Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
16 октября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества
19 июня 2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру
по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.
В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . Московская область,
Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.
18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.
Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.
Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.
Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по оплате квартиры, однако пришел к выводу о том, что неоплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи квартиры не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. При этом апелляционная инстанция указала, что Зайцева Т.В. не представила суду каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения Горгиняном А.Г. договора, а факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору сам по себе таковым нарушением не является.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 4 000 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи квартиры).
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 4 000 000 руб.
Зайцева Т.В. ссылалась на неуплату ей ответчиком 3 910 500 руб., суд первой инстанции наличие у Горгиняна А.Г. задолженности по договору в названной сумме установил, а суд апелляционной инстанции этот факт не опроверг и под сомнение не поставил.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.
На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
| Председательствующий | Асташов С.В. |
| Судьи | Марьин А.Н. |
| Романовский С.В. |
Обзор документа
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что неоплата покупателем приобретенной недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. В этом случае сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.
Это относится и к ситуациям, когда внесена небольшая сумма (не оплачена практически вся цена).
По ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из этой нормы, однако, не следует, что в таком случае продавец не вправе требовать расторжения договора.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации можно, но с учетом определенных особенностей. Стандартное соглашение о расторжении сделки в данном случае не подойдет, однако выход есть. Рассмотрим, как расторгнуть договор в мирном или судебном порядке, какие могут быть для этого основания, что делать продавцу и покупателю, какие документы понадобятся при обращении в суд, как избежать длительных судебных разбирательств, и какие могут ожидать трудности в процессе или после оспаривания.
Основания для расторжения договора
Расторгнуть договора купли-продажи (далее – ДКП)можно по взаимному согласию или в судебном порядке. В первом случае придется заключать обратный ДКП на тех же условиях, где покупателем уже будет бывший продавец, а продавцом – новый собственник. После регистрации ДКП считается исполненным, поэтому возможен только такой вариант.
Примечание:оформление обратного ДКП возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это. К сделке применяются правила купли-продажи, установленные § 1 гл. 30 ГК РФ.
Если же продавец или покупатель не согласны на составление обратного договора, придется обращаться в суд. Расторжение возможно только при наличии оснований, предусмотренных гл. 29 ГК РФ.
Какие могут быть основания:
- Неисполнение обязательств продавцом. Например, если он отказывается выселяться из квартиры или аннулировать регистрацию.
- Ненадлежащее исполнение обязательств покупателем. Например, если оформлен ДКП с рассрочкой, и новый собственник не выплачивает деньги согласно установленному графику.
- Существенное нарушение условий сделки, при котором одна из сторон получает большой ущерб и лишается того, на что можно было бы рассчитывать при заключении ДКП.
- Существенное изменений обстоятельств, которые покупатель или продавец не могли предусмотреть при подписании ДКП, и не было возможности их предотвратить.
Сделку можно признать недействительной и по любому из оснований, указанных в § 2 гл. 9 ГК РФ.
Признание договора недействительным
Расторжение договора и признание недействительным – две разные процедуры. Но обе возможны только через суд, а последствием является возврат имущества продавцу, а денег – покупателю. Собственник меняется на основании решения суда, которое направляется в Росреестр после вступления в законную силу.
Когда сделка может быть признана недействительной:
- Договор составлен с нарушением действующего законодательства;
- Договор оформлялся с целью прикрытия другой сделки (притворный), или без цели создания дальнейших правовых последствий (мнимый);
- Продавец или покупатель до подписания ДКП признаны судом недееспособными. Сделки с их имуществом по закону проводятся только при участии опекунов и органа опеки, от которого требуется разрешение;
- Отчужденная недвижимость принадлежала несовершеннолетнему. Здесь тоже требуется разрешение органа опеки, взамен ребенку должно быть предоставлено другое имущество, соответствующее всем критериям. Без этого разрешение не выдадут;
- У проданной недвижимости есть другой собственник, который по закону может на нее претендовать.
- Договор оформлялся под влиянием заблуждения;
- В момент подписания ДКП одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
- К заключению ДКП участник сделки был принужден угрозами и иными насильственными действиями.
Важно!Если продавалась доля в праве собственности, оспорить ДКП может второй собственник, которому продавец не предоставил преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Подать исковое заявление может и супруг продавца, если с него не было взято нотариальное согласие на сделку, а квартира куплена в браке (ст. 35 СК РФ).
Расторжение договора по взаимному согласию
Дорогие читатели!
Сам договор с 2013 года в Росреестре не регистрируется, происходит лишь переоформление права собственности. Если регистрация права произведена, нужно заключить обратный ДКП.
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Покупатель или продавец договариваются о возврате в прежнее положение: бывший собственник получает недвижимость обратно, а действующий – деньги.
- Стороны заключают ДКП. В нем нужно определить порядок оплаты, сроки возврата жилья.
- Покупатель и продавец вместе обращаются в МФЦ или напрямую в Росреестр для регистрации права собственности. Уплачивается госпошлина, в ответ сотрудник выдает уведомление о принятии документов с датой готовности новой выписки из ЕГРН.
- Регистрация производится в течение 10 календарных дней.
По итогу новый владелец (бывший продавец) получает выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника. Порядок передачи денег стороны определяют самостоятельно, но обычно они возвращаются в момент подписания договора.
Документы
Для сделки сторонам понадобится:
- Паспорта.
- Три экземпляра нового ДКП.
- Документы на квартиру.
Может пригодиться и квитанция об оплате госпошлины для регистратора, но сейчас все данные проверяются работниками учреждений самостоятельно через внутреннюю систему. Лучше все же взять с собой квитанцию, чтобы при необходимости подтвердить оплату.
Госпошлина
За переоформление права собственности уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.
Налоги
Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 5 лет. Но при оформлении обратного ДКП на ту же сумму налог не платится. Нужно только предоставить декларацию 3-НДФЛ в ИФНС и предыдущий ДКП, чтобы доказать, что доход от сделки получен не был.
Расторжение договора в судебном порядке
В суд можно обратиться с требованием о расторжении ДКП, взыскании моральной компенсации и судебных расходов. Последнее компенсируется пропорционально части удовлетворенных требований.
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика, а не по адресу расположения недвижимости, т.к. предметом спора является сам договор.
Что нужно сделать:
- Составить исковое заявление грамотно и аргументированно, со ссылками на статьи законов.
- Отправить копию заявления ответчику и дождаться уведомления о вручении. Оно понадобится для подтверждения отправки, с 2018 года это делают истцы, а не суды.
- Подать заявление вместе с остальными документами в суд.
- Дождаться принятия материалов к производству, на это уходит до 5 дней. По результатам судья выносит определение, сторонам отправляются извещения.
- Получить извещение с указанием даты и места заседания.
- Прийти на заседание. Сначала проводится предварительное слушание, где уточняются исковые требования, запрашиваются дополнительные документы.
- Участвовать в основных разбирательствах. Сторонам дается право аргументировать свои позиции, привлекать свидетелей, подавать ходатайства и возражения.
- Получить судебное решение. Всем участникам производства его удостоверенная копия выдается в течение 5 дней после принятия в окончательной форме.
Когда решение вступит в силу, суд сам направит его копию в Росреестр для перерегистрации права собственности на истца, если его требования удовлетворены. Ему нужно прийти со своей копией и паспортом, и получить новую выписку из ЕГРН.
Документы
При обращении в суд понадобится:
- Исковое заявление.
- Паспорт.
- Расторгаемый договор.
Предоставляются и доказательства, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП.Это может быть экспертное заключение о существенных недостатках в недвижимости; выписки по банковскому счету, подтверждающие нарушение сроков внесения платежей за квартиру, проданную в рассрочку. При необходимости участники могут ходатайствовать о вызове свидетелей.
Госпошлина
При обращении в суд истец уплачивает госпошлину – 300 руб. Если его требования удовлетворят, пошлину взыщут с ответчика (ст. 333.19 НК РФ).
Сроки
Срок исковой давности составляет три года с момента регистрации права собственности по оспариваемому ДКП. Само дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ), но срок может быть продлен при наличии оснований для приостановления производства (ст. 215 ГПК РФ).
Судебная практика
Есть вопросы по теме статьи?
Чаще всего ДКП оспаривают продавцы, которые продали недвижимость в рассрочку или с отсрочкой платежа, но не получили денег.
Между ней и ответчиком был заключен договор, во время осмотра жилплощади недостатков выявлено не было. Через несколько недель после переезда истица обнаружила дефекты, обратилась за помощью к экспертам. Они установили, что несущая способность стен снижена, общий износ составляет 60%, есть неровности и другие повреждения. Ремонт обойдется минимум в 2 000 000 руб.
Ответчик требования не признал, подал возражение. Он пояснил, что при оформлении ДКП истица была оповещена о недостатках. Подтвердить это он ничем не смог, акт приема-передачи не составлялся. Рассмотрев дело, суд удовлетворил исковые требования, обосновав это тем, что истица в результате сделки получила существенный ущерб, несопоставимый с тем, на что она могла бы рассчитывать при заключении ДКП.
Вот еще несколько примеров реальных дел и решений по ним:
- Решение № 2-632/2019 2-632/2019М-2/581/2019 М-2/581/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-632/2019.
- Решение № 2-634/2019 2-634/2019М-633/2019 М-633/2019 от 25 декабря 2019 г. по делу № 2-634/2019.
- Решение № 2-1687/2019 от 16 декабря 2019 г. по делу № 2-1161/2019М-952/2019.
Возможные трудности
Если продавец решает оспорить сделку и вернуть недвижимость, он может столкнуться с отказом в выселении даже при наличии судебного решения. У покупателей тоже бывают проблемы: например, если бывший собственник уже потратил вырученные деньги. Суд может их взыскать, но, скорее всего, средства будут выплачиваться частями.
Если вам нужна помощь, вы можете обратиться за бесплатной консультациейк нашим юристам. Они внимательно изучат ваше дело и расскажут о самых оптимальных вариантах решения трудностей. Для этого достаточно подробно описать проблему в онлайн-форме или рассказать о ней по телефону.
Рекомендованные для вас статьи:
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
- Расторжение договора купли-продажи квартиры
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости
- Расторжение договора купли-продажи автомобиля
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 4
Наталья 13.10.2020 в 22:30
Добрый вечер!
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации по обоюдному согласию, если с момента сделки прошло менее 30 дней? Документы после регистрации еще не получены, возможно подать документы через МФЦ или только через суд? Какие документы оформляются?
Главный Юрист 14.10.2020 в 18:50
Добрый вечер, Наталья. Вам не нужен суд, если на расторжение договора согласны обе стороны. Документы в Росреестр уже подали, но право собственность еще не оформлено. Уточните в Росреестре на какой стадии оформление ваших документов, если еще сведения в Реестр не внесены, подавайте заявление о приостановлении процедуры и отзывайте документы. Затем составляйте между собой дополнительное соглашение к договору, удостоверяйте у нотариуса и все, договор купли-продажи расторгнут. Если же Росреестр уже завершил процедуру, проводите обратный процесс, то есть покупатель теперь будет продавцом.
Надежда 09.10.2020 в 10:47
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи при обоюдном согласии сторон в МФЦ без суда
Главный Юрист 10.10.2020 в 07:24
Доброе утро, Надежда. А зачем вам суд, если вы расторгаете договор пор обоюдному согласию сторон? В суд идут только при возникновении разногласий и невозможности их урегулировать самостоятельно. Статья 450 ГК РФ допускает расторжение договора купли продажи по согласию сторон. Если речь идет о недвижимости, обратитесь к юристу, он составит соглашение о расторжении договора, заверите у нотариуса, передали деньги обратно и все.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами. Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.
Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.
Основания и особенности расторжения договора
Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.
Если договор купли-продажи (далее – ДКП)не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему. Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП. Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:
- Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
- Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
- Отказ от принятия недвижимости покупателем.
- Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.
Важно!Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.
Основания для признания договора недействительным
Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры.Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.
Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):
- Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
- Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
- Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
- Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
- ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
- Не соблюдены требования к форме договора;
- В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.
Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).
Способы расторжения договора
Дорогие читатели!
Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.
Примечание:проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.
По соглашению сторон
Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.
Как выглядит процедура пошагово:
- Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
- Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
- Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.
По требованию одной из сторон
Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.
Какие могут быть основания:
- Покупатель не перечислил деньги;
- В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
- Один из участников сделки нарушил иные условия договора.
Обратите внимание!Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.
Расторжение после регистрации
Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.
Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.
В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.
Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.
Если бралась ипотека или использовался маткапитал
Есть вопросы по теме статьи?
Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.
Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение. Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.
Здесь есть несколько вариантов:
- Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
- Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.
Важно!При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.
Как это происходит:
- Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
- Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
- Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
- Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
- Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
- Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.
На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр. После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.
Следует знать:обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.
Документы
При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.
Госпошлина
При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Судебная практика
При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.
Вот несколько примеров из практики:
- Решение № 2-3090/2019 2-3090/2019М-3151/2019 М-3151/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-3090/2019.
- Решение № 2-546/2019 2-546/2019М-520/2019 М-520/2019 от 17 декабря 2019 г. по делу № 2-546/2019.
- Решение № 2-3308/2019 2-3308/2019М-2972/2019 М-2972/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-3308/2019.
Возможные сложности
Самая большая проблема для многих людей– собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.
Вы можете получить консультациюу наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.
Рекомендованные для вас статьи:
- Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
- Расторжение договора купли-продажи автомобиля
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
ВС РФ разрешил расторгнуть договор купли-продажи в случае полной неоплаты
Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец расторгнуть договор купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21).
Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.
Суд первой инстанции удовлетворил иск продавца, рассматривая данное нарушение условий договора со стороны покупателя как существенное. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Однако апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, указав на то, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Тем не менее, Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными и подтвердил право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате. В данном случае продавец не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст. 486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.
Отметим, что ранее ВС РФ высказывал иную точку зрения по данному вопросу. Он исходил из того, что нарушение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества не является существенным нарушением договора купли-продажи. Поэтому при отсутствии в законе или договоре специального указания о праве продавца требовать расторжения договора и возврата имущества продавец может претендовать лишь на получение оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27).
Не откладывайте решение своих юридических проблем на потом — обратитесь к нам уже сегодня и получите высококачественную юридическую поддержку.
Порядок расторжения договора купли-продажи
Договор купли-продажи подписывается, когда все проверено и достигнуты договоренности по всем условиям. Но несмотря на это, нередки случаи, когда возникает необходимость в расторжении сделки. Давайте подробнее рассмотрим этот вопрос, чтобы избежать ошибок.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по договорным отношениям разъяснит порядок расторжения договора купли-продажи, проверит договор на соблюдение его условий закону, а также будет представлять Ваши интересы в процедуре: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!
Порядок расторжения договора купли продажи
Порядок прекращения договорных отношений зависит от того, на какой стадии оформления находится договор. Если он еще не зарегистрирован, то и сложностей никаких. Стороны отказываются от обязательств. Заключается соглашение о расторжении, и он предоставляется в Росреестр. Так же возможно расторгнуть и при отсутствии согласия одной из сторон, направив предложение о расторжении. Если нет ответа или получен отказ, то придется обращаться в суд.
Дела обстоят сложнее, если сделка уже прошла регистрацию. Ее можно прекратить через суд, если вторая сторона против. Но переданные деньги и квартира не могут быть возвращены обратно. Конечно и в этом случае можно расторгнуть документ без суда, если вторая сторона ответит согласием на предложение о расторжении. Однако есть шанс все же остаться без денег и квартиры. Для возврата первоначального положения, следует совершить обратную сделку. В которой продавец становится покупателем, а последний – продавцом. Сделка проходит регистрацию и стороны обратно обмениваются деньгами и квартирой. Либо отдельно указывать в иске требование о возврате переданного.
ПОЛЕЗНО: читайте также, как составить договор купли-продажи по ссылке
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.
В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.
Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.
Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная
Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон
Это конечно же самый выгодный вариант. При достижении согласия, сторонами подписывается соглашение о расторжении сделки.
В соглашении необходимо указать:
- Сведения о сторонах (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
- Дата и место составления;
- Данные о недвижимости;
- Срок возврата имущества и денег;
- Дата прекращения основного договора;
- Порядок оплаты дополнительных расходов;
- Подписи сторон
Соглашение должно быть составлено в 3 экземплярах. Один экземпляр направляется в Росреестр. Сотрудники проверяют его действительность. Если все в порядке, то процедура регистрации прекращается. После этого стороны возвращают все, что получили по сделке. Очень важно подробно описать действия каждой стороны по возврату квартиры и денежных средств.
Когда договор прошел регистрацию, заключённое соглашение не является основанием для возврата всего в первоначальное состояние.
Чтобы избежать рисков в таком сложном вопросе, лучше обратиться к нашему адвокату. Он подготовит соглашение в рамках действующего законодательства и разъяснит какие могут быть последствия в той или иной ситуации.
ИНТЕРЕСНО: все про оспаривание договора купли-продажи с помощью адвоката
Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.
Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.
Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке?
Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.
Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.
Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.
Возврат денег при расторжении договора купли продажи квартиры
Если сделка не доходит до своего логического завершения, а именно регистрации перехода права, то у сторон возникает вопрос возврата денежных средств. Как правило, многие путают аванс и задаток. Аванс возвращается в любом случае и не важно по соглашению сторон расторгнут договор или по инициативе любой стороны. С задатком дела обстоят иначе. Если сделка прекращается по вине покупателя, то задаток не возвращается. А если по вине продавца – то возвращается в двойном размере.
Как правило, если не соблюдена письменная форма соглашения о задатке или деньги переданы до заключения договора, то это считается авансом. Поэтому вернуть деньги – это обязанность продавца при любых обстоятельствах. В противном случае покупатель вправе подать исковое заявление в суд и взыскать проценты с второй стороны за пользование денежными средствами. Перед обращением в суд, следует направить продавцу претензию о возврате внесенных денег и указать срок для ее рассмотрения. И только при отказе или игнорировании требования, обращаться в судебный орган.
В таких сложных ситуациях без профессионального юриста затруднительно разобраться в происходящем, что уж говорить об отстаивании прав. Если возникли сложности при расторжения договора купли-продажи квартиры, наш адвокат проконсультирует Вас и поможет разрешить проблему.
Читайте также про:
Все споры по договору купли-продажи с помощью юриста по договорным отношениям