Недавно мы разместили информационный пост о разделе квартиры по военной ипотеке, как совместно нажитого имущества. И, к удивлению, на него поступило много комментариев, в которых участники сообщества сообщали, что в их городах юристы упорно рассказывают, что квартира по военной ипотеке не делится. И, к сожалению, такое мнение до настоящего момента бытует у многих военнослужащих.
Частично в таком заблуждении виноват интернет. Попробуйте ради интереса в поисковике спросить — делится ли военная ипотека при разводе. Я попробовала и честно была немного в шоке, система выдала мне кучу свежих статей, где черным по белому было написано, что квартира по военной ипотеке не делится. Но если разобраться в них с профессиональной точки зрения и углубиться в логику сразу становится очевидно, что они банально переписаны со старых уже не актуальных источников.
Считаем, что такая дезинформация просто не допустима. Да, вполне естественно, что эта тема очень эмоциональна, но какая бы практика в правовом поле не складывалась — каждый военнослужащий должен четко знать и понимать свои права.
Поэтому, уважаемые подписчики, повторяю еще раз: на текущий момент квартира по военной ипотеке, которая была приобретена в браке, подлежит разделу, как совместно нажитое имущество. А те, скажем так, правоведы, которые утверждают, обратное, видимо, застряли в прошлом, либо вообще не работали в этом правовом поле.
Для лучшего понимания темы давайте вспомним некоторые моменты с чего все началось. Да, до 2015 года по факту существовала практика 50/50, то есть можно было встретить решения судов, как положительных, так и отрицательных в плане раздела квартир по военной ипотеке.
Смотрите подробности в 94-й выпуске военно-правового видео блога:
Но далее в 2015 году вышло знаковое решение Верховного Суда, который указал:
«Жилое помещение приобретается участником НИС по возмездной сделке, а значит, на этот случай не распространяются основания для признания помещения личным имуществом, приведенные в статье 36 Семейного кодекса.
Каких-либо ограничений для членов семьи военнослужащего в режиме и порядке пользования жилым помещением, в том числе приобретённом за счёт участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, законодательством не предусмотрено.
Приобретённое в период брака жилое помещение за счёт участия одного из супругов в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих является совместной собственностью супругов и подлежит разделу с учетом требований статей 38 и 39 Семейного кодекса.»
И позднее в 2018 году Конституционный Суд добавил свое веское слово:
«Государственные гарантии жилищных прав военнослужащих, оговоренные, в частности, в статье 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», направлены в итоге на обеспечение потребностей в жилище как непосредственно самих военнослужащих, так и членов их семей, что служит укреплению социальной базы исполнения гражданами обязанностей по защите Отечества и реализации тем самым требований статей 40 и 59 Конституции Российской Федерации на основе уважения и защиты государством семьи, материнства, отцовства и детства».
Теперь думаю вам все должно стать предельно ясно, в т.ч. и в целом направление судебной практики. Конечно, судебные процессы по подобным делам не простые, есть много процессуальных моментов и обстоятельств, которые будет устанавливать суд, поэтому присутствие представителя в суде должно быть обязательно.
Уточним, что в целом в практике встречались решения судов, где в разделе жилья по военной ипотеке было отказано, но там были свои нюансы и проблемы, плюс решения судов не были обжалованы. Поэтому это больше исключение из правил. И общая практика подтверждает это. Так на текущий момент наше юрбюро Начфин.инфо-39 провело по разным регионам ни один десяток судов по разделу такого имущества и все наши иски были удовлетворены в полном объеме.
Естественно, у многих военнослужащих возникнет закономерный вопрос, а что же законодатели? Отвечаем да, конечно, была попытка провести законопроект с изменениями в Семейный Кодекс, чтобы квартира по военной ипотеке не подлежала разделу. Но пока никаких изменений не предвидится, проект даже не внесен в Госдуму.
Переходим к следующему важному вопросу от военнослужащих, а если не добавлялись собственные средства при приобретении квартиры, будет ли она делиться. Отвечаю — да, будет.
Еще один часто задаваемый вопрос, если жилье приобретено до брака, подлежит оно разделу. Ответ — нет, не подлежит.
Идем далее, спрашивают — выделяется ли доля на детей при разделе ипотечной квартиры. Ответ — нет. Но в некоторых случаях возможно отступление от равенства долей. Например, когда ребенок инвалид.
Возможно, что абсолютно все вопросы мы не перечислили, но это были наиболее общие, частые и важные.
А в заключении, хочется отметить, что до настоящего времени судебная практика по разделу квартир по военной ипотеке и последствиям имеет огромные пробелы. В ней, к сожалению, нет единообразия, в разных регионах можно встретить свои подходы судей, особенно, когда идет попытка признать долговые обязательства совместными и разделить долги — но это конечно уже тема для отдельного выпуска.
Сейчас же давайте кратко обозначу проблему.
Фактически должен быть единый подход — либо квартира по военной ипотеке должна делиться и далее делиться долги, либо она не должна делиться вовсе. Но, к сожалению, почему-то на уровне Верховного Суда не хотят привести все к единообразию и по итогу имеем то, что имеем — фактически квартира делится, а долги не делятся. А как вы считаете, что было бы правильным ? Делить квартиру с долгами, либо не делить вовсе, пишите в комментариях.
Завершая разговор, еще раз акцентирую ваше внимание, что в целом судебная практика по поднятой сегодня теме не простая, имеет много нюансов и проблем, поэтому советуем, как говорится меньше читайте интернет и устаревшую информацию, а лучше повышайте правовую грамотность вместе с Начфин.инфо. И ведите судебные споры с грамотными юристами, имеющими опыт в области военного права.
Как делится ипотечная квартира при разводе
Пocлe paзвoдa cyпpyги мoгyт caмocтoятeльнo peшить, кoмy дocтaeтcя ипoтeчнaя квapтиpa, и ктo дoлжeн выплaчивaть зa нee кpeдит. Ecли дoгoвopитьcя нe пoлyчaeтcя, нeдвижимocть дeлят в cyдe. Cyд yчитывaeт paзныe фaктopы, нaпpимep, кoгдa cyпpyги кyпили жильe, oткyдa взяли дeньги, вклaдывaли ли в пoкyпкy мaтepинcкий кaпитaл, пoдпиcывaли ли бpaчный дoгoвop.
Paзбepeм paзныe cитyaции co cпopнoй квapтиpoй, paccкaжeм, кoмy из бывшиx cyпpyгoв oнa дocтaнeтcя, и чтo пoлyчaт дeти.
Mapинa Eлoвcкaя
юpиcт: paccкaзaлa, чтo бyдeт c ипoтeчным жильeм пocлe paзвoдa
Квapтиpa дo бpaкa былa в coбcтвeннocти oднoгo из cyпpyгoв
Бывaeт, чтo квapтиpa пpинaдлeжaлa oднoмy из cyпpyгoв eщe дo бpaкa. Или oн в бpaкe пoлyчил жильe пo дoгoвopy дapeния, пpивaтизaции, пo нacлeдcтвy. Пocлe paзвoдa тaкaя квapтиpa нe дeлитcя.
Ecли oдин из cyпpyгoв кyпил квapтиpy дo бpaкa, дeлитьcя жильeм тoжe нe пpидeтcя. Пpи этoм нeвaжнo, пoкyпaл oн жильe зa нaличныe или oфopмлял кpeдит. Нaпpимep, Пeтp дo cвaдьбы кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Кoгдa Пeтp жeнилcя, cyпpyги cтaли внocить ипoтeчныe плaтeжи из ceмeйнoгo бюджeтa. Пocлe paзвoдa квapтиpa ocтaлacь coбcтвeннocтью Пeтpa. Oднaкo бывшaя жeнa мoжeт чepeз cyд пoлyчить пoлoвинy дeнeг, кoтopыe cyпpyги внocили пo кpeдитy вo вpeмя бpaкa.
Квapтиpy кyпили в бpaкe
Пo зaкoнy квapтиpa, кyплeннaя в бpaкe, являeтcя oбщeй. Пpи этoм нeвaжнo, нa кoгo oфopмлeнo жильe, и ктo бpaл кpeдит. Taкжe нe имeeт знaчeния, ктo бoльшe зapaбaтывaл, или ктo фaктичecки внocил дeньги пo кpeдитy. B cпopнoй cитyaции cyд paздeлит квapтиpy пoпoлaм.
Cyд мoжeт пoдeлить квapтиpy нe пopoвнy, ecли oдин из cyпpyгoв нe paбoтaл бeз yвaжитeльнoй пpичины или pacxoдoвaл coвмecтный бюджeт в yщepб интepecaм ceмьи, нaпpимep, пpoигpывaл дeньги в кaзинo.
Плaтeжи пo ипoтeкe paздeлить cлoжнee. Cнaчaлa cyпpyгaм нyжнo внимaтeльнo пocмoтpeть ипoтeчный дoгoвop. Инoгдa бaнк пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe, ктo выплaчивaeт кpeдит пocлe paзвoдa. Ecли тaкoгo пyнктa в дoгoвope нeт, зa paзъяcнeниями мoжнo oбpaтитьcя к coтpyдникy бaнкa.
Бaнк мoжeт coглacитьcя paздeлить плaтeжи — тoгдa ипoтeчный дoгoвop пepeoфopмляют нa двyx зaeмщикoв. Ecли бaнк oткaжeтcя дeлить дoлг, плaтeжи внocит oдин из бывшиx cyпpyгoв — зaeмщик. A втopoй oбязaн вoзмecтить eмy пoлoвинy cyммы. Инoгдa бaнк мoжeт пoтpeбoвaть нeмeдлeннoгo выплaтить ocтaтoк дoлгa пo ипoтeкe, пoтoмy чтo y зaeмщикa измeнилиcь ycлoвия — бpaк pacпaлcя.
Cyпpyги пoдпиcaли бpaчный дoгoвop
Дo или пocлe cвaдьбы cyпpyги мoгyт зaключить бpaчный дoгoвop и yкaзaть в нeм, кaк дeлитcя имyщecтвo в cлyчae pacтopжeния бpaкa.
B бpaчнoм дoгoвope пpoпиcывaют, кoмy дocтaнeтcя имyщecтвo пocлe paзвoдa
Иcтoчник: http://razvod-expert.ru
Кoгдa cyпpyги oфopмляют ипoтeкy, oни пpeдocтaвляют в бaнк кoпию бpaчнoгo дoгoвopa. Пocлe paзвoдa ипoтeкa и квapтиpa дeлятcя тaк, кaк нaпиcaнo в дoкyмeнтe. Бaнк oбязaн пepeoфopмить ипoтeчный дoгoвop coглacнo ycлoвиям бpaчнoгo.
Нaпpимep, cyпpyги кyпили квapтиpy в ипoтeкy. Пo ycлoвиям кpeдитнoгo дoгoвopa мyж являeтcя зaeмщикoм, a coбcтвeннocть oфopмлeнa нa oбoиx cyпpyгoв. Oднaкo в бpaчнoм дoгoвope пpoпиcaнo, чтo пocлe paзвoдa квapтиpa дocтaeтcя жeнe. Ecли cyпpyги paзвeдyтcя, мyжa иcключaт из чиcлa coбcтвeнникoв, нo oн ocтaeтcя зaeмщикoм и oбязaн пo-пpeжнeмy внocить плaтeжи пo ипoтeкe.
Бывaeт, чтo cнaчaлa cyпpyги кyпили квapтиpy в ипoтeкy, a пoтoм peшили зaключить бpaчный дoгoвop и внecти в нeгo пyнкт o paздeлe квapтиpы. Для этoгo cyпpyгaм пpидeтcя пoлyчить coглacиe бaнкa. Ecли бaнк нe coглacитcя пepeoфopмлять ипoтeчный дoгoвop, кpeдит пpи paзвoдe пpидeтcя дeлить в oбщeм пopядкe: пepeoфopмлять c coглacия бaнкa, плaтить пo coглaшeнию cyпpyгoв или дeлить oбязaтeльcтвa чepeз cyд.
B квapтиpe живyт нecoвepшeннoлeтниe дeти
Пo зaкoнy дeти нe имeют пpaвa нa имyщecтвo poдитeлeй, пoэтoмy им нe пoлoжeны дoли в ипoтeчнoй квapтиpe. Oднaкo cyпpyг, c кoтopым ocтaлиcь дeти, мoжeт пpocить cyд yвeличить eгo дoлю в интepecax нecoвepшeннoлeтниx.
3aинтepecoвaннoй cтopoнe пpидeтcя дoкaзaть, нa кaкoм ocнoвaнии oн пpocит yвeличить дoлю. Нaпpимep, дoкyмeнтaльнo пoдтвepдить плoxиe мaтepиaльныe ycлoвия и oтcyтcтвиe дpyгoгo жилья.
Ипoтeкy пoгacили мaтepинcким кaпитaлoм
Ecли квapтиpy пoкyпaют c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaлa, дoли выдeляют вceм члeнaм ceмьи: oбoим cyпpyгaм и вceм нecoвepшeннoлeтним дeтям. Нeoбязaтeльнo дeлить квapтиpy пopoвнy — paзмep дeтcкиx дoлeй oпpeдeляют poдитeли. Oднaкo дoли дeтeй нe мoгyт быть мeньшe иx дoли в мaтepинcкoм кaпитaлe.
Нaпpимep, в ceмьe 4 чeлoвeкa: poдитeли и двoe дeтeй. Cyпpyги кyпили квapтиpy пo цeнe 70 000 ₽ зa квaдpaтный мeтp и чacть cyммы внecли дeньгaми мaткaпитaлa. B 2022 гoдy paзмep мaтepинcкoгo кaпитaлa cocтaвляeт 693 144 ₽. Paccчитaeм минимaльнyю дoлю для кaждoгo члeнa ceмьи:
693 144 ÷ 4 =173 286 ₽ — дoля кaждoгo члeнa ceмьи в мaтepинcкoм кaпитaлe;
173 286 ÷ 70 000 = 2,48 кв. м — минимaльный paзмep дoли.
Ecли мaтepинcкий кaпитaл иcпoльзyют, чтoбы пoгacить чacть дoлгa пo ипoтeкe, нyжнo пoлyчить coглacиe бaнкa нa выдeлeниe дoлeй дeтям. Oбычнo бaнк тaкoгo coглacия нe дaeт. Cyпpyгaм пpидeтcя чepeз cyд oпpeдeлять дoли в ипoтeчнoй квapтиpe или выдeлять дoли пocлe пoгaшeния кpeдитa.
Квapтиpa пoлyчeнa пo вoeннoй ипoтeкe
Boeннaя ипoтeкa cчитaeтcя бeзвoзмeзднoй cдeлкoй для вoeннocлyжaщeгo — oн пoкyпaeт квapтиpy зa cчeт cpeдcтв фeдepaльнoгo бюджeтa.
Ecли cyпpyги нe вклaдывaли личныe дeньги в пepвoнaчaльный взнoc или eжeмecячныe плaтeжи, тo дeлить нeдвижимocть нe пpидeтcя. Пocлe paзвoдa вoeннocлyжaщий ocтaeтcя eдинcтвeнным coбcтвeнникoм жилья.
Ecли cyпpyги влoжили в пoкyпкy квapтиpы дeньги из ceмeйнoгo бюджeтa — квapтиpa тaкжe дocтaeтcя вoeннocлyжaщeмy, нo втopoй cyпpyг мoжeт пoлyчить пoлoвинy внeceнныx дeнeг.
Бывaeт, вoeннocлyжaщий пpиoбpeтaeт квapтиpy пo вoeннoй ипoтeкe. Пoтoм oн yвoльняeтcя, и cyпpyги выплaчивaют кpeдит из ceмeйнoгo бюджeтa. B тaкoй cитyaции cyпpyги мoгyт paздeлить квapтиpy пo coглaшeнию cтopoн или чepeз cyд. Ecли cyпpyги пoгacили cyщecтвeннyю чacть ипoтeки из ceмeйнoгo бюджeтa, cyд выдeлит дoли oбoим.
Продажа ипотечной квартиры на торгах после развода
Сегодня поговорим как военнослужащим не повесить на себя огромные долги при продаже ипотечной квартиры на торгах после раздела ее с супругом.
К сожалению, расторжение брака и семейные драмы не редкость среди военных. Еще больше масла в огонь подлил верховный суд, когда разрешил делить квартиры по военной ипотеке. В итоге судебные тяжбы выливаются не
только в трату нервов, но и в желание как можно больше насолить другой стороне. При этом порой ни одна из сторон до конца не осознает последствия тех или иных действий. Ну и в добавок до сих пор существуют юристы, которые не знают, что военная ипотека делится и к тому же не понимают схему как потом разрешить данные проблемы в суде. Кроме того на данный момент не существует нормальных обзоров судов, которые позволи бы привести практику в порядок и в единообразие. В итоге такая гремучая смесь выливается на плечи бывших супругов. Мы как юристы в своей практике представляли обе стороны в судебных процессах, поэтому понимаем и тех и тех и с моральной, и с профессиональной стороны. Это было лирическое отступление по теме нашего блога, но перейдем к сути этой важной проблемы
Мы надеемся, что сегодняшний выпуск убережет кого-то из наших зрителей от необдуманных поступков.
Давайте представим, что супруги развелись, разделили квартиру по военной ипотеке. И случается, что такой военнослужащий после всех судов принимает решение отказаться от квартиры, чтобы она не досталась никому, а также чтобы не нести всю свою службу груз ответственности за жилье, которое принадлежит ему уже наполовину.
Давайте разберем, что получается в итоге.
Военный пишет заявление на отказ от платежей.
Росвоенипотека, конечно, приостанавливает их.
Начинает накапливаться долг перед банком и перед Минобороны. Помимо всего банк также за весь период неуплат начисляет пени. Там не спешат со взысканием, т. к. не заинтересованы в этом. Может пройти год и более перед тем как банк подаст в суд. И вот настал час суда. Что имеем: истец банк заявляет самостоятельные требования, росвоенипотека вступает в дело 3 лицом и также выставляет требования.
Вот пример из решения суда по суммам:
Согласно представленному банком расчету задолженность по кредитному договору составила 2 572 868 рублей, в том числе:
290 808 рублей — задолженность по уплате процентов за пользование кредитом,
111 386 рублей — пени.
Задолженность перед ФГКУ «Росвоенипотека» составляет 1 721 510,90 рублей.
Итого задолженность военнослужащего составила почти 4 миллиона 300 тыс.
Далее решается вопрос о начальной цене реализации квартиры на торгах для того, чтобы погасить зафиксированную задолженность военнослужащего.
Давайте разберем каким образом определяется эта цена квартиры для торгов?
В соответствии с законом об ипотеке: Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Однако, как правило, банк сразу прилагает к иску отчет оценщика и первоначальная цена на торгах принимается как 80% от оценки.
Для примера — в вышеописанном случае, где общая задолженность военного составила более 4 млн руб, начальная стоимость реализации квартиры на торгах установлена судом была внимание! 2 136 000 рублей. Огромная разница, согласитесь и вы, думаю, понимаете на ком она повисает в виде долга. Но и это еще не все, в случае если торги не состоятся, то цена квартиры снижается еще на 15 %.
А далее при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, так как Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением. Также по закону первые требования удовлетворяются банка, и уже во вторую очередь требования Росвоенипотеки.
И тут должны сделать важное замечание — закон N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит единственное условие при котором возможно не платить остаток долга (когда имущество реализовано, но оно не покрыло задолженность) — если кредитор получил сумму страховки по предмету ипотеки.
И еще один момент — время.
Судебные тяжбы вместе с обжалованием,как правило, могут затянуться на несколько месяцев. По пеням банк предоставляет расчет конечно до даты подачи в суд. А фактически решение суда в законную силу вступает по истечению нескольких месяцев. И обычно банк снова подает в суд и начисляет штрафы и пени до даты фактического расторжения кредитного договора. И здесь есть реальная опасность добавить себе еще внушительную сумму долга.
Итак подробнее о проблеме долгов при продаже ипотечной квартиры военнослужащими на торга смотрите в 56-м выпуске нашего военно-правового видео блога:
Поэтому основываясь на нашей практике рекомендуем прежде чем ввязываться в такие суды подумайте, Вы готовы к подобному развитию ситуации? Несколько раз прикиньте возможные последствия, взвесьте все за и против. Да, конечно, суммы кредитов, выслуга лет, наличие права на накопления у всех свои, поэтому и суммы ко взысканию разные. Пример выше был приведен, к случаю когда у военного не было права на накопления, сумма кредита была не маленькая.
Но и тут все равно остается резонный вопрос, а не проще ли тогда после раздела имущества, признания долговых обязательств совместными, решить вопрос соглашением с бывшей супругой? Да порой это не просто, но нужно хотя бы для того чтобы не остаться в таких долгах, которые в итоге приведут к банкротству. Подумайте может проще выплатить бывшей супруге часть денег за долю, которая возможно будет меньше и оставить квартиру за собой?
Добавим что на самом деле в зависимости от позиций обеих сторон мирных путей решения бывает достаточно много. Конечно каждую ситуацию необходимо решать индивидуально. Поэтому если уж так случилось, что на горизонте раздел квартиры по военной ипотеке, заранее все обдумайте, просчитайте все шаги. Если не уверены в своих силах, смело обращайтесь к нам за консультацией, чтобы все моменты были проработаны.
Ипотека при разводе супругов в 2024 году
Когда семья распадается, нередко возникают разногласия по разделу совместно нажитого имущества. И в первую очередь это касается жилья, купленного в ипотеку. Вместе с экспертом разбираемся, какие могут возникнут споры и как в различных ситуациях делится ипотека при разводе в 2024 году.
Что важно знать об ипотеке при разводе супругов
Купленная в ипотеку квартира или дом принадлежит заемщику или созаемщикам, то есть семье, но временно находится в залоге у банка. До тех пор, пока ипотечный кредит не будет выплачен. Бывает, что брак распадается и встает вопрос о разделе жилья, за которое супруги еще не рассчитались. Основные моменты, о которых следует знать, мы собрали в таблице.
| Ипотечное жилье можно продать | Если экс-супруги не могут больше выплачивать ипотеку, то недвижимость можно продать. Деньги пойдут на погашение кредита, оставшееся бывшие партнеры разделят пополам. |
| Можно отказаться от ипотечного жилья в пользу мужа или жены | По договоренности один из супругов может передать свою долю другому. Для этого нужно переоформить ипотечный договор на одного заемщика. |
| Банк может отказать в переоформлении ипотечного договора на одного из супругов | Это возможно, если в организации посчитают, что им это не выгодно. В таком случае самый простой вариант — продать эту квартиру или дом |
Что считается совместно нажитым имуществом
По закону, если супруги не заключали брачный договор, где прописаны условия раздела имущества в случае развода, то оно по умолчанию делится пополам (1).
Сюда относятся все заработанные мужем и женой деньги: зарплаты и социальные выплаты, доходы от бизнеса, гонорары за интеллектуальный и творческий труд. Исключение составляют некоторые адресные выплаты, например, компенсация по утрате трудоспособности из-за увечья. При расторжении брака поровну будут делить и ценные бумаги, паи, банковские вклады, а также доли в капитале.
Совместно нажитым имуществом считается также мебель, бытовая техника, транспортные средства и прочее, за исключением личных вещей супругов и детей. Долги по кредитам, например, потребительские или на покупку автомобиля, также по умолчанию считаются общими. Их можно разделить находясь в браке или после развода.
Любая приобретенная в браке недвижимость — тоже совместно нажитое имущество. В том числе купленная в ипотеку. При этом не важно, кто из супругов записан собственником квартиры — если в брачном договоре не прописано другое, то по общим правилам она делится пополам.
Как отмечает наш эксперт, старший преподаватель кафедры предпринимательского, трудового и корпоративного права РАНХиГС, федеральный судья в отставке Татьяна Голубева, раздел общих долгов при разводе супругов, в том числе ипотеки, может быть произведен по соглашению между ними или через суд, здесь же определяют долю каждого.
— При этом одна из сторон может принять на себя обязательства по погашению задолженности в полном объеме, — говорит эксперт.
Как делится недвижимость в ипотеке при разводе супругов
Если есть брачный договор — вопрос решается в соответствии с его условиями. Если соглашения нет, может быть несколько вариантов развития событий. Важно учитывать специфику различных программ ипотечного кредитования, использование господдержки при оформлении ипотеки, наличие детей и так далее. Разберем несколько ситуаций.
Супруги с детьми
Необходимо, чтобы были учтены права детей. Может ли претендовать на более крупную долю тот из родителей, с кем ребенок останется после развода?
По словам юриста Татьяны Голубевой, суд может отступить от принципа равенства долей супругов — исходя из интересов несовершеннолетних детей или с учетом интересов одного из супругов. То есть один из экс-партнеров может получить долю побольше, но только при наличии достаточных оснований.
— В частности, это касается ситуаций, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, — поясняет эксперт. — Такие обстоятельства устанавливаются в каждом конкретном случае, доказательства должны предоставить сами стороны.
В ряде случаев имущество, например, квартиру могут передать одному из супругов, а он должен будет выплатить другому денежную компенсацию. Но в любом случае, при разводе супругов суд определяет, с кем останется ребенок. А при разделе ипотечной квартиры ни один суд не допустит, чтобы несовершеннолетний оказался на улице.
Военная ипотека
Например, муж-контрактник заключил ипотечный договор, воспользовавшись специальной программой от Министерства обороны РФ. В таком случае заемщиком будет только он, а супруга статус созаемщика не получает. Тут нередко встает вопрос: а разве не считается такая квартира совместно нажитым имуществом?
В статье 34 Семейного кодекса есть оговорка, согласно которой к совместно нажитому имуществу не относятся выплаты, имеющие «специальное целевое назначение». Военная ипотека как раз таковой является: государство выплачивает банку часть суммы задолженности за контрактника. То есть квартира, полностью купленная за счет военной ипотеки, по закону не подлежит разделу при разводе.
Однако если жилье купили не только на средства по программе военной ипотеки, а часть стоимости погасили за счет собственных сбережений, то при разводе будет делиться эта сумма. Например: квартира куплена за 5 млн рублей, военная ипотека покрыла 2,5 млн рублей. Эту часть делить не будут — она останется за заемщиком. А вот оставшуюся часть жилья стоимостью в 2,5 млн рублей бывшие супруги будут делить поровну. То есть один из экс-партнеров может претендовать на половину этой суммы.
Кстати, переоформление военной ипотеки не предусмотрено, а это значит, что отказаться от такой квартиры в пользу супруги(а) контрактник не может (2). Но есть другой момент: при наличии детей в процессе раздела имущества суд встанет на сторону несовершеннолетних. Если детей оставят с матерью, а эта квартира — ее единственное жилье, то супругу придется выделить женщине и детям доли.
Невыплаченная ипотека
Если нет брачного договора, при разделе имущества экс-партнеры будут обязаны выплачивать кредит пропорционально присужденным долям.
— Сам по себе раздел имущества не прекращает ипотечные обязательства. В такой ситуации недвижимость будет общей, а собственники станут считаться солидарными залогодателями, — разъясняет федеральный судья в отставке Татьяна Голубева.
То есть можно не продавать ипотечную квартиру, а просто продолжать платить за нее — сообща, в соответствии с присужденными долями. А продать и разделить деньги можно уже после погашения ипотеки.
Читайте также
Ипотека с маткапиталом
В этом случае материнский капитал как денежная выплата от государства имеет «специальное целевое назначение» и совместно нажитым имуществом не считается.
При разделе ипотечной квартиры, купленной с участием этой суммы, суд будет учитывать несколько обстоятельств. Во-первых, доля в ней закреплена за ребенком или несколькими несовершеннолетними. Во-вторых, в ходе бракоразводного процесса суд определяет, с кем останутся дети.
— В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, установлено: если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредитования и материнского капитала, то право собственности несовершеннолетних детей безусловно подлежит защите и признается за ними, а размер доли при споре между супругами о разделе имущества подлежит определению судом с учетом правоприменительной практики (3), — поясняет наш эксперт Татьяна Голубева. — Таким образом, суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.
При разделе такой недвижимости будет выделено несколько долей, в том числе детям.
Ипотека, если супруги созаемщики
Сегодня банки составляют типовые договоры ипотечного кредитования, в которых семейные пары автоматически указываются как созаемщики. Даже если по кредиту будет платить один из супругов, купленная в ипотеку квартира все равно будет считаться совместно нажитым имуществом. Просто временно находящимся в залоге у банка.
Возможно ли, чтобы суд признал право за ипотечной квартирой за одним из супругов? Юрист Татьяна Голубева отмечает, что такое случается:
— Решения, при которых право собственности по ипотечным квартирам признается за одним из супругом, судами выносятся. Нередко все зависит от того, когда возникла ипотека (до брака или после), использовался ли материнский капитал, какие доли выделены детям. При распределении долей между супругами будет учитываться и то, насколько значительно участие каждого из супругов в совместной выплате ипотеки.
Ипотека, оформленная до брака
Фото: Tierra Mallorca, unsplash.com
Возьмем ситуацию: кто-то из супругов купил квартиру в ипотеку, позже у него появилась семья и его спутник (спутница) жизни стал с этим помогать, но потом брак распался. Как быть в таком случае?
— Если собственником ипотечной квартиры является один из супругов, статус заемщика он получил до регистрации брака, то второй супруг может претендовать только на установление права собственности на долю, которую оплатили в браке, — комментирует Татьяна Голубева.
Ипотека, оформленная в браке
Если покупка состоялась уже после официальной регистрации отношений в ЗАГСе, то у квартиры будет два собственника. И тогда при разводе или после него имущество делится по правилам Семейного кодекса РФ: каждому выделяются доли.
Как можно разделить квартиру
Фото: Scott Graham, unsplash.com
Есть несколько способов, посмотрите, какой подойдет вам.
По условиям брачного договора
Здесь все просто — процедура происходит в соответствии с условиями документа. Главное, понимать: если супруги оформили ипотечный кредит на жилье и только потом составили и подписали брачный договор, то они обязаны уведомить об этом банк. Если кредитная организация была не в курсе существования этого документа, то при разводе представители банка имеют право игнорировать его содержание. То есть ипотечное жилье будут делить в соответствии с условиями кредитного договора.
По соглашению сторон
Если у бывших мужа и жены нет разногласий при разделе имущества, то они могут оформить соглашение и не обращаться в суд — за исключением случаев, если в семье есть несовершеннолетние. В соглашении должны содержаться условия раздела совместно нажитого имущества, в том числе это касается обязательств по ипотечному кредитному договору.
Чтобы документ вступил в силу, нужно:
- составить письменный акт, где будут прописаны все условия раздела, в том числе, кто какую долю получит и кто будет платить задолженность по кредиту, если она возникнет;
- далее нужно уведомить банк и получить письменное согласие представителей кредитной организации;
- затем заверить документ у нотариуса;
- переоформить договор ипотечного кредитования с банком;
- подать заявление на перерегистрацию права собственности в отделение Росреестра или в МФЦ, туда же подается заново оформленный ипотечный договор.
По решению суда
Если договориться экс-партнерам не получилось, нужно обращаться в суд. При этом обязательно уведомить банк, где оформляли ипотеку, т. к. его представители могут участвовать в суде как третье лицо. Чтобы подать иск в суд при разделе ипотечной квартиры нужно оплатить госпошлину. Ее размер зависит от рыночной стоимости жилья, но не больше 60 тысяч рублей.
Вот какие документы потребуется представить в канцелярию суда помимо самого заявления:
- свидетельство о браке или выписку из ЗАГСа, если бракоразводный процесс еще идет;
- свидетельство о расторжении брака (если уже есть);
- опись совместно нажитого имущества, подлежащего разделу;
- банковская выписка с данными об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
- документы, подтверждающие использование маткапитала или чеки, доказывающие внесение личных средств при оформлении ипотеки;
- квитанция об оплате госпошлины.
Что делать с квартирой после раздела
Фото: Tierra Mallorca, unsplash.com
Итак, суд определил доли и суммы, которые должен выплачивать каждый супруг по кредиту. Неизбежно встают вопросы: кто останется жить в квартире и что с ней делать дальше.
Продать
Если супруги смогли договориться, то ипотечную квартиру можно продать. В таком случае необходимо получить письменное согласие банка, в котором брали кредит. После продажи полученные деньги, в первую очередь, идут на оплату остатка задолженности по кредиту. Остальная сумма делится поровну, так как ранее супруги считались созаемщиками и сособственниками.
Разделить на отдельные объекты
Есть и такой вариант: дом или квартира делится между супругами либо поровну, либо в соответствии с договоренностями и обособляется. То есть, если позволяют конструктивные возможности, из одной квартиры можно сделать две с общей кухней, а дом разделить на два жилья и сделать разные входы.
Такой способ используется довольно редко, так как нужно проводить перепланировку жилого помещения, согласовывать это с местными властями, а потом еще и оформлять документы в Росреестре на каждую долю.
Военная ипотека и развод супругов. Подлежит ли жилье разделу или остается в собственности военнослужащего
– Развожусь. Кому достанется квартира, купленная мной по военной ипотеке?
– Согласно Семейному кодексу (СК) имущество, нажитое в браке супругами, является их совместной собственностью. Сюда включают и недвижимость, купленную в ипотеку: при разводе она подлежит разделу в равных долях вместе с долгом по кредиту. Такой порядок применяют, даже если один из супругов фактически не нес расходы на оплату ипотеки. Но в законе есть оговорка.
🏠 Совместное имущество супругов
По нормам статьи 34 СК из совместно нажитого имущества исключают выплаты, имеющие целевое назначение. К ним можно отнести и военную ипотеку, которая так же считается целевой и выплачивается Минобороны в целях обеспечения контрактников собственным жильем.
Таким образом, единственным собственником квартиры после развода станет военнослужащий, на которого оформлена ипотека. Супруге и детям квартира может перейти в собственность только по наследству.
🔑 Раздел квартиры
Наш читатель не уточняет, использовались ли при покупке квартиры только ипотечные средства – или же привлекались дополнительные, поэтому остановлюсь на нескольких вариантах.
Покупка только за счет средств военной ипотеки
Квартира, купленная по военной ипотеке, не подлежит разделу. Имущество сохраняется за тем человеком, который приобрел недвижимость на государственные средства. Но это справедливо только тогда, когда квартиру удалось купить исключительно на деньги от военной ипотеки (выделенных в рамках НИС – накопительно-ипотечной системы) и супругам не пришлось довносить свои средства.
Супруга так же вложила в покупку часть средств
Обычно денег, выделенных по военной ипотеке, не хватает для покупки отдельной квартиры и супругам приходится добавлять собственные сбережения или, например, материнский капитал. При использовании денег из материнского капитала всем членам семьи, включая несовершеннолетних, должны быть выделены отдельные доли.
Вы оформляли военную ипотеку?
Да Нет, жду, когда накопятся средства на счете Нет, но планирую Нет – и не планирую
Были дополнительно вложены общие семейные средства супругов
Если в покупку квартиры вложены общие семейные деньги супругов, то имущество подлежит разделу. Правда, для этого придется обращаться в суд, где второму супругу предстоит доказать, что он так же понес расходы на покупку жилья или на его улучшение (например, сделал ремонт в квартире). В частности, нужно предоставить платежные документы, договоры на ремонт и отделку помещения и пр.
Военный больше не служит
При досрочном увольнении с воинской службы заемщик должен вернуть деньги, выплаченные государством по ипотечному договору, в течение 10 лет. С этого момента супругу предстоит погашать ипотеку самостоятельно. Так как после расторжения контракта ипотека погашается на собственные средства из семейного бюджета, а не на целевые выплаты, то квартира, купленная в кредит, при разводе подлежит разделу. Это актуально, если контрактник отслужил менее 10 лет.
Если срок службы по контракту составил от 10 до 20 лет, заемщик сохраняет средства НИС и не должен возвращать деньги государству. Но остаток задолженности ему придется выплатить самостоятельно. Ту часть квартиры, которую бывший контрактник оплатит сам из семейного бюджета, допускается разделить.
При службе более 20 лет заемщик может использовать средства НИС по своему усмотрению. Например, направить их на дальнейшее погашение ипотеки или снять их со счета для досрочного погашения. В данном случае недвижимость не подлежит разделу при разводе.
Социальные гарантии военнослужащим в 2021 году – действующие нормы и планируемые изменения
Брачный договор и соглашение о разделе имущества. Разбираемся, как лучше разделить нажитое мирно и по закону