В течении какого времени можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества во внесудебном порядке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Купля-продажа:
• 3-НДФЛ при продаже имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все

• Купля-продажа:
• 3-НДФЛ при продаже имущества
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все

• Недвижимость:
• 210.00.13.11.111
• 3-НДФЛ при продаже недвижимости
• Агентский договор на продажу недвижимости
• Акт обследования здания
• Амортизация зданий
• Показать все

Судебная практика

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение предварительного договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2024) . в адрес истца направлено уведомление ответчика о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. ввиду неисполнения обязательств по предварительному договору на основании пункта 3.3 договора.

Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2020 N 309-ЭС19-26888 по делу N А50-29762/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по требованию о взыскании неустойки по договорам купли-продажи земельных участков и зданий и встречному требованию о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности.
Обжалуемый результат спора: 1) Основное требование удовлетворено, так как нарушение покупателем обязательств по оплате стоимости имущества подтверждено, расчет неустойки верен; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, так как на объекты культурного наследия, в границах территории которых находятся спорные земельные участки, не выдавалось охранное обязательство или иной охранный документ, отсутствие таких сведений в договорах не является основанием для признания их ничтожными.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Суды исходили из следующего: на основании договоров купли-продажи от 04.05.2018 предприниматель (покупатель) приобрел в собственность земельный участок площадью 87 385 кв. м с кадастровым номером 59:37:2870101:2, относящийся к категории земель особо охраняемых территорий, с видом разрешенного использования — для детской дачи, а также земельный участок площадью 60 863 кв. м с кадастровым номером 59:37:0630101:0034, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного — для дома отдыха «Урал», занятый 9 объектами недвижимости дома отдыха «Урал»; пунктами 2.1 и 2.3 договоров установлена стоимость указанных объектов недвижимости и порядок оплаты; условиями договоров предусмотрено, что непоступление денежных средств в счет уплаты цены объектов недвижимости в установленные сроки считается отказом покупателя от исполнения обязательства по оплате цены имущества, в связи с чем Корпорация (продавец) вправе отказаться от исполнения договора, расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке и потребовать от покупателя уплаты пеней; поскольку предприниматель своего обязательства по оплате объектов недвижимости в установленный договорами месячный срок не исполнил, Корпорация уведомлением от 16.08.2018 расторгла в одностороннем порядке договоры купли-продажи; ввиду неисполнения покупателем принятого на себя денежного обязательства по договорам купли-продажи с него надлежит взыскать неустойку, начисленную на основании пункта 5.3 договоров; оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ не имеется; отсутствие в договорах купли-продажи сведений о расположении спорных объектов недвижимости в границах объекта культурного наследия, в отношении которого до настоящего времени не выдано охранное обязательство или иной охранный документ, не является основанием для признания данных договоров недействительными; иные обременения и ограничения в использовании спорных земельных участков, на которые ссылается предприниматель, и отсутствие информации о них в договорах купли-продажи само по себе не является основанием для признания сделок недействительными; при этом предприниматель, проявляя должную заботливость и осмотрительность при заключении договоров, не мог не знать о данных обстоятельствах.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Вопрос: Является ли неоплата покупателем стоимости недвижимости по договору купли-продажи основанием для одностороннего расторжения договора продавцом, если объект был передан продавцом и принят покупателем?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024) Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 13.09.2017 N 33-12303/2017, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 13.06.2017 по делу N 33-4058/2017, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 04.04.2017 по делу N 33-1982/2017).

Нормативные акты

Решение Татарстанского УФАС России от 29.04.2013 N Т04-71/2013
Нарушение: п. 3 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «интернет», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66, ч. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Решение: Признать жалобу обоснованной. 2. Признать организатора торгов ООО «А» нарушившим пункт 3 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «интернет», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66 и нарушившим требования части 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

• В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
• Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
• Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приема-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Сколько понадобится времени

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Другие случаи аннулирования сделки по купле-продаже квартиры

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

• Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
• Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
• Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

Может ли продавец стать инициатором разрыва сделки?

Продавец тоже имеет полное право выступать инициатором расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации, если покупатель не заплатил остаток оговоренной в документах суммы. Суд заставит его платить или расторгнет сделку.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Если стороны не удовлетворены решением суда, они могут обжаловать его, подав апелляцию. Однако наиболее простым способом расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации становится взаимное согласие.

Как ускорить процесс

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

На кого ложатся судебные расходы

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Чаева Елена Сергеевна

Специализация: вторичная недвижимость Москва

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: полезная информация и советы

Покупка квартиры — серьезное решение, требующее внимательности и ответственности. Однако проблемы могут возникнуть и после совершения сделки. Но что делать, если возникли трудности, и если вы решили отказаться от приобретенной квартиры?

Как правило, во многих случаях решение о расторжении договора купли-продажи квартиры возможно. Во-первых, это может быть связано с неисполнением в полном объеме обязательств одной из сторон сделки. Например, продавец не передал квартиру в оговоренный срок или не зарегистрировал сделку. В таких случаях вы можете обратиться в суд за защитой своих прав и признать договор недействительным.

Кроме того, решение о расторжении договора купли-продажи квартиры может быть принято и по другим причинам. Например, при обнаружении скрытых недостатков квартиры, о которых Вы не знали на момент заключения сделки. В этом случае необходимо обратиться в суд и представить доказательства недобросовестности продавца или того, что условия договора не были нарушены.

По решению суда.

Если возникла проблема с расторжением договора купли-продажи недвижимости, то решением защиты от незаконных действий может стать обращение в суд. Согласно решению суда, после регистрации сделки купли-продажи квартиры она может быть аннулирована.

Как правило, имущественные договоры могут быть аннулированы после регистрации сделки при соблюдении предусмотренных законом норм. Суд может принять решение об аннулировании договора, если будет установлено, что сделка была совершена с нарушением правил или в результате мошенничества.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по решению суда возможно также в случае невыполнения продавцом своих обязательств или наличия тайных недостатков в объекте недвижимости. В таких случаях покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

Полезно знать: Как написать претензию на возврат денег в Мегафон?

В ходе рассмотрения дела в суде должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие нарушений или недобросовестности продавца при совершении сделки. Это могут быть письменные документы, свидетельские показания, заключения экспертов или иные доказательства.

Когда можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно в некоторых случаях, когда детали находятся в затруднительном положении. Если одна из сторон допускает существенное нарушение условий сделки, другая сторона имеет право защищаться требованием аннулировать договор и обратиться в суд.

По решению суда договор после купли-продажи квартиры расторгается, если имело место существенное нарушение. Например, если продавец скрывает информацию об обязательствах по оплате коммунальных услуг или существенных недостатках объекта недвижимости. В таких случаях покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении сделки.

По общему правилу, возможность аннулирования договора купли-продажи квартиры возникает после регистрации сделки в Федеральной регистрационной службе. Если покупатель обнаружит недостоверную информацию о квартире или нарушения в оформлении документов, он может обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Расторжение договора купли-продажи возможно и по решению суда, если стороны не смогли прийти к взаимоприемлемому соглашению, если возникли проблемы с условиями сделки. В этом случае суд может принять решение о расторжении договора и возврате сторонам денежных средств, уплаченных в рамках сделки.

Возможность расторжения договора с фиксированной ставкой может быть ограничена судебными ограничениями. Если с момента расторжения сделки прошло много времени, то стороны могут решить вопрос о доказывании нарушений или недостоверной информации. В таких случаях расторжение договора может быть затруднено, и для разрешения спора сторонам придется обращаться в суд.

Как защититься от проблем при покупке или продаже квартиры?

Покупка квартиры может повлечь за собой ряд проблем, связанных с ее продажей и реализацией. Чтобы обезопасить себя от подобных проблем, необходимо придерживаться определенных правил и процедур.

Во-первых, перед подписанием договора купли-продажи желательно провести детальную проверку документов на недвижимость. Это позволит убедиться в том, что продавец является единственным собственником и имеет право продавать квартиру.

При подписании договора купли-продажи следует обратить внимание на условия сделки. Важно учесть все моменты, касающиеся цены, сроков и условий, порядка оплаты и других условий договора. При возникновении сомнений или вопросов следует обратиться к юристу.

Полезно знать: Обязательный аудит акционерного общества в 2024 году: ответы на 6 важных вопросов

Следует также помнить, что расторжение сделки возможно и после регистрации договора купли-продажи. Однако это возможно только с согласия обеих сторон и при определенных условиях. Поэтому при возникновении серьезных проблем с куплей-продажей квартиры целесообразно обращаться за разрешением спора в суд.

Обезопасить себя от проблем при купле-продаже квартиры можно также, заключив договор с гарантиями и обязательствами продавца. В некоторых случаях в договор могут быть включены пункты, предусматривающие возможность возмещения или компенсации в случае обнаружения недостатков на рынке или расторжения договора.

В целом, чтобы избежать проблем при купле-продаже квартиры, следует внимательно следовать правилам договора. При возникновении проблем рекомендуется обратиться к специалисту или юристу, который поможет разрешить возникшие разногласия в мирном или судебном порядке.

Когда можно отменить сделку купли-продажи недвижимости после регистрации

Многих интересует, возникают ли проблемы с покупкой квартиры после регистрации: можно ли отменить договор купли-продажи недвижимости после регистрации в регистрирующем органе?

Отменить сделку купли-продажи недвижимости после регистрации можно, но только в некоторых случаях. Если после регистрации сделки возникли проблемы, необходимо защищаться и обращаться в суд. Однако необходимо знать, какие действия и в каких случаях можно предпринять для отмены сделки.

В целом аннулирование договора купли-продажи недвижимости после его регистрации — сложный и длительный процесс. Для успешного аннулирования сделки необходимо обосновать обвинения и представить доказательства нарушения со стороны продавца или других участников сделки.

Как правило, сделка по продаже недвижимости может быть аннулирована, если продавец утаивает информацию о проблемах с квартирой, таких как вес, долги или судебные споры. Сделки также могут быть аннулированы, если в ходе их проведения были нарушены законодательные нормы или конвенциональные условия.

Полезно знать: Протокол собрания трудового коллектива: награждение в 2024 году

Аннулировать сделку купли-продажи недвижимости после регистрации можно через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление, обосновать свои требования и представить доказательства нарушения. Суд рассмотрит ваше дело и примет решение о возможности аннулирования сделки.

Важно отметить, что каждый случай отмены сделки с недвижимостью рассматривается индивидуально, и результат может быть различным в зависимости от этого случая. Поэтому, если у вас возникли проблемы с покупкой квартиры после того, как она была зарегистрирована, советуем вам обратиться к юристу, который поможет вам разобраться в этих вопросах и защитить ваши интересы.

Новости по теме:

1. Покупка автомобиля в другом регионе: как доставить и оформить?
2. Что делать, если полиция бездействует: куда обратиться?
3. Образец договора купли-продажи земельного участка 2024 года: скачать и заполнить
4. Как восстановить паспорт в другом городе: подробная инструкция для потерявших документы

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Все вопросы, связанные с заключением и, соответственно, прекращением договоров покупки и продажи регулируются главой 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

• При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
• Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

• Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
• Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Иными основаниями стороны руководствоваться не могут.

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление. То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде. Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

Так, наиболее простым будет алгоритм для осуществления расторжения договора по соглашению сторон.

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка можно здесь.

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, в том случае, если иск будет признан правомерным, пострадавшая сторона получит не только свое имущество, но, также, может рассчитывать и на компенсацию материального и морального вреда.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление. И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

• Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
• Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
• Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
• Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

При покупке квартиры обязательно нужно проверить чистоту сделки. Как это сделать правильно, читайте здесь.

В некоторых случаях при покупке земельного участка необходимо оформить согласие супруга. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Возврат квартиры после покупки: основания, правовое регулирование, порядок действий

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к качеству передаваемого продавцом товара (квартиру так же можно рассматривать как такой товар, который переходит от одного собственника к другому). Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, квартира должна быть передана покупателю в том качестве, в котором она фигурирует в договоре купли-продажи (хотя обычно данный аспект в договорах купли-продажи квартиры не прописан).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным. Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

• кривые стены и трещины;
• перепады высоты потолка и уровня пола;
• неработающая вентиляция;
• несоответствующая проектной документации высота потолка;
• повышенная влажность в помещении;
• отсутствие счетчиковна коммунальные ресурсы;
• некорректно работающие окна и двери;
• отсутствие освещения;
• повреждение электропроводов;
• низкое напряжение в сети;
• протечка канализации и водоснабжения;
• неработающее отопление;
• плохо зафиксированная сантехника;
• незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Претензии относительно недостатков квартиры покупатель может предъявить в течение 2 лет (согласно ст. 477 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. После указанного срока иск не подлежит удовлетворению.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.

Какие недостатки можно признать существенными — вопрос индивидуальный. В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Образцы документов: претензия покупателя из-за изменения обстоятельств заключенного договора и соглашение о расторжении договора купли-продажи или о его изменении.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
3. Цена иска.
4. Наименование документа.
5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
9. Дата и подпись.

В исковом заявлении нужно указать на невозможность урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке. Образец искового заявления о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.