Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям.
1. Съехали до официального прекращения договора аренды
Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.
Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2022 года.
Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2022 года.
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.
Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.
2. Не оформили акт возврата помещения
В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.
Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.
Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.
3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Попробовать бесплатно
4. Вернули убитое помещение
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.
Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.
В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.
Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.
Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.
Статья актуальна на 06.02.2022
Продолжайте читать
Торговать репликами известных брендов — это законно?
Договор аренды транспортного средства без экипажа: о чём стоит договориться
Уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности
Ещё больше полезного
Рассылка для бизнеса
Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Соцсети
Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе
Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .
Полезности
- Справочная
- Курсы
- Рассылка
- Регистрация бизнеса
- Справочник ОКВЭД
Наш блог
Ремонт в съемной квартире возможен. В статье расскажем, что можно делать, а что нельзя, а также кто должен за это платить.
Время на прочтение: 3 мин.
Категория: Дом и ремонт
Можно ли делать ремонт в съемной квартире
Хороший ремонт – один из основных факторов успеха квартиры на рынке аренды. Наймодатели усвоили: чем лучше отделка, тем выше можно поднимать ставку. Соответственно, улучшается и контингент нанимателей.
Но нередко ремонтом озадачиваются не только владельцы жилья, но и его арендаторы. Правильно ли это? С одной стороны, хочется улучшать окружающее пространство для создания уюта. Но с другой – распоряжение имуществом является прерогативой его собственника. Мы выясним, можно ли ремонтировать съемную квартиру.
Что говорит закон
Вопросу ремонта жилья, сдаваемого в аренду, посвящена статья 681 Гражданского кодекса. Она не столько дает права, сколько разделяет обязанности. Так, капитальным ремонтом должен заниматься хозяин, а текущим – наниматель. Однако в каждом случае есть оговорка – «если иное не установлено договором».
Собственник может включить условие в договор, которым запретит арендатору делать даже мелкий текущий ремонт. Но может и возложить на него бремя капитального.
Что именно понимать под «текущим» и «капитальным» ремонтами, законодатель не уточняет. Конкретные определения даются в масштабах целого здания, о квартирах же – ни слова.
Без разрешения хозяина запрещается заниматься переоборудованием жилого дома, в котором находится сдаваемое помещение. Хотя на практике у редкого нанимателя возникают подобные идеи.
Чем текущий ремонт отличается от капитального
Ранее мы рассматривали, какие бывают виды ремонта. Однако тогда мы не ограничились двумя категориями и дали более широкую классификацию. Традиционно под капитальным ремонтом понимают:
- выравнивание поверхностей;
- замену коммуникаций;
- установку новых окон и дверей;
- обновление вентиляционной системы.
Текущим же обычно называют косметический: поклейку обоев, укладку напольного покрытия, покраску. По поводу плитки пока единое мнение не выработалось: одни относят облицовку стен к капитальным изменениям, другие – к косметическим.
Итак, арендатор должен переклеить обои в случае их порчи, но не обязан штукатурить стены под ними. Но и поклейку обоев хозяин квартиры может ему запретить, если позаботится о включении в договор соответствующего пункта. Это особенно актуально для тех, кто отделывал квартиру дорогими редкими материалами. Мало кому понравится увидеть на месте итальянского эксклюзива сельские цветочки.
Кто платит за ремонт
Все зависит от конкретной ситуации. Самый распространенный вариант – работа в счет оплаты. Он оптимален для владельца откровенно «убитого» жилья и нанимателя «с руками», имеющего доступ к недорогим материалам. Тогда в выигрыше окажутся оба. Возможны и другие варианты:
- Состояние отделки обветшало, что сильно ухудшило качество жизни арендатора (отвалились обои, появился грибок). Это может быть преподнесено как нарушение условий договора со стороны владельца. Тогда последнему придется оплатить ремонт.
- Отделка испорчена арендатором и его семьей (дети разрисовали стены, собака сгрызла плинтусы). Тогда ремонт проводится однозначно за счет виновного, ведь фактически он нанес владельцу ущерб.
- Квартира – в объективно приличном состоянии, но наниматель хочет изменений по личным мотивам (кислотный цвет обоев режет глаза, от 3D-пола начинается головокружение). Платит за изменения их инициатор – но только если арендодатель одобрит их.
Форс-мажоры, вроде затопления соседями сверху или порчи проводки соседями сбоку, увлекшимися сверлением стен, тоже требуют ремонта. Но он выходит за пределы договорных отношений между наймодателем и нанимателем.
Если не договорились
В идеале стороны вначале заключают договор, в котором прописывают все нюансы. Важно предусмотреть:
- что можно делать в квартире по собственному усмотрению арендатора;
- какие изменения нужно непременно согласовывать с владельцем квартиры;
- чего делать нельзя ни при каких условиях;
- как распределяются расходы в каждом случае;
- какая ответственность предусмотрена за нарушение условий договора.
Но бывает так, что собственник разрешения на ремонт не давал, а в квартире его ожидает сюрприз. Или еще хуже – вчерашний арендатор обращается в суд для взыскания расходов на неотделимые улучшения. Суд может встать на сторону последнего, если тот докажет, что ремонт был необходим для приведения квартиры в состояние, пригодное для проживания.
Случается и обратное. Владельцу приходится подавать в суд на нанимателя, самовольно сделавшего ремонт. Он может взыскать убытки, выразившиеся в порче имевшихся материалов (особенно если взамен он использовал более дешевые и менее качественные). Без экспертиз тут не обойтись. Не стоит забывать и о компенсации морального вреда, ведь самовольным ремонтом наниматель:
- сводит на нет прошлые хозяйские труды по отделке помещения;
- уничтожает отделочные материалы, которые могли быть недавно сбывшейся мечтой владельца;
- оскорбляет эстетические чувства арендодателя, разрушая стилистическое единство квартиры.
Последнее, конечно, встречается редко, но вполне реально. Поэтому лучше самовольным ремонтом не заниматься: лучше прийти к консенсусу. Гражданское законодательство позволяет договариваться о многих нюансах арендных отношений – не стоит этим пренебрегать.
Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте
Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.
Ремонт без согласия арендодателя
Часто арендатор первым делом вкладывается в ремонт: меняет планировку и дизайн под свой бизнес и вкус. После такого ремонта работать в помещении более комфортно, а его цена увеличивается. Арендодатель сможет продать его дороже или сдать новому арендатору по ставке выше, чем сейчас. Закон называет это неотделимыми улучшениями имущества — ст. 623 ГК РФ.
Неотделимые улучшения — это когда в помещении сделали ремонт, чтобы стало лучше, новее. Но технической необходимости не было: с потолка не капало, пол не проваливался, розетки не искрили.
По закону так: если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы, когда тот съезжает. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату. Это идеальная ситуация для арендатора.
Ремонт, сделанный без согласия арендодателя, арендатору не возмещается. Даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Суды разбирали подобные споры. К примеру, предприниматель вложил в обновление зала под закусочную почти три миллиона. Потом так вышло, что договор аренды разорвали досрочно. Арендатор хотел компенсацию, но суд отказал. Собственник не давал согласия на улучшения, а смету на работы вообще не видел — дело № А62-289/2017.
Чтобы получить компенсацию за ремонт, надо письменно согласовать с арендодателем проект перепланировки, смету на работы и стройматериалы и любые другие расходы.
В договор аренды может попасть невыгодное арендатору условие, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений и не уменьшает за их счёт арендную плату. Так можно по закону. Не пропустите подобные пункты в договоре.
Отдельная история — когда арендатор поторопился и начал ремонт до подписания договора аренды. Потом что-то пошло не так, с арендой не получилось и договор так и не оформили. В этом случае правила об аренде и улучшениях не работают. Ремонт остаётся собственнику, и он обязан оплатить его по правилам о неосновательном обогащении из ст. 1102 ГК РФ. Но тоже только если соглашался на работы и был в курсе стоимости. В подобной ситуации предприниматель потерял полмиллиона на установке новых окон и вентиляции в помещении, где так и не получилось поработать — дело № А17-702/2011.
Капремонт по договору аренды делает арендатор
Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.
Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.
Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.
Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Квартира с «сюрпризом»: кто должен платить за испорченное имущество в арендованном жилье?
При найме жилого помещения между хозяином и съемщиком могут возникать конфликтные ситуации, чаще всего связанные с повреждением имущества. Что делать в том или ином случае, и кто будет возмещать ущерб? Об этом в интервью «МИР 24» рассказал старший управляющий партнер юридической компании «PG Partners» Петр Гусятников.
Каждую неделю на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (со среды по пятницу в 13:15) и «Мировое соглашение» (по будням в 17:20). Они позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.
Сломалась техника или мебель в квартире
«Подобные ситуации при заключении договора найма можно обговорить в договоре, – говорит эксперт. – Я бы рекомендовал не оставлять их без внимания, а также составить подробную опись, где будет перечислено все имущество, год выпуска техники, состояние, имеющиеся повреждения, чтобы избежать необоснованных претензий как с одной, так и другой стороны».
Обычно, при заключении договора найма съемщик вносит собственнику обеспечительный платеж, деньги из которого идут на ремонт имущества в случае его повреждения. Если на момент окончания или расторжения договора все остается в целости и сохранности, собственник должен вернуть нанимателю обеспечительный платеж. Этот момент также стоит прописать в договоре. В противном случае собственник может просто не отдать деньги.
Если в договоре найма не прописана ответственность той или иной стороны в случае поломки мебели или техники, а между собой они договориться не могут, разумным решением будет вызвать специалиста, который осмотрит сломанное имущество, определит примерную стоимость его починки, а также сможет установить, что стало причиной поломки.
Например, в случае с бытовой техникой, если причина поломки – износ, то платить за восстановительный ремонт будет хозяин квартиры, а если причина – неправильная эксплуатация, то наниматель.
Появились повреждения в отделке квартиры
Бывает так, что спорным моментом оказывается отделка квартиры: например, в процессе эксплуатации отошли обои, осыпалась штукатурка, провалился пол и т.д.
«В принципе, такую ситуацию тоже можно предусмотреть в договоре и заранее договориться, кто будет оплачивать ремонт, – говорит Петр Гусятников. – Но в любом случае на этот счет существует ст. 681 ГК РФ, где сказано, что текущий ремонт в съемной квартире должен производить наниматель, а капитальный – собственник.
Например, если начали течь зашитые в стену коммуникации, повредилась электропроводка, обвалился потолок – то устранить это должен собственник, а если отклеились обои, подтекает кран, или перегорела лампочка – то это забота нанимателя.
Стандартная практика показывает, что обычно такие ситуации решаются путем переговоров. Есть наниматели, которые даже не обращаются к собственникам по вопросам мелкого ремонта, а есть такие, которые предъявляют претензии за каждую перегоревшую лампочку. Чаще всего собственники просят нанимателей провести мелкий ремонт самостоятельно и вычесть расходы из ежемесячной платы».
В квартире завелись тараканы, клопы или мыши
Определить, есть ли подобные проблемы в квартире, перед заключением договора найма не всегда бывает возможно, поэтому выяснить, кто прав, кто виноват, в этой ситуации тоже бывает сложно.
По словам Петра Гусятникова, чаще всего в таких случаях собственники идут навстречу жильцам и оплачивают мероприятия по истреблению насекомых или грызунов хотя бы частично. Но если собственник сообщает, что это проблема исключительно жильцов и решать ее он не собирается, существует ст. 612 ГК РФ, в соответствии с которой собственник отвечает за недостатки сданного в найм помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора найма он не знал об этих недостатках.
Насекомые и грызуны являются существенным недостатком, поэтому устранить их наймодатель должен самостоятельно. Но это справедливо только в том случае, если о недостатках не было известно заранее.
Например, собственник заранее предупредил съемщика о том, что в квартире тараканы. Тогда наниматель должен истреблять их самостоятельно. Но этому должно быть подтверждение, поэтому, если о наличии тараканов или других насекомых и грызунов не сказано в договоре, нет свидетелей или других доказательств того, что съемщик знал об этом заранее, можно предъявлять претензии к собственнику.
Руководствуясь ст. 612 ГК РФ, наниматель вправе по своему выбору:
- потребовать от наймодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из платы за жилое помещение, предварительно уведомив об этом наймодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Если собственник никак не реагирует на ваше обращение, идти в суд в данной ситуации достаточно глупо, потому что это долго, требует времени и усилий. В такой ситуации гораздо разумнее задуматься о смене жилья, потому что устранить насекомых или грызунов раз и навсегда иногда бывает сложно.
Как вернуть деньги за ремонт арендуемой квартиры
В договоре есть пункт: арендатор имеет право производить ремонт в квартире, предварительно согласовав это. Сам арендодатель дал устное согласие при свидетелях, а суд просит бумагу и свидетелей не слушает.
Сумма 440 т. р. Ещё есть пункт об ограничении затрат на ремонт до 150 000 и +10% от затраченной суммы на трудовые затраты. Но срок договора 3 года, а я с семьёй прожил год. на что ссылаться, на какие законы? На что я могу рассчитывать. Суд повторный через два дня. Очень жду, помогите пожалуйста
Голосование за лучший ответ
на то что хозяин лох — иначе у вас ничего не выйдет . если бы я был представителем ответчика сказал бы иск не признаю полностью и всё ещё бы с вас было мне 15 К судебных расходов за проигранное вами дело .
Сергей ПлетнёвУченик (103) 7 лет назад
а вот на момент подписания договора было два собственника, в равных долях имели 1/2 от квартиры в собственности. В соответствии с договором (договор с обеимии), меня должны были уведомить за месяц о расторжении или об изменении условий договора, такого не было. один другому подарил свою часть а другой стал выгонять и говорить что я здесь не причем. так получилось что тот и это не причем, деньги ни кто не желает мне отдавать, и квартиру уже на продажу выставили. тот кто сейчас собственник, говорит не подписывал договор, а второй что подписал за друга, но с него взять нечего
Стас КарповИскусственный Интеллект (148499) продадут квартиру — имеете право жить и платить будите согласно договору — но уже новому хозяину . лимит ремонта 165 000 на три года . то что вы потратили сверх и раньше не вернёте — да же если траты докажите . где суд город — ?документы надо смотреть и с вами хотя бы пол часа беседовать лично . а такие вопросы реально решать в ответах бред .
При чем тут законы, если у вас проблемы с доказательствами? Суд не считает, что показания свидетелей допустимые доказательства в данном случае. И скорее всего вам в иске откажут, т. к. вы не сможете доказать наличие согласия арендодателя на ремонт. Ваша задача доказать судье, что свид. показания в вашем случае могут служить надлежащим доказательством. Если не получится, то доказывать это будете уже суду апелляционной инстанции.
Если свидетелей еще не допрашивали, ведите их на след. суд. заседание и готовьте письменное ходатайство об их допросе, указав в нем какие важные обстоятельства для дела они могут поведать суду.
Сергей ПлетнёвУченик (103) 7 лет назад
походу не повезло с судьёй. Кроме бумаг ничего не надо, там против меня выступает адвокат, а я сам себя защищаю, по-этому теряюсь маленько.
Марина АлександровнаИскусственный Интеллект (215166) При чём тут повезло-не повезло? Естественно вы будете теряться, участие в судебном процессе требует профессиональных знаний. Наймите адвоката.
Есть ограничения затрат на ремонт до 150 т, а вы 440 потратили? И что хотите доказать? Всё лишнее- ваша личная инициатива с хозяином не согласованная и оплате не подлежит
Сергей ПлетнёвУченик (103) 7 лет назад
а забрать «ремонт» как своё имущество я право имею?
Анна ОрловаИскусственный Интеллект (208446) «Заберете» свой ремонт- через суд сделаете новый. Ещё дороже обойдется.