Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, то есть объектов недвижимости. В настоящее время этот принцип закреплен в подп. 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Легко заметить, что принцип предусматривает вторичность судьбы объектов недвижимости по отношению к земельным участкам: эти объекты следуют судьбе земельных участков, а не наоборот (исключения устанавливаются федеральными законами). Поскольку в советские времена земля находилась в собственности государства, она являлась лишь ограниченным объектом в гражданских правоотношениях. Отсюда – такое обилие земельных участков, на которых имеются принадлежащие юридическим и физическим лицам объекты недвижимости, но сами эти земельные участки не принадлежат этим юридическим и физическим лицам, а находятся в государственной либо муниципальной собственности.

При определенных условиях граждане могут зарегистрировать право собственности на ранее предоставленные им земельные участки вне зависимости от того – находятся на этих участках объекты недвижимости или нет.

Так, согласно п.9.1. ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 29.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в уже названном пункте 9.1 и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в названном выше пункте 9.1 земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В случае если указанный в этом пункте 9.1 земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

В перечисленных выше случаях никакого выкупа земельных участков не требуется. По таким участкам гражданам просто необходимо осуществить государственную регистрацию своего права собственности на такие участки (на практике, конечно, все не так просто, но сейчас речь не об этом).

При этом легко заметить, что обозначенные выше правила носят достаточно ограниченный характер (хотя и касаются сотен тысяч наших граждан). Так, эти правила не распространяются на юридических лиц. Правила не распространяются на граждан, получивших земельные участки после введения в действие Земельного кодекса РФ. Правила распространяются лишь на случаи предоставления участков гражданам до 29.01.2001 только на определенные цели (которые должны быть обозначены в документах о предоставлении):

· для ведения личного подсобного хозяйства;

· для ведения дачного хозяйства;

· для ведения огородничества;

· для ведения садоводства; для ведения индивидуального гаражного строительства;

· для ведения индивидуального жилищного строительства.

· Правила эти действуют лишь в отношении таких земельных участков, которые были предоставлены гражданам до 29.01.2001:

· на праве постоянного (бессрочного) пользования;

· на праве пожизненного наследуемого владения;

· если в документах о предоставлении земельных участков вообще не было указано право, на котором предоставлен такой земельный участок (автор статьи встречал документы, в которых в графе «вид пользования» стоял прочерк);

· если в документах о предоставлении земельных участков невозможно определить вид права, на котором предоставлен такой земельный участок (автор статьи встречал документы, в которых имелись отметки о никогда не существовавших в законодательстве таких «видах», как «арендное землепользование», «пожизненное землепользование», «постоянное владение», «владение на 33 года» и т.п.

В тех случаях, когда у граждан нет права зарегистрировать за собой ранее предоставленные им земельные участки, они (так же как и юридические лица) имеют право приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях (п.1 ст.15 ЗК РФ).

При этом законодатель установил ряд принципов такого приобретения:

· в собственность не могут предоставляться земельные участки, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности;

· земельные участки приобретаются в собственность только по основаниям, предусмотренным законом (чаще всего это сделки);

· граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (п.2 ст. 15 ЗК РФ);

· приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату (за исключением выкупа в предусмотренных законом случаях на льготных основаниях или предоставления земельных участков бесплатно).

Принцип равного доступа, указанный выше, означает на практике приобретение земельных участков на торгах. В тех случаях, когда законодатель разрешает приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов или по льготной цене, можно вести речь о выкупе земельных участков (а не о приобретении их).

Таким образом, выкуп земельных участков – это приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на льготных основаниях (без торгов, но в соответствии со стоимостью земельных участков, или без торгов по льготной цене). В остальных случаях уместно вести речь о приобретении земельных участков.

Поскольку тема выкупа земельных участков на льготных основаниях весьма обширна, в настоящей статье автор решил остановиться на вопросах правоприменения выкупа земельных участков на льготных основаниях лишь гражданами. Судебная практика выкупа в отношении юридических лиц будет нами приводиться лишь постольку, поскольку она формирует общие подходы, которые касаются и граждан.

БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

23.06.2014 под № 171-ФЗ был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со статьей Закона № 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. При этом, данной статьей предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением десяти случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора – в соответствии с условиями торгов. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции (см.Письмо ФАС России от 11.01.2016 № ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения»).

Пунктом 2 статьи 39.2 ЗК РФ установлен четкий и исчерпывающий перечень случаев, когда продажа земельных участков осуществляется без проведения торгов.

При этом можно выделить следующие группы таких случаев.

Первая группа. Продажа гражданину или юридическому лицу (его членам) земельных участков, образованных из ранее предоставленного такому гражданину или юридическому лицу земельного участка (подп. 1-4 п. 2 статьи 39.3 3К РФ).

Наличие указанных случаев обусловлено тем, что уже имеется правообладатель исходного земельного участка, права которого зачастую возникают в результате заключения договора аренды по результатам аукциона.

Так, без торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории.

Уже образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставляются без проведения торгов гражданам – членам некоммерческой организации, созданной для этих целей (замечу, что термины «дача», «дачное хозяйство» постепенно исчезают из нашего законодательства в связи с тем, что дачи стали признаваться объектами недвижимости, но в данном случае термин пока остался).

Вторая группа. Здесь продажа земельного участка без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает продажу земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Заметим, что в данном случае речь идет о всех собственниках – и физических лицах, и юридических.

При приобретении объекта незавершенного строительства в собственность к покупателю также переходит право собственности (или аренды) на земельный участок. Однако до момента окончания строительства наличие права собственности на объект незавершенного строительства не дает его собственнику исключительного права выкупить земельный участок. Это связано с тем, что такое право есть только у собственника готового здания или сооружения, а не объекта незавершенного строительства, который в пп.6 п. 2 ст. 39.3 и в ст. 39.20 ЗК РФ прямо не назван. В отличие от зданий и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 15874/11).

К этой же группе относятся случаи приобретения земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся многолетние насаждения, зарегистрированные в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Третья группа оснований – это основания переоформления. Согласно им предусматривается предоставление земельных участков по договорам купли-продажи без проведения торгов. Это, например, продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ.

Сюда же относятся близкие нам, проживающим на Востоке России, случаи предоставления так называемого «дальневосточного гектара». Федеральным законом от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается заключение договора купли-продажи земельного участка, ранее предоставленного гражданину Российской Федерации в безвозмездное пользование, в случае если площадь такого земельного участка превышает площадь, рассчитанную исходя из одного гектара на каждого гражданина, с которым заключен договор безвозмездного пользования земельным участком и право безвозмездного пользования которым не прекращено. При отсутствии такого превышения земельный участок предоставляется гражданину в собственность бесплатно (ст. 10 Закона № 119-ФЗ).

Подробнее об указанных группах см. в СПС «КонсультантПлюс» «Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации» (постатейный) (под ред. С.А. Боголюбова) («Проспект», 2017).

Пока что в судебной практике наиболее часто встречаются случаи выкупа земельных участков без проведения торгов. Обращение в суд здесь обусловлено многочисленными случаями отказов органов государственной и муниципальной власти в праве на выкуп.

Основания для отказа встречаются самые разнообразные. Так, в одном из примеров с участием автора публикации местная администрация краевого центра отказала гражданке С. в праве на выкуп части ее земельного участка без торгов, поскольку по документам ее отцу в свое время было предоставлено 6 соток земли под строительство частного жилого дома, а фактическая площадь участка составляла 10,5 сотки. Получалось, что 4,5 сотки земли были то что называется «прихватом», т.е. заняты самовольно. Не помог и заключенный несколько лет назад договор аренды этого «прихвата».

В поданном иске наши аргументы сводились к тому, что «прихват» был осуществлен с ведома властей (так как на него затем была оформлена аренда), что фактически этот участок представлял единое целое, поскольку на площадь «прихвата» выступала часть жилого дома истицы. Еще одним обстоятельством явилось то, что доступа к территории «прихвата», окруженного другими участками, ни с какой стороны не было. Ну и немаловажным обстоятельством явилось то, что площадь «прихвата» была менее той нормы, что установлена самой местной властью для предоставления земельных участков на территории краевой столицы, и, следовательно, никому другому этот участок не мог быть выделен на торгах.

Все это было положено в основу положительного для С. решения районного суда, оставленного в силе апелляционной инстанцией суда краевого.

МИХАИЛ СЛЕПЦОВ, АДВОКАТ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР АДВОКАТСКОГО БЮРО «СЛЕПЦОВ И ПАРТНЕРЫ», КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТ, ЗАСЛУЖЕННЫЙ ЮРИСТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 04 (198) дата выхода от 22.04.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Энциклопедия решений. Выкуп из государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения

Если здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник объекта недвижимости имеет право выкупить землю у государства или муниципального образования. При этом, даже если на земельный участок уже оформлен договор аренды, это не является препятствием для выкупа земельного участка (п. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон о введении в действие ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (см. п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, п. 2, п. 4, п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 7 ст. 28 Закона о приватизации).

Граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков в собственность (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее — Закон N 171-ФЗ), вступившего в силу с 01.03.2015). То есть, никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В случаях, когда здания, сооружения принадлежат нескольким собственникам и находятся на неделимом земельном участке или у помещений в таком здании, сооружении имеются несколько собственников, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Однако, если объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, лишь частично находятся в собственности физических или юридических лиц, а частично принадлежат юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, такие лица могут приобрести это земельный участок лишь в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ).

Продажа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, собственникам зданий и (или) сооружений, расположенных на таком участке, осуществляется без проведения торгов (в исключение из общего правила, требующего проведение аукционов при продаже участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию). При этом цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, но не может превышать кадастровую стоимость этого участка или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п.п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Вместе с тем п. 1 ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ установлена льготная цена выкупа земельных участков. Так, льготная цена установлена для участков, в отношении которых было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период с 09 ноября 2001 года по 1 июля 2012 года.

Для того, чтобы приобрести земельный участок в собственность, все собственники здания, сооружения или помещений в них (кроме лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях) должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление соответствующего земельного участка (уполномоченный орган) (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ). Полномочия по распоряжению земельными участками определяются в соответствии со ст.ст. 9 — 11 ЗК РФ.

Для приобретения в собственность земельного участка в уполномоченный орган необходимо представить заявление, содержащее сведения, перечень которых приведен в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. В частности, помимо реквизитов заявителя (или заявителей), в заявлении необходимо указать кадастровый номер испрашиваемого земельного участка, основание его предоставления без проведения торгов (продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них), вид права, на котором приобретается участок (собственность), почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. К заявлению необходимо приложить ряд документов (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ). В частности, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Состав этих документов определен п. 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1).

В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка готовит проект договора купли-продажи (в трех экземплярах), подписывает его и в тот же срок направляет проект договора заявителю (если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ). Заявитель должен подписать проект договора и представить его в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня получения этого проекта (п.п. 5, 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Заявление, которое не содержит перечень необходимых сведений, либо к которому не приложены необходимые документы, а также заявление, представленное в ненадлежащий уполномоченный орган, возвращается заявителю в течение 10 дней со дня его поступления в уполномоченный орган с указанием причин возврата (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Если заявитель просил предоставить земельный участок на праве собственности и земельный участок в соответствии с действующим законодательством может быть передан в частную собственность, то компетентный орган обязан заключить договор купли-продажи, а не договор аренды (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). В случае отказа от продажи участка без законных оснований, суд вправе обязать государственный или муниципальный орган заключить договор купли-продажи.

Приведенный выше порядок предоставления земельных участков предусмотрен нормами ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ, которые действуют с 01.03.2015. До этой даты порядок приобретения прав на земельные участки, которые находились в государственной или муниципальной собственности и на которых были расположены здания, строения, сооружения, регулировался положениями ст. 36 ЗК РФ.

Действующий с 01.03.2015 порядок предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, применяется и при приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на таких участках строений (п. 36 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Основания и порядок оформления прав собственности на арендованный земельный участок

Россияне имеют право на перевод взятого в аренду земельного участка в собственность. Для этого необходимо обратиться к арендодателю, предоставить пакет документов и заявление по установленному образцу. Как правило, процедура осуществляется посредством выкупа земли у арендодателя или ее приватизации. Она регламентирована действующим российским законодательством.

Законодательные основы

Согласно действующему российскому законодательству, арендатор земельного участка может оформить право собственности на него. Такая возможность предоставлена ст.624 ГК РФ, согласно которой, если законом или договором установлена возможность выкупа арендуемой земли, то она становится имуществом арендатора после истечения срока действия соглашения, либо до этого момента, если последний внесет всю сумму выкупной цены. Аренда земель регулируется ГК РФ, ЗК РФ. Согласно ст. 25 ЗК РФ основаниями возникновения прав на рассматриваемые объекты считаются все случаи, предусмотренные главой 3 и 4 ЗК РФ. Если говорить точнее, то землю из аренды в собственность можно выкупить или приватизировать. Выкуп отличается от приватизации тем, что арендатор получает право владения объектом после внесения выкупной цены. В счет нее принято учитывать платежи по аренде. Фактически, это выглядит, как рассрочка. Приватизация – это предоставление земельного участка на безвозмездной основе. Чаще всего данный метод получения права собственности на землю применяют, если заявитель уже использует участок для личных целей, например на нем возведено здание.

Важно! В отличие от выкупа земельного участка, приватизировать объект можно всего один раз в жизни.

Основания переоформления права собственности за землю

• муниципалитет или государство предлагает арендатору выкупить объект;
• инициатором выкупа является законный пользователей земли, который планирует получить полное право собственности на нее;
• истек срок действия арендного договора с правом последующего выкупа.

Как показывает практика, арендодатель предлагает арендатору выкупить предмет арендного договора, в том случае, если запланировал отчуждение прав собственности на него.

Обратите внимание! В связи с тем, что наниматель имеет первостепенное преимущество покупки объекта, муниципалитет или государство не может продать землю третьим лицам, если арендатор не отказался от заключения сделки в отведенное законодательством время.

Особенности выкупа

Получить арендованную землю в собственность бесплатно можно только в случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ:

• религиозная организация имеет на объекте здание или сооружение;
• если объект имеет общее назначение, расположен в границах садов или огородов, которые используются гражданами для собственных нужд;
• после 5-ти лет использования арендованной земли по целевому назначению (ИЖС, ведения ЛПХ или занятия КФД);
• после 5-ти лет использования объекта, выданного в аренду для ИЖС или ЛПХ лицам, занимающим определенные должности;
• многодетным семьям;
• в других случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ.

В остальных случаях арендатор может лишь выкупить земельный участок. Причем, такая возможность должна быть прописана в арендном договоре. Если такого пункта в документе нет, то стороны имеют право заключить дополнительное соглашение.

Пример из практики:

Потапов Р. имеет в аренде земельный участок для ИЖС. Мужчина построил дом, а затем решил выкупить землю у администрации. Арендатор обратился с соответствующим заявлением к арендодателю. Выяснилось, что арендным договором не предусмотрена возможность выкупа участка. Но, в соответствии с действующим законодательством, арендатор, который имеет в собственности недвижимость, стоящую на арендованной земле, претендует на перевод участка в полное владение. Стороны заключили дополнительное соглашение, которым предусмотрели возможность выкупа земельного участка до истечения срока действия арендного договора или после этого. Через месяц Потапов внес выкупную цену и оформил право собственности на объект.

Если у арендатора стоит на земле недвижимость, например частный дом, то он имеет преимущественное право выкупа. В таком случае объект продают без проведения торгов. Если же недвижимое имущество не поставлено на учет и не зарегистрировано соответствующим образом, то он теряет исключительное право на выкуп, а землю реализуют на торгах.

Надо отметить еще одну особенность. Владелец недвижимости, расположенной на арендованной земле, может выкупить объект по льготной цене. Как правило, она определяется, как процент от кадастровой стоимости имущества. Муниципалитеты самостоятельно устанавливают эти значения.

Выкупную цену на земли, находящиеся в федеральной собственности, устанавливают Постановлением Правительства РФ. Как показывает практика, она не превышает 60%.

Порядок оформления права собственности

Оформление арендованного участка в собственность можно произвести по общепринятой процедуре.

1. В первую очередь необходимо узнать информацию об объекте и условиях выкупа. Нужно уточнить, нет ли на земле каких-либо ограничений, а также установлены ли границы.
2. Если объект не имеет границ, то в таком случае обращаются к потенциальному арендатору с заявлением о предварительном согласовании аренды.
3. Затем за свой счет необходимо произвести межевание участка, получить кадастровый паспорт на него.
4. Если границы уже определены, или межевальные работы произведены, стороны заключают договор аренды на основании результатов торгов или без проведения аукциона.
5. При образовании оснований, арендатор подает заявку на выкуп земельного объекта в собственность.
6. Если арендодатель выносит положительное решение, стороны подписывают договор купли-продажи.
7. После заключения сделки, покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Выкуп арендованной земли – процедура достаточно трудозатратная. Не каждый знает, как перевести аренду земельного участка в собственность, с чего начать, куда обращаться, какие документы подготовить. Многие просто напросто оставляют затею и продолжают пользоваться объектом на правах аренды. В таких случаях рекомендуем обратиться к нашим юристам по жилищному праву. Мы подробно изучим вашу ситуацию, расскажем как действовать пошагово и каким образом упростить процедуру.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Узнаем об условиях выкупа

Факт того, что земля уже находится в аренде, упрощает процедуру ее перевода в собственность. В таком случае нет необходимости заключать арендный договор, участвовать в торгах или за свой счет определять границы.

«Оформление арендованного земельного участка в собственность начинается с обращения к арендодателю. Как правило, условия возможного выкупа обсуждают еще на этапе заключения арендного договора, но если этого не сделано, то придется обговорить детали уже перед началом процедуры».

Если в договоре аренды нет пункта о возможности последующего выкупа объекта, то обычно стороны заключают дополнительное соглашение.

Перед началом процедуры рекомендуется уточнить, какие документы понадобятся в конкретном случае, как правильно составить заявление и куда подать бумаги.

Составляем заявление

Перевод арендованного земельного участка в собственность начинается составления заявления. Бланк для заполнения можно взять у арендатора или МФЦ. В него включают следующую информацию:

• наименование документа;
• кому подается заявление;
• кто является заявителем, его почтовый адрес, электронная почта, контактный номер телефона;
• просьба о выкупе участка;
• характеристика объекта;
• сведения об отсутствии (наличии) ограничений;
• дата и подпись.

На основании ст.624 ГК РФ, выкуп арендованного участка осуществляется после истечения договора аренды или в любой момент до прекращения арендных отношений, при условии внесения арендатором всей суммы выкупной цены.

Образец заявления
Образец заявления на приобретение земли в собственность в 2024 году

Собираем пакет документов

К заявлению о выкупе земельного объекта в собственность необходимо приложить небольшой пакет документов.

Состав пакета документов:

идентификатор личности заявителя;

выписка из ЕГРН;

договор аренды (не обязательно);

фотографии объекта, а также постройки, возведенной на нем, в случае ее наличия (не обязательно).

Фото дома необходимо в тех случаях, если выкуп участка осуществляется на основании возведения на нем объекта, предназначенного для постоянного проживания. Рекомендуется к основному пакету приложить бумаги, свидетельствующие о постановке на учет частного дома.

Ожидаем решения от администрации

По закону, арендатору отводится 30 дней на принятие решения о выдаче разрешения на выкуп участка или об отказе в осуществлении процедуры.

В течение этого времени на объект для проведения контрольных действий может выехать специально созданная комиссия. Но, как показывает практика, случается это достаточно редко.

Заключаем договор

После получения положительного решения от администрации, арендодатель сообщает об условиях выкупа, а также о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи. Если арендатору необходимо доплатить часть стоимости объекта, это нужно сделать до дня подписания соглашения.

В связи со сложностью и неоднозначностью процедуры, оформление арендной земли в собственность рекомендуется производить только после консультации с юристом. Обратитесь к нашим специалистам, которые подробно расскажут, как правильно составить заявление, какие документы собрать, какое основание выкупа указать, чтобы администрация не отказала в заключение договора купли-продажи.

Образец заявления
Образец договора с администрацией на куплю-продажу земельного участка в 2024 году

Регистрируем право собственности

Владельцам земельных участков, находящихся в аренде, нужно знать, как оформить в собственность такой объект. Ситуации перевода арендованной земли в полное владение встречаются достаточно часто. Но, не каждый знает, с чего начать, какие документы собрать. В этом случае поможет юрист.

После заключения договора купли-продажи с администрацией, переход права собственности на участок необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого обращаются напрямую в ведомство или через МФЦ.

Для регистрации потребуется подготовить еще один пакет документов, написать заявление и оплатить госпошлину.

Перечень документов для регистрации права собственности

Для того чтобы осуществить регистрационные действия для перевода арендованного земельного объекта в собственность, необходимо подготовить небольшой пакет документов. Он включает в себя:

• заявление;
• гражданский идентификатор личности заявителя;
• договор купли-продажи земельного участка;
• бумаги на землю (выписку из ЕГРН, технический, кадастровый паспорт);
• квитанцию, идентифицирующую оплату государственной пошлины.

Сотрудник ведомства забирает требуемые бумаги на рассмотрение. После этого, работник реестра регистрирует переход права собственности и выдает новому владельцу участка выписку из ЕГРН.

Заявление на регистрацию права собственности

Для того чтобы оформить в собственность арендованную землю, необходимо заключить договор купли-продажи, а затем зарегистрировать сделку в ЕГРН. Для этого обращаются в Росреестр или МФЦ.

Как показывает практика, сотрудник многофункционального центра самостоятельно говорит заявление, основываясь на документации, представленной заявителем. Остается только подписать бумагу, проставить на ней дату и расшифровку подписи.

Однако заявитель может принести заранее составленное заявление. В его принятии никто не откажет. Это поможет сократить время на подачу документов.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Тем, кто не знает, как оформить аренду земельного участка в собственность, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам по жилищному праву. Мы расскажем не только о схеме заключения договора купли-продажи, но и поможем с осуществлением регистрационных действий и в целом будем следовать с вами в течение всей сделки.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации

Особенности получения права собственности на землю

Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.

То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.

Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.

Особенности купли-продажи земельных объектов прописаны в ст.37 ЗК РФ:

• купить можно только тот объект, который состоит на кадастровом учете;
• при наличии обременений продавец обязан предоставить покупателю документы, ограничивающие право использования земли;
• договор купли-продажи считается недействительным, если в нем продавцу предоставлено право обратного выкупа участка, который ограничивает права пользования объектом новым владельцем, а также, если такое соглашение не содержит ответственности стороны, реализующей товар в случае предъявления прав на объект третьими лицами;
• если продавец предоставил покупателю ложную информацию об объекте, например, рассказал, что на землю не наложены ограничения, а это не так, то последний имеет право требовать соразмерного уменьшения стоимости товара.

Обратите внимание! В некоторых случаях, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ, земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Такое случается достаточно редко, но об этом все равно стоит помнить.

Основания отказа в выкупе земли

Как уже сказано ранее, физическое или юридическое лицо в некоторых случаях получают преимущественное право выкупа участка в аренде, как оформить в собственность такой объект, можно проконсультироваться с юристом. Но, сделать это не всегда возможно. В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне, в частности, статьей 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган может отказать в выкупе участка без торгов:

• с заявлением обратилось лицо, не имеющее право на покупку участка без аукциона;
• на объекте находятся здания, строения либо другой тип недвижимости, принадлежащий иным лицам;
• участок изъят из оборота или является ограниченным в обороте;
• объект зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
• земля уже выставлена на торги;
• цели использования участка, указанные в заявлении, не соответствуют его правовому назначению;
• не определены границы объекта и др.

На самом деле перечень случаев, когда администрация может отказать в выкупе земли, довольно обширный. Именно поэтому, перед подачей заявки рекомендуется подробно изучить положения статьи 39.16 ЗК РФ.

Судебная практика

В суде рассмотрено дело о расторжении договора аренды земельного участка. Истцом выступила Администрация с.Чаши Каргапольского района, ответчиком – Лавренов Д. Истец пояснил, что в 2010 году с ответчиком заключен договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Земля имеет целевое назначение ИЖС. Лавренов получил объект в мае 2010 года и на февраль 2021 г. не начал строительство.

Кроме этого, в течение 5 предыдущих месяцев от Лавренова не поступали арендные платежи. Истец просит расторгнуть договор аренды на основании того, что ответчик не использует участок по назначению, а также нарушил условия соглашения о добросовестном исполнении финансовых обязанностей.

Судья, рассмотрев дело по существу, признал требования истца справедливыми и расторгнул договор купли-продажи, а с ответчика постановил взыскать сумму задолженности.

Частые вопросы

Как вывести землю из аренды в собственность, если я построил на ней частный дом?

В таком случае необходимо обратиться к арендодателю с заявлением о выкупе арендованного участка. К нему необходимо приложить документы: выписку из ЕГРН, кадастровый план, идентификатор личности, бумаги на недвижимость. Арендодатель рассмотрит заявку и, если вынесет положительное решение, то оформляется договор купли-продажи.

Что делать, если мне отказали в выкупе арендованного земельного участка?

В первую очередь, рекомендуется попытаться решить вопрос мирным путем. Обратитесь к арендодателю, попросите предоставить основание отказа в письменном виде. Если действия муниципалитета незаконны, за защитой своих прав можно обратиться в суд по месту нахождения участка.

Можно ли получить право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения без торгов?

К сожалению, выкупить арендованный участок, предназначенный для сельскохозяйственных нужд, невозможно. Чтобы перевести такой объект в собственности, при условии, что он не выставлен на торги, обратитесь к арендодателю с просьбой организовать аукцион. Но учтите, что в таком случае первоначальная стоимость выкупа может существенно возрасти.

Заключение эксперта

Юридические и физические лица имеют возможность получить право собственности на арендованный земельный участок. Чаще всего процедура осуществляется посредством выкупа. В таком случае заключают договор купли-продажи, арендатор вносит выкупную цену и объект переходит в его собственность.

Еще один вариант – приватизация. Но такая процедура подойдет только для тех, кто претендует на получение участка в собственность на безвозмездной основе.

Публикуем только проверенную информацию

Как выкупить землю из аренды в собственность

Выкуп земельного участка из аренды – это процедура приобретения права собственности на государственную, муниципальную или же частную землю. Проще всего купить надел у частника. Достаточно договориться с ним о цене, подписать договор и внести плату. Но дешевле выкупить объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Можно ли выкупить арендованную землю у частника

Выкуп арендованного земельного участка у частного лица возможен только по согласию сторон. Владелец надела вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Он вправе продать ее, подарить, завещать, предоставить в аренду. Как показывает практика, стоимость участка, принадлежащего гражданину или организации, гораздо выше, чем цена на аналогичные государственные или муниципальные земли.

«Иногда арендным соглашением может быть прямо предусмотрено право выкупа земельного участка арендатором по истечению определенного промежутка времени или до этого, при условии внесения всей выкупной цены».

Согласно статье 624 ГК РФ. Если в договоре не содержится условие о выкупе арендуемого имущества, то стороны вправе предусмотреть его путем подписания дополнительного соглашения. Причем, субъекты могут договориться о том, что ранее внесенная арендная плата будет зачтена в выкупную цену. Выкуп арендуемой земли у частника осуществляется в традиционном порядке: стороны оговаривают условия сделки, подписывают договор купли-продажи, а затем регистрируют его в Росреестре.

Условия выкупа земли у государства

Граждане и юридические лица имеют право выкуп земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Условия заключения сделки купли-продажи регламентированы Земельным и Гражданским кодексом РФ. По общим правилам, купить земельный участок у государства или муниципалитета можно по аукциону, предложив на торгах самую высокую цену. Но, некоторые категории арендаторов имеют преимущественное право выкупа. В таком случае договор купли-продажи с уполномоченным органом, например с администрацией, заключают без проведения аукциона по заявлению гражданина или юридического лица.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Выкуп государственной или муниципальной земли – процедура трудоемкая, требующая познаний в области юриспруденции. В случае возникновения вопросов, связанных с приобретением права собственности на участок за плату, рекомендуем задать их нашему юристу. Специалист окажет профессиональную консультацию, а в случае необходимости, сопроводит клиента до логического завершения сделки.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Пошаговая инструкция выкупа земли у частника

1. Оговариваем условия сделки. Рекомендуем задать продавцу сразу все вопросы, связанные с характеристиками земли, например с площадью, категорией, видом разрешенного использования, расположением, коммуникациями и др.
2. Договариваемся о цене. Ее в обязательном порядке отражают в договоре. Причем, если субъекты устно говорили об одной сумме, а в соглашении указана другая, то покупатель обязан заплатить ту стоимость, которая содержится в ДКП.
3. Составляем договор купли-продажи. Его можно оформить самостоятельно или обратиться за помощью в его подготовке к специалисту.
4. Внимательно читаем соглашение, а если все в порядке, подписываем его, производим расчет, принимаем объект.

Но на подписании ДКП выкуп земельного участка не прекращается. Новому владельцу необходимо зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.

Если арендатор арендует земельный участок по условиям арендного договора с правом выкупа, то сделку купли-продажи необходимо заключать с учетом соглашения об аренде.

Важно! Если арендодатель отказывается передавать участок в собственность арендатору по условиям арендного соглашения с правом выкупа, требуйте либо выполнения условий договора, либо возврата уплаченных денежных средств.

Как выкупить арендованную землю у государства

Покупка участка в аренде, который находится в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем участия и победы на аукционы или без торгов.

Все ситуации, когда земля может быть предоставлена гражданину или юридическому лицу в собственность за плату без проведения аукциона, описаны в статье 39.3 ЗК РФ.

• если участок передан по условиям ФЗ-161 от 2008 года с целью комплексного освоения или развития территорий;
• граждане или юридические лица являются собственниками зданий, сооружений и иных сооружений, расположенных на арендованной земле;
• заявителем является КФХ либо сельскохозяйственная организация;
• арендатор пользуется участком сельхозназначения 3 года и более;
• гражданин планирует приобрести землю для ИЖС, ведения ЛПХ, садоводства.

Надо отметить, вышеуказанный перечень случаев, когда государственную или муниципальную землю можно выкупить без торгов, не исчерпывающий.

Образец заявления
Договор аренды земельного участка с последующим правом выкупа

В порядке аукциона

По общим правилам, приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется в порядке аукциона, за исключением случаев, регламентированных статьей 39.3 ЗК РФ.

Договором аренды не может быть предусмотрено преимущественное право выкупа земли арендодателем, если не соблюдаются условия, утвержденные на законодательном уровне.

Стоимость выкупа государственного или муниципального земельного участка определяется в порядке, предусмотренном статьей 39.4 ЗК РФ.

Организация самого аукциона осуществляется по условиям, утвержденным статьей 39.11 ЗК РФ. Решение о его проведении принимается уполномоченным органом. Причем инициатором может стать гражданин или организация. Для этого направляют соответствующее заявление.

«Его можно передать лично, направить по Почте России заказным письмом с уведомлением и описью вложений, либо через Интернет посредством допускаемых действующим российским законодательством средств телекоммуникационной связи».

Порядок подачи заявления онлайн утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №7 от 2015 года. Допускается его отправка посредством заполнения формы на портале Госуслуги или на официальном сайте ведомства (если такой существует), либо путем его направления по электронной почте. Причем, такое заявление должно быть удостоверено простой электронной или усиленной квалифицированной подписью.

Представитель уполномоченного органа рассматривает заявление и если нет причин для отказа в проведении аукциона, осуществляет его подготовку.

В первую очередь, информация о назначении торгов публикуется в свободном доступе в порядке, утвержденном местными НПА или Правительством РФ. Сведения обязаны разместить не менее чем за 30 дней до даты проведения аукциона.

Участие в торгах

Для того чтобы стать участником торгов, необходимо внести задаток и подать заявление, подкрепленное следующими документами:

• копия гражданского паспорта заявителя;
• подтверждение внесения задатка;
• иные бумаги, перечень которых утвержден статьей 39.12 ЗК РФ.

Заявки принимаются с момента публикации информации об аукционе в свободном доступе. Закрытие их приема осуществляется за 5 дней до проведения торгов.

Комиссия проверяет заявление, документы и выносит решение о допуске участника или об отказе. Если заявитель допущен до аукциона, то в назначенный день ему необходимо явится на место проведения торгов. Участников пускают в зал при предъявлении идентификатора личности.

Процесс аукциона оформляют протоколом. Начальную цену устанавливает собственник земельного участка. Шаг аукциона – 3%.

Победителем становится тот, кто предложит самую высокую стоимость. Именно с ним будет заключен договор купли-продажи.

В течение 10 суток администрация направляет покупателю 3 образца соглашения. Он обязан подписать их и отправить обратно не позднее, чем через 30 дней после получения.

Обратите внимание: Если победитель не подпишет и не отправит ДКП собственнику земельного участка, в установленный законом срок, он утрачивает право на приобретение объекта в собственность.

Без торгов

Условия выкупа земельного участка без торгов, арендатором, имеющим на это право в соответствии с действующим российским законодательством, прописаны в статье 39.14 ЗК РФ.

Если надел предстоит преобразовать, то в первую очередь заявителю необходимо обратиться в администрацию с заявлением о согласовании купли-продажи. Но, это маловероятно в нашем случае, так как если гражданин или организация уже арендует участок, значит он образован.

Гражданин имеет право выкупить земельный участок без проведения торгов, если соблюдаются условия, регламентированные ст.39.3 ЗК РФ. Причем, это правило применяется и в том случае, если между сторонами заключен договор аренды с последующим правом выкупа.

Пример из практики:

Прокопьев Т. подал заявление о заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого им земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды с правом выкупа без проведения торгов. Однако администрация отказала продавать землю без аукциона, аргументировав свои действия тем, что заявитель не имеет на это право. Мужчина обратился с исковым заявлением в суд. В процессе разбирательства судья установил, что арендатор арендует сельскохозяйственный земельный участок по договору аренды с правом выкупа, заключенному на срок 4 года. С момента передачи надела во временное пользования прошел 1 год. По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ он вправе выкупить без торгов землю сельхозназначения только, если он пользуется земельным участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло более трех лет, участок используется в соответствии с его целевым назначением, а заявление о выкупе подано до истечения срока действия договора. В рассматриваемой ситуации первый пункт условий не выполнен, в связи с чем администрация вынесла законное решение, когда отказала в выкупе объекта.

Если все условия соблюдены, то выкуп земельного участка осуществляется в заявительном порядке. То есть, арендатор подает заявление собственнику объекта. В нем указывают следующую информацию:

• наименование заявителя, адрес регистрации, данные гражданского паспорта;
• кадастровый номер участка;
• основание для предоставления объекта гражданину или организации без проведения аукциона;
• целевое назначение надела;
• адрес заявителя, телефон;
• другие сведения, утвержденные ст.39.17 ЗК РФ.

Администрация принимает решение о заключении договора купли-продажи или об отказе в этом в течение 30 дней с момента получения заявления. О своем решении уполномоченный орган извещает заявителя в письменном виде.

Далее, представитель администрации готовит 3 идентичных экземпляра договора купли-продажи и направляет их арендатору. Последний подписывает документы и отправляет их обратно. Если этого не сделать в течение 30 дней с момента получения проектов ДКП, то администрации о предоставлении земельного участка в собственность за плату аннулируется.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если вы не знаете, как выкупить государственную или муниципальную землю, находящуюся у вас в аренде, рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Специалисты готовы незамедлительно приступить к решению вашей проблемы, независимо от дня недели или времени суток.

Оформление земельного участка в собственность при долгосрочной аренде на 49 лет

Граждане и юридические лица, владеющие земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на основании договора аренды, заключенного на максимальный срок, претендуют на ее перевод из аренды в собственность в 2024 году. Процедура оформления регламентирована на законодательном уровне.⁠

Выкуп земли по закону

• на торгах;
• без проведения аукциона.

В первом случае лицу необходимо подать заявку на участие в аукционе и стать его победителем, для чего нужно предложить самую высокую цену. Однако стоимость земли в таком случае может увеличиться в несколько раз.

Гораздо проще и дешевле приобрести рассматриваемый объект без проведения торгов. Но, получить землю в собственность без аукциона могут не все, а лишь лица, имеющие на это основания в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными или региональными НПА.

Обратите внимание! На практике часто встречаются случаи, когда участок в собственность приобретает арендатор. Зачастую такие лица имеют преимущественное право выкупа земли, поэтому аукцион не проводится.

Случаи предоставления земли в аренду на 49 лет

Перевести землю из аренды в собственность можно в случаях, перечисленных в ст.39.3 ЗК РФ. По общим правилам, предоставление участка в постоянное владение возможно на торгах. Но, в некоторых ситуациях аукцион не понадобится. Полный перечень обстоятельств, при которых земельный объект передают в собственность без торгов, содержится во втором пункте ст.39.3 ЗК РФ.

В частности, такой возможность могут воспользоваться арендаторы муниципальной или государственной земли.

Пример из практики:

Головин Р.Т. арендовал земельный объект для ИЖС сроком на 10 лет. Через 4 года мужчина построил дом и поставил его на учет. Затем собственник обратился к арендодателю с заявлением о предоставлении арендованного объекта в собственность. Администрация рассмотрела заявку и приняла положительное решение. Стороны заключили договор купли-продажи. Головин зарегистрировал переход права собственности на земельный участок и стал его единоличным законным владельцем.

По закону, надел может быть передан в аренду на срок, не превышающий максимальный. Земельным кодексом установлено, что самый длительный период пользования землей длится 49 лет. Причем, заключить арендный договор на максимальный срок можно в случаях, определенных ст.39.8 ЗК РФ.

Чаще всего договор аренды земельного объекта заключают на 49 лет, если он предназначен для сельхозпроизводства или заявителем является лицо, имеющее право собственности на недвижимое имущество, расположенное на рассматриваемой земле.

Как переоформить земельный надел в собственность: инструкция

Подробная схема предоставления земельного участка в собственность регламентирована на законодательном уровне статьей 39.14 ЗК РФ.

арендатор подает заявление на выкуп земли;

арендодатель принимает решение о предоставление участка или об отказе;

стороны заключают договор купли-продажи;

переход права собственности регистрируют в госорганах.

Вышеуказанная схема подойдет для тех случаев, когда гражданин или организация планирует выкупить арендованную ими землю, а участок образован.

Если объект не состоит на кадастровом учете, его границы требуют уточнения, то тогда получение участка в собственность начинается с подачи предварительного соглашения выкупа. Вместе с заявкой подают схему земельного объекта.

Затем администрация принимает решение о согласовании выкупа или об отказе. В случае получения положительного ответа, заявитель за свой счет нанимает кадастрового инженера для проведения межевых работ, а затем осуществляет постановку участка на кадастровый учет. Только после этого подают заявку на предоставление земли в собственность.

«Еще один важный нюанс, на который нужно обратить внимание, в некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне, например, если заявитель планирует взять участок для ИЖС, после получения заявления на предоставление земли в собственность без торгов, или на согласование выкупа земельного объекта, администрация обязана опубликовать извещение о предоставлении земли в указанных целях в публичном доступе».

В течение 30 дней другие претенденты на надел смогут подать заявку о намерении участвовать в аукционе.

Если поступило хотя бы одно заявление, то администрация организует торги. В таком случае в предоставлении объекта без аукциона отказывают.

Если заявок в течение 30 дней с момента размещения извещения не поступило, то администрация принимает решение о согласовании выкупа, либо готовит договор купли-продажи.

Если стороны заключили договор аренды земельного участка с последующим правом выкупа, то предмет соглашения переходит в собственность арендатора после истечения срока действия правоотношений, при условии надлежащего исполнения обязательств, либо в любое время до окончания арендного договора в случае внесения арендатором всей выкупной суммы.

Подача заявки

Перевод арендованной земли обычно начинается с подачи соответствующего заявления. Его единой формы на законодательном уровне не предусмотрено. В нем указывают информацию, предусмотренную ст.39.17 ЗК РФ:

• наименование ведомства, куда подается заявка;
• ФИО, адрес регистрации, проживания, контактный номер телефона, электронную почту заявителя;
• данные об земельном наделе (кадастровый номер, место нахождения, площадь, назначение);
• просьбу о выкупе земли;
• основания предоставления объекта без торгов;
• перечень прилагаемых к заявке документов;
• другие сведения, регламентированные ст.39.17 ЗК РФ.

Заявление подписывают, проставляют дату, расшифровывают подпись. Его подают лично секретарю ведомства, работнику МФЦ или отправляют по почте.

Важно! Подать заявление на выкуп земельного участка можно онлайн при помощи портала Госуслуги.

Заключение договора

В случае принятия арендодателем положительного решения, администрация готовит 3 экземпляра договора купли-продажи и направляет их на подписание заявителю.

Согласно ст.37 ЗК РФ, объектом рассматриваемого соглашения могут быть только те земли, которые поставлены на кадастровый учет.

Также, этой же статьей регламентированы условия договора, которые являются недействительными. К ним относятся:

1. право продавца выкупить земельный надел по своему желанию;
2. ограничения распоряжения землей покупателем после заключения соглашения;
3. освобождающие продавца от ответственности, если на предмет договора предъявят права третьи лица.

Договор подписывают обе стороны сделки, право собственности на участок переходит после регистрации соглашения.

Образец заявления
Образец договора купли-продажи земельного участка в 2024 году

Регистрация сделки

Переоформление аренды земельного участка в собственность в обязательном порядке регистрируют в государственных органах. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с заявлением, подкрепленным пакетом документов:

• идентификатор личности заявителя;
• кадастровый паспорт участка;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер госпошлины за осуществление регистрационных действий напрямую зависит от того, кто является заявителем. Юридические лица платят 22 тыс. рублей, а физические — 2 тыс. руб. Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд или ЛПХ, то пошлина уменьшается и составляет 350 руб.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Приняв решение о выкупе арендуемого земельного участка, рекомендуем не торопиться, а сначала проконсультироваться с нашим юристом. Все дело в том, что каждый случай индивидуален. И, если арендатор что-то сделает неверно, то процедура приобретения права собственности на участок может затянуться, либо выкуп, вообще не состоится.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Стоимость выкупа земельного участка

Чтобы понять, сколько стоит перевести землю в собственность, необходимо подсчитать не только стоимость госпошлины, но и выкупную цену. Как правило, если договор аренды заключают сразу с условием последующего выкупа, то размер платы устанавливают еще в момент заключения арендного соглашения. Арендатор вносит арендные платежи, а затем участок переходит к нему в собственность без внесения дополнительных средств или после уплаты остатка выкупной цены.

Размер платы за выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливают с учетом положений, регламентированных ст.39.4 ЗК РФ. Он не может превышать кадастровой стоимости объекта.

Важно! Если выкуп осуществляется посредством торгов, то тогда первоначальная цена, установленная Правительством РФ, органами госвласти или местного самоуправления может увеличиться. Тогда договор купли-продажи заключают по цене, определенной в результате торгов.

Судебная практика

Суд рассмотрел дело о понуждении заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Ответчиком выступает владелец здания, расположенного на рассматриваемом объекте Рычков Р.Т.

Истец пояснил, что на земельном участке, который принадлежит муниципалитету, возведено здание. Его собственником является Рычков Р.Т. Он приобрел недвижимость 3 года назад. Ранее объект принадлежал другому лицу, с которым администрация заключала договор аренды земли, где расположен участок. Однако срок действия соглашения истек 6 месяцев назад. Новый владелец здания не обратился в муниципалитет с заявлением о приобретение права на земельный объект.

Суд, рассмотрев дело, установил, что требования истца обоснованы (п.8 ст.39.20 ЗК РФ) и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Как зарегистрировать дом, построенный на арендованной земле?

Для постановки частного дома, возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду, обратитесь с заявлением в БТИ. Сотрудники ведомства приедут на место для проведения оценки. На основании обследования жилья подготавливают кадастровый паспорт. Затем владельцу дома необходимо обратиться в Росреестр (сделать это можно через МФЦ) с заявлением о регистрации права собственности на недвижимость.

Нужно ли подавать заявление о предварительном согласовании выкупа арендуемого участка?

Для того чтобы выкупить земельный участок, которым вы пользуетесь на праве аренды, необходимо подать заявление о предоставлении объекта в собственность. Заявку о предварительном согласовании подают в том случае, если участок является неорганизованным.

Можно ли выкупить земельный участок без торгов, если договором аренды права выкупа не предусмотрено?

Арендатор имеет право заявить о намерении выкупить арендуемый земельный участок без проведения торгов, если у него имеются на это законодательно регламентированные основания, перечень таких случаев содержится в ст.39.3 ЗК РФ. При этом, не важно, предусмотрено ли договором право выкупа или нет.

Заключение эксперта

Не каждый знает, как перевести арендованную землю в собственность, а это возможно по закону. Как правило, выкупить участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, можно в случаях, регламентированных ст.39.3 ЗК РФ на торгах или без аукциона.

Если арендное соглашение сразу заключено с правом последующего выкупа, это означает то, что после окончания срока действия договора или в любое время до его истечения, при условии внесения всей выкупной цены, участок переходит в собственность арендатору.

Если договором аренды такое условие не определено, а у арендатора имеются основания, то выкуп участка все равно возможен.

Публикуем только проверенную информацию