше всего составит его в виде письма, которое было направлено иной стороне взаимоотношений заказным письмом с уведомлением о вручении или в любой иной способ, который бы позволил подтвердить факт такой отправки.

При несоблюдении досудебного порядка, отказаться от договора купли-продажи через суд не получится. Судом будет вынесено определение о возврате иска заявителю. После направления второй стороне требования и получения на него отказа, можно будет обратиться в суд ещё раз.

Шаг 2. Подготовка иска и пакета документов

Основная цель, при подаче иска в суд – расторгнуть ранее подписанный договор и вернуть имущество обратно каждой из сторон. В случае, если в роли истца выступает продавец, то он будет требовать вернуть квартиру, если же покупатель, то деньги.

В пакете документов, который прилагается к иску, должны быть:

• копия самого договора;
• копия документа, который подтвердит факт перечисления денежных средств (если в роли истца выступает покупатель);
• копия передаточного акта на недвижимость (если в роли истца выступает продавец);
• копия требования о расторжении сделки и подтверждения его отправки ответчику;
• уведомлении о отправки копии иска и пакета документов ответчику (нововведение с 01.10.2019 года);
• доверенность (если в процессе принимает участие представитель);
• подтверждение уплаты госпошлины и иная документация.

Важно уплатить госпошлину. Сумма к уплате непосредственно будет зависеть от стоимости спорного имущества. При этом, максимальная м=сумма госпошлины к уплате может составить 60000 рублей.

Шаг 3. Подача иска

Составленное заявление подаётся в районный суд, где расположен объект спора (квартира). Одновременно с иском подаётся ходатайство о применении мер обеспечения иска, которое будет гарантировать, что ответчик не сможет ни как распорядиться спорным имуществом до момента вынесения судом решения.

Шаг 4. Ожидаем дату назначения заседания и приходим в обозначенный день и время в суд

Очень важно посещать все судебные заседания лично или направлять на них своего представителя. Это позволит вам при необходимости дать суду соответствующие объяснения, представить дополнительные доказательства в вашу пользу. В случае удовлетворения судом вашего иска и отсутствия его обжалования данного судебного решения со стороны ответчика, оно вступает в силу через месяц с даты его вынесения.

Шаг 5. Обращаемся в Росреестр

В случае перехода прав на квартиру к покупателю, а вы выступаете в данной сделке продавцом, обращаетесь в Росреестр с решением суда. На основе судебного акта будет прекращены все права собственности покупателя, а сама квартира вернётся в собственность продавца.

Резюме

Вся изложенная выше информация представляет собой универсальную модель. На практике, конечно не обходится без возникновения ряда вопросов и иных жизненных ситуаций, которые могут непосредственно влиять на саму сделку и весь процесс её расторжения. Частым бывает вопрос, связанный с возможностью расторжения договора купли-продажи по ипотеке. Это всё возможно, но необходимо будет так же расторгать и договор по ипотеке.

А можно отказаться от сделки, если в тоге недвижимость не понравилась? К сожалению, но нет, ведь перед сделкой покупатель должен был проявить максимальную предусмотрительность. В случае возникновения ряда иных вопросов по данной теме, лучше всего обратиться к специалистам своего дела.

Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости

Заключение любой сделки – своего рода риск, а сделка по купле-продаже недвижимости – тем более. Подобные отношения всегда оформляются соответствующим договором. Но иногда ситуации, влекущие необходимость аннулирования сделки, неизбежны. Разберемся, когда и для чего может потребоваться расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а также что включает порядок действий по расторжению договора.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Как уже отмечалось выше, расторжение сделки купли-продажи недвижимости по инициативе, к примеру, покупателя, может произойти и во внесудебном порядке. Достаточно получить согласие второй стороны, т.е. продавца. Важно: форма расторжения договора аналогична форме его заключения — письменная. Иными словами, после принятия взаимного решения обеими сторонами об отмене сделки купли-продажи недвижимости составляется новое соглашение о расторжении договора. После его подписания ранее составленное считается расторгнутым с оговоренной даты.

Алгоритм действий для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Подача документов

Составляется соответствующее исковое заявление и передается в суд.

Вынесение судебного решения

Изучив представленные в судебный процесс документы и доказательства, судья выносит определение о расторжении договора купли-продажи либо отказывает в подобном требовании.

Исполнение судебного решения

При положительном решении судебное постановление передается в органы госрегистрации имущества, где запись о переданных продавцом покупателю правах на недвижимость аннулируется.

Хотите расторгнуть договор продажи недвижимости?

Получите консультацию юриста: +7 (962) 953-88-11

Особенность судебных дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости такова, что на исход дела может повлиять любая мелочь. А потому очевидно, что без помощи адвоката по недвижимости никак не обойтись. К примеру, не обладая специальными познаниями, вряд ли можно знать о том, что в иске требовать нужно не только самого расторжения соглашения, но и возвращения квартиры (для продавца) либо денег (для покупателя). В ином случае будет вынесено решение о прекращении действия договора, но дальнейшая судьба имущества останется неопределенной. Разобраться в подобных правовых тонкостях способен только юрист.

Как обезопасить себя от рисковых сделок с недвижимостью?

Многих проблем, в том числе и оспаривание договора купли-продажи в суде, можно избежать. Нужно всего лишь заблаговременно проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта, а также благонадежность второй стороны сделки.

Собрать необходимую информацию для сведения рисков к минимуму лучше доверить адвокату. Он сможет определить, какой факт должен насторожить, а на чем акцентировать внимание не стоит. Адвокат проверит всю информацию по объекту (правомерность возникновения права собственности, наличие обременения или ареста, долгов по коммунальным платежам, подлинность документов и т.п.) и его продавцу (дееспособность, не признан ли он банкротом, есть ли согласие супруга на продажу и пр.). Сталкивающийся ранее на практике с подобными ситуациями адвокат по недвижимости поможет установить наличие либо отсутствие факта оспаривания приобретаемой квартиры.

Итак, процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости сложен, но не безнадежен. При правильном и профессиональном подходе к этому вопросу есть все шансы на положительный исход дела. Для уверенности и большей вероятности достижения нужного результата стоит доверить дело адвокату по недвижимости.

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким нюансам нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры

• Сделка признана ничтожной;
• Сделка оспорена в суде;
• Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

• Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

• Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

• Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия. Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноз а недее способным , тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

• Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
• Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
• Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

• Квартира, полученная по завещанию. Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.
• Квартира является совместной собственностью. Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.
• Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству. В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать оспаривания сделки

Убедитесь, что на недвижимости нет залогов, арестов, обременений. Для этого запросите у собственника свежую выписку из ЕГРН. Или закажите документ самостоятельно — нужно знать только адрес или кадастровый номер.

Зайдите на сайт ЕГРН.Реестр или скачайте приложение ЕГРН.Реестр (доступно для любой операционной системы).

Введите в свободное окошко кадастровый номер или адрес жилья, которое хотите проверить. Выберете вариант выписки. В данном случае выбирайте расширенную — она покажет не только залоги и аресты, но и отобразит всех собственников и точные характеристики квартиры.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Введите адрес электронной почты и оплатите пошлину. Выписку направят в тот же день. Документ приходит в удобном формате, можно читать даже с телефона.

Внимательно изучите выписку и сравните информацию из нее с той, которую предоставляет продавец. Только убедившись в достоверности слов и надежности продавца — переходите к сделке.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

• Паспорт;
• Сам договор купли-продажи;
• А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

Перечислим порядок действий:

• Собираем подтверждения;
• Составляем исковое заявление;
• Оплачиваем пошлину за подачу иска и подаем его в районный суд по гражданским делам;
• В дату заседание приходим в суд, присутствуем на рассмотрении дела;
• Получаем решение суда и обращаемся в ФССП. Судебные приставы заставят ответчика выполнить решение суда.