Правительство РФ с 1 апреля 2020 года уполномочено принимать решения об «особенностях применения» неустоек и иных финансовых санкций в сфере долевого строительства (ч. 3, 4 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Всего пара дней понадобилась Правительству для разработки и публикации Постановления от 02.04.2020 № 423, которым эти особенности утверждены. Предлагаем обзор и оценку новых правил начисления и взыскания неустоек по Закону № 214-ФЗ, действующих в 2020 году.
1. Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)
Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423). Это практически 9 месяцев. От неустойки освобождены все застройщики. Не имеют значения: причины и количество дней просрочки, наличие/отсутствие препятствий к передаче квартиры до/после введения карантина и какие-либо иные обстоятельства. Считаем такое решение спорным. Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика. К примеру, в отношениях с бизнесом государство не продлевало сроки уплаты налогов на 9 месяцев и, тем более никого не освобождало от их уплаты. Во-вторых, зачем такая радикальная мера? Существуют же законные правила, позволяющие в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств снижать неустойку. Причины, по которым решено отказаться от их применения, неочевидны. Пресловутый баланс интересов сторон, о котором регулярно вспоминают застройщики, ходатайствуя о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, отодвинут на задний план. Проблемы отрасли будут решать за счет дольщиков. Хотя многие из них тоже в непростом положении, вынуждены обслуживать кредиты и, дожидаясь своей квартиры, жить в арендуемой. Кстати, расходы на вынужденный наем квартиры за апрель-декабрь 2020 года с застройщиков не взыскать. От возмещения убытков, причиненных дольщику в этот период, застройщики также освобождены. В-третьих, недобросовестные застройщики непременно воспользуются «периодом безнаказанности» и не будут спешить с завершением строительства и/или передачей квартиры. Вот примеры ситуаций из нашей практики. Дом достроен, своевременно сдан, но в одной квартире недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. В другой не завершены работы по «чистовой» отделке. Сроки передачи истекли полгода назад. Возможность устранить недостатки (недоделки) была, но застройщик сосредоточился на строительстве очередного корпуса ЖК. Теперь же ему и вовсе незачем торопиться, можно смело ждать нового года.
Пример определения периода начисления неустойки (с учетом Постановления 423). Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31 декабря 2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.
2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ
Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком — нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ — не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика. Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев. Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени — большой вопрос.
3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020
До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020. Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано: «В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.». Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению. Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным? Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена. Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года. Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании? Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки. Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты. Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган. То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.
*** Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены.
- договор долевого участия
- неустойка
- застройщик
Порядок расчета неустойки по договору долевого участия
Неустойка — это основной вид финансовой ответственности застройщика перед дольщиками за неисполнение перед ними обязательств при строительстве многоквартирного дома. О том, по каким правилам рассчитывается неустойка, а также об особенностях ее применения в 2020 году читайте далее.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
- Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Формула расчета неустойки по ДДУ
Математическая формула расчета неустойки выглядит следующим образом:
Формула, по которой рассчитывается неустойка, в обоих случаях одинакова. Однако в нее подставляют разные данные.
Для подсчетов потребуется 4 значения:
- сумма, на которую начисляется неустойка;
- период, за который рассчитывается неустойка;
- величина ставки рефинансирования ЦБ РФ;
- доля ставки рефинансирования, которая установлена за каждый день просрочки.
Если дольщиком является гражданин, то это 1/150 ставки рефинансирования; если организация, то 1/300 ставки рефинансирования.
Как определить сумму, на которую начисляется неустойка
В том случае, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то неустойка, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, начисляется на цену договора, то есть стоимость квартиры. При этом неважно, выплачена ли она полностью или частично.
Когда речь идет о расторжении договора, неустойка начисляется на фактически уплаченную сумму дольщиком застройщику. Если деньги вносились частями, то для каждой части неустойка рассчитывается отдельно, так как в этой ситуации количество дней пользования денежными средствами разное.
За какой период считать неустойку
При несвоевременной сдаче квартиры неустойка будет исчисляться со дня, следующего за днем, обозначенным в договоре как день передачи квартиры. День окончания периода просрочки — день фактической передачи жилья дольщику.
Если речь идет о расторжении договора, то первым при подсчете следует принимать день внесения денег (их части) на счет застройщика, а последним — день их возврата дольщику.
Какую ставку Центробанка применять при расчете
Ставка рефинансирования, иначе именуемая учетной ставкой (с 2016 года совпадает с ключевой ставкой), — это ставка процента, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам. Также она используется для расчетов пеней и штрафов.
Ставка рефинансирования — это колеблющаяся величина, которая периодически изменяется Центробанком. Например, в период с 22 июня 2020 года по 27 июля 2020 года действовала ставка 4,5% годовых.
Что же касается вопроса, какое именно значение ставки рефинансирования нужно использовать, то ответ на него есть в ч. 2 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214. К расчету неустойки в обоих случаях применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.
Мораторий на начисление неустойки по ДДУ
Для минимизации последствий введенных ограничений из-за коронавируса Правительство РФ ввело мораторий на начисление неустойки.
Согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 в период с 3 апреля 2020 года по 31 января 2021 года неустойка не начисляется.
Застройщикам также предоставлена отсрочка на период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года на выплату неустойки по требованиям, которые были к ним предъявлены до 3 апреля 2020 года.
Пример расчета
Предположим, что стоимость квартиры 2 млн руб. Срок сдачи объекта по договору — 1 мая 2020 года. Фактически квартира сдана 25 июля 2020 года. Застройщик произвел перечисление 26 июля 2020 года, ключевая ставка — 4,5 процента.
Для начала определим, какую величину неустойка составит за 1 день просрочки:
2 000 000 4,5 / 100 / 150 = 600 руб.
Именно в такую сумму застройщику обойдется 1 день просрочки.
Далее 600 руб. умножаем на 86 (период просрочки в днях, начиная со 2 мая и по 26 июля 2020 года включительно) и получаем 51 600 руб.
Расчет неустойки по ДДУ не составляет особых сложностей. При этом следует быть внимательными при определении периода просрочки и суммы, на которую будет начисляться неустойка. В зависимости от того, идет ли речь о просрочке либо расторжении договора, рассчитываются они по-разному.
Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика
На что обратить внимание при выборе юридической компании?
Способ оплаты услуг
Самое Важное для любого клиента — понимать когда и за что он платит, главное правило нашей компании — клиент рассчитывается только после поступления компенсации от застройщика на личный счет. Так как если клиент платит гонорар или чать гонорара вперед, то мотивация у Юриста заниматься им ближайшие 6-8 месяцев значительно снижается.
Все условия обговариваются по телефону
К нам часто обращаются клиенты «сбежавшие» с подписания договора из других компаний, так как по телефону сообщают одни условия работы, а на встрече, при живом общении, начинают разводить на деньги, будьте очень осторожны и внимательны! Мы очень дорожим своим временем и временем клиента.
В любой отрасли есть сформированные цены на товары и услуги и если вам предлагают цену значительно ниже, значит выгода исполнителей заключается в чем то ином, либо на вас хотят потренироваться, либо услуга не будет соответствовать заявленным характеристикам, либо, что еще хуже, исполнитель может работать по заказу застройщика , что за последнее время стало чаще встречаться (резонансные дела по СУ-155 и Убран Групп).
Отзывы на независимых площадках
Не верьте блоку «ОТЗЫВЫ». На своем сайте всегда можно написать любой отзыв, поэтому Мы просим своих клиентов писать об опыте работы с нашей компанией, только на независимых площадках, таких как Фламп, Яндекс, Yell, Apoy. Мы положительно относимся к конструктивной критике и всегда даем развернутые пояснения.
Четкое разделение функционала
Ни в коем случае не стоит обращаться в компанию где отсутствует четкое разделение функционала. В обязательном порядке должен быть юридический отдел, отдел продаж, отдел по сопровождению действующих клиентов и отдел специализирующийся на исполнительном производстве. К сожалению, во многих случаях подобные компании состоят из нескольких юристов и соответственно качество услуг страдает .
Миф о штрафе в 50%
Если юристы Вам говорят, что отсудят в полном объеме еще и 50% штраф по закону о защите прав потребителей помимо неустойки, то они либо вводят Вас в заблуждение, либо не совсем разбираются в практике. Штраф присуждают, но как правило его точно также снижают как и заявленную неустойку.
Арбитраж больше не выгоден для клиентов
С ноября 2017 года, в связи с большим количеством подобных исков в АС, судьи начали резать заявляемые требования, и в данный момент выгоднее просудиться в районном суде. Если же Вас все таки убедили, что «арбитраж это выгодно», Вы должны быть уверены на 100% в лице на которое делаете уступку (чтобы в итоге деньги дошли до Вас) и так же закладывать Налоги, а это минимум 20% помимо гонорара юристов.
Практика только по «живым застройщикам»
Многие юр. компании хвастаются своей «блестящей практикой» со 100% взыскание, но опускают тот факт, что эти застройщики являются «полуживыми»(ООО Экспертстрой, АО Московский комбинат хлебопродуктов, ООО Саб-Урбан и т.д.) представители которых уже давно не ходят на заседания и не заявляют 333 ст. ГК, и фактических денег, к сожалению, с них никто не получает, зато решения очень «красивые» .
Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году
До 31 декабря 2022 года дольщики не смогут взыскать неустойку, штраф с застройщика, даже если образовалась значительная задержка сдачи дома или имеются недостатки в отделочных работах, произведенных Застройщиком
Разберемся, какие последствия могут быть для Дольщика и о какой неустойке идет речь.
1. Застройщик нарушает сроки передачи квартиры
Законодателем установлена ответственность Застройщика за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, а именно: дольщик может подать требование на выплату неустойки за задержку сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, если дольщик – юридическое лицо, и 1/150 – физические лица. Расчет неустойки: как рассчитать и взыскать такую неустойку.
Помимо неустойки, Дольщик может заявить требование о взыскании штрафа за невыполнение требований в добровольном порядке. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.
Немного практики: по договору долевого участия Застройщик обязан был передать Светлане квартиру 01.04.2022 г. Акт приема-передачи подписан Застройщиком, то есть фактически квартира передана Дольщику лишь 22.06.2022 г. Срок нарушен на 83 дня. И при стоимости объекта долевого участия 5 млн. Светлана имела право заявить требования о выплате неустойки в размере 553 333 рубля, в случае обращения в суд дополнительно заявить о взыскании с Застройщика штрафа 50% от взысканной суммы. С учетом судебной практики и снижении судом изначально заявленных требований, Светлана могла бы получить компенсацию в общей сумме 600 тыс. рублей.
С 29 марта 2022 года такая возможность отсутствуют, в связи с тем, что Правительство ввело мораторий в качестве антикризисной поддержки: даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку и штраф за период с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.
Прошло почти три месяца с даты вступления в силу Постановления, но по-прежнему имеются вопросы по его применению и исполнению. Если по новым объектам более менее понятно (см. пример), то что произойдет с делами, по которым требования о взыскании неустойки уже были предъявлены застройщику и впоследствии направлены в суд, то есть дело сейчас на стадии рассмотрения? Или, например, квартира передана в 2021 году, но срок был нарушен, и требования предъявлены только сейчас? Судебная практика неоднозначна. В большинстве случаев, суды взыскивают неустойку и штраф в пользу дольщика, однако, в решении суд указывает на отсрочку, на основании которой дольщик получит свою неустойку только после 31 декабря 2022 года. Однако имеются суды, которые взыскивают неустойку снижая ее размер до минимального, а в удовлетворении штрафа отказывают вовсе.
1. Застройщик некачественно построил объект и провел отделочные работы
Стоимость квартир с каждым годом увеличивается, при этом качество строительства не улучшается: Дольщики жалуются на некачественный ремонт от Застройщика, что закономерно приводит к увеличению судебных дел по данным спорам.
Помимо стоимости устранения выявленных строительных недостатков, Дольщики (являясь потребителями) заявляют требования о взыскании штрафа в размере 50%, неустойки в размере 1-го %, морального вреда, предусмотренные Законом о защите прав потребителей.
По нашей статистике, средний размер компенсационных выплат за однокомнатную квартиру суд присуждает 300-500 тыс. рублей, включая неустойку, штрафы и прочее.
В целом, судебная практика складывается следующим образом:
Если претензия направлена ДО 29.03.2022 г.
Суд взыскивает денежные средства, необходимые для устранения дефектов, штраф, неустойку, моральный вред. Предоставляется отсрочка исполнения решения до 31.12.2022 г. в части взыскания неустойки, штрафа, морального вреда*
Если претензия направлена ПОСЛЕ 29.03.2022 г., но квартира принята до вступления в силу Постановления
Судебных решений пока нет ввиду длительности судебного процесса, суды как и прежде назначают по делу судебную экспертизу. По нашим предварительным прогнозам штраф будут взыскивать, однако, неустойка за период с даты направления претензии и до 31.12.2022 г. начисляться не будет
*в некоторых судах имеется отрицательная практика, по данным делам предстоит обжалование в вышестоящие инстанции
Допустим, Дольщики снимали жилье и в указанный в ДДУ срок планировали въехать в новую квартиру. Застройщик перенесет срок сдачи не боясь ответственности и Дольщики будут вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки. Это считается убытком Дольщика, и подлежит компенсации со стороны Застройщика, однако на взыскание убытков также наложен мораторий.
Суды в основном отказывали в удовлетворении такого рода требования. Для положительного результата необходимо было не только представить договор аренды и документы, подтверждающие оплату арендных платежей, но и отсутствие в регионе прописки, иного объекта недвижимости, документ, подтверждающий необходимость аренды именно на территории региона, где арендовано жилье (например, трудовая деятельность Дольщика в Москве, прописка или единственная квартира, помимо объекта ДДУ, в Казани). И до Постановления Правительства взыскать убытки было довольно сложно, а теперь кажется и вовсе невозможно.
4.Этап исполнения решения суда
В нашем направлении деятельности мало получить исполнительный лист, главное – взыскать присужденные денежные средства в пользу Доверителя.
К сожалению, положения Постановления коснулись и этапа взыскания.
Банкам запретили исполнять судебные акты в отношении Застройщиков до конца года независимо от даты вынесения судом решения. Даже по тем делам, исполнительный лист по которым получен без указания отсрочки. То есть фактически получить исполнительный лист в суде можно, а вот взыскать по нему деньги путем направления в банк, в котором у Застройщика открыт счет — нет. Это можно будет сделать только после 31 декабря 2022 года. Банки либо возвращают исполнительные листы взыскателю, либо ставят в очередь на исполнение.
Практика исполнения: по состоянию на 22.06.2022 г. взыскание денежных средств по исполнительным листам (без решения об отсрочке) осуществляется через службу судебных приставов. Процесс занимает более продолжительное время, в среднем до 2 месяцев. Суммы, в отношении которых Застройщикам представлена отсрочка, не взыскиваются, лист будут направляться на исполнение после 31.12.2022 г.
Правила о моратории действуют и в отношении платежей Дольщиков по договору. Если Дольщики купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2022 года Застройщик не сможет взыскать с участников договора долевого участия неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые Застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.
Приведем пример: Согласно условиям договора долевого участия, заключенного с Застройщиком, Дольщик оплатил часть квартиры, остальное оплачивает один раз в месяц в размере установленном договором, так называемая «рассрочка». В случае просрочки оплаты после 29 марта 2022 года, Застройщик не сможет взыскать с Дольщика неустойку. Однако стоит помнить, что совсем не платить Дольщик не может, основной платеж нужно вносить, так как мораторий действует только на штрафные санкции, неустойку, пени. При остуствии платежей со стороны Дольщика, Застройщик может рассторгнуть договор в связи с нарушением условий договора в части оплаты.
При этом, на ипотечные кредиты данное преимущество не распространяется, так как договоры заключены с банками, а мораторий работает только по договорам с Застройщиками.
Мораторий также вводится на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать договор долевого участия. Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2022 года. Контролирующие органы и местные власти в это время не смогут обращаться в суды и Росреестр, чтобы строительные компании, задерживающие сдачу домов, прекратили продажи и регистрацию договоров долевого участия.
Аналогичные меры поддержки строительной отрасли действовали и в 2020 году во время пандемии, сейчас ситуация повторяется. По нашему опыту, пока судебная практика является результативной и применяются действующие нормы права и обязательные требования к качеству строительства, затягивать обращение за защитой своих прав Участникам долевого строительства не стоит.
Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика
Центр финансовой экспертизы Роскачества объясняет, в каких случаях можно взыскать неустойку и что меняется для дольщиков в 2024 году.
В КАКОМ СЛУЧАЕ МОЖНО ВЗЫСКАТЬ НЕУСТОЙКУ?
В договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) прописывается срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства. Поэтому, если застройщик нарушает свои обязательства, дольщик имеет право получить неустойку за каждый день просрочки. Договор ДУ должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Такой договор подлежит госрегистрации, соответственно он должен быть заключен строго в рамках Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе и в части содержания срока передачи. Неустойку за просрочку можно посчитать самому по формуле: Стоимость квартиры по договору × 1/300 (для юрлиц, 1/15 для физлиц) × количество дней просрочки × 2 × ставка ЦБ = сумма неустойки. В обычной ситуации для получения неустойки нужно отправить застройщику письменную претензию о перечислении неустойки за просрочку, желательно с уведомлением о вручении. Но в текущей ситуации этого сделать не получится. До июня 2024 года дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома. Еще в прошлом году было выпущено Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479, вводящее мораторий на неустойки. Даже если застройщик нарушит условия ДДУ, неустойку начислять не будут, как не будут и взыскивать с него убытки. Изначально мораторий действовал до декабря 2022 года, но был продлен до 30 июня 2024 года.
ЧТО ОЗНАЧАЕТ МОРАТОРИЙ НА ВЫПЛАТУ НЕУСТОЕК?
Он означает, что, даже если застройщик опоздал, сроки по нему сдвигаются на полгода. Можно писать просьбы о выплате, но за период с 29 марта 2022 по 30 июня 2024 года деньги получить не удастся. Застройщика никак не накажут. Нельзя пока и компенсировать убытки из-за задержки сдачи жилья.
По вине застройщика дольщик не может заехать в квартиру и продолжает снимать жилье. Ранее эти затраты должны были компенсироваться застройщиком. Но из-за моратория и эту компенсацию получить нельзя.
МОЖНО ЛИ ПРЕДПРИНЯТЬ КАКИЕ-ТО ДЕЙСТВИЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ НЕУСТОЙКИ?
Подавать в суд на застройщика все равно можно. Если временное прекращение выплат по рассмотренным делам не будет продлено снова, то компенсацию можно будет получить уже после 1 июля 2024 года. Это особенно касается тех дольщиков, чье жилье должно было им передаться еще до введения моратория. В этом случае застройщик должен будет выплатить неустойку за все время отсрочки.
ЧТО ПРОИЗОЙДЕТ, ЕСЛИ ВЫ ВЫИГРАЕТЕ ДЕЛО В СУДЕ?
В случае выигранного в суде дела можно будет получить компенсацию, но после 1 июля 2024 года. И даже если вы уже выиграли дело в суде до введения моратория, банки все равно не могут исполнять судебные акты из-за него.