В России предлагают запретить продажу доли в квартире посемейного проживания не близким родственникам. Соответствующий законопроект рассмотрел Совет при президенте России по кодификации законодательства, сообщает «Коммерсантъ».
Авторы документа, депутаты Мосгордумы, предлагают внести в статью Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки поправку, запрещающую продажу невыделенной части общего объекта недвижимости чужим людям. Также, согласно инициативе депутатов, предлагается дополнить статью Гражданского кодекса об особенностях продажи жилых помещений нормой, считающей ничтожным договор о сделках по подобной доле имущества с третьими лицами, то есть теми, кто не является родственником продавца (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушками, дедушками или внуками).
Ожидается, что изменение законодательства поможет бороться с захватом недвижимости посторонними лицами. Известны случаи, когда одни родственники-собственники жилья, не найдя общего языка с другими родственниками-собственниками, продавали свою долю криминальным элементам, которые создавали соседям невыносимые условия проживания и вынуждали людей продать свою часть за бесценок.
Впрочем, по данным издания, в президентском совете законопроект не поддержали.
У юристов тоже нет однозначного мнения по поправкам. По словам партнера J&S Legal Counsels and Trustees Константина Ерохина, они действительно сократят число злоупотреблений недвижимостью (сейчас пользоваться любыми помещениями квартиры могут даже те собственники, которые владеют лишь 5% имущества).
В свою очередь партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners Екатерина Котова предупреждает, что подобное изменение законодательства снижает возможность монетизировать долю в праве общей собственности на недвижимость.
«Вероятно, лучшим решением было бы установление единой судебной практики по таким делам, в том числе по вопросу реализации преимущественного права покупки», — полагает адвокат ProLegals Артем Сухов.
Источник:
Как продать долю в квартире?
Если продажа квартиры не представляет какой-либо трудности, то продажа доли может вызвать у обычного гражданина ряд вопросов.
С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.
Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной.
Обратите внимание!
Право собственности на долю переходит к новому собственнику в момент заключения договора.
А поскольку сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными непосредственно после нее, то, как только сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право перейдет к новому собственнику.
Как только сделка будет зарегистрирована, право собственности сразу же перейдет к новому собственнику.
Порядок продажи долей в квартире
Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:
- в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
- как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;
- после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
- после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
- после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;
При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.
Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.
Читайте также
Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.
Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.
Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.
Читайте также
По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:
- реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
- идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.
Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.
Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.
Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.
Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.
При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.
Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.
От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.
Обратите внимание!
При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.
То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.
В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.
Продажа доли в квартире второму сособственнику
В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Обратите внимание!
Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.
Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.
Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.
С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.
Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.
Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.
На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.
Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.
Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.
Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.
При продаже доли в квартире следует четко соблюдать требования закона. Это поможет вам в будущем избежать длительных судебных разбирательств.
Как выделить долю в квартире для продажи?
Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.
После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:
- вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
- вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.
После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.
Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.
Как купить или продать долю в ипотечной квартире?
С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.
Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре. На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.
Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.
Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.
Резюме
Сам по себе процесс продажи доли в квартире не является чем-то сложным. Достаточно лишь соблюсти формальности, установленные в законе и можно продавать долю.
Основные проблемы возникают как раз там, где у собственников нет согласия по данному вопросу. Подобные разногласия могут привести к затяжным и длительным судебным процессам.
Факторами, которые осложняют процесс продажи доли, является наличие на спорной площади несовершеннолетних детей, обременений в виде аренды, залога, самовольных перепланировок. В таком случае до продажи необходимо будет проделать ряд юридически значимых действий.
Если имеют место вышеуказанные обстоятельства, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые имеют большой практический опыт в подобных делах. Они смогут в полной мере защитить ваши права как на досудебной стадии рассмотрения дела, так и в суде.
Получить дополнительную информацию по вопросам продажи доли в квартире вы можете во ссылке https://pravoved.ru/themes/как-продать-долю-в-квартире/.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
В России захотели запретить продавать часть жилья чужим людям
В России собрались запретить продажу долей в квартирах посемейного проживания не близким родственникам. Соответствующий законопроект рассмотрел Совет при президенте России по кодификации законодательства, пишет «Коммерсантъ».
Проект поправок разработали в Мосгордуме — авторы предложили внести в статью Гражданского кодекса (ГК) о преимущественном праве покупки оговорку, которая запретит продажу чужим людям невыделенной части общего объекта недвижимости. Кроме того, депутаты захотели дополнить статью ГК об особенностях продажи жилых помещений нормой, считающей ничтожным договор о сделках по подобной доле имущества с третьими лицами — теми, кто не является родителями, детьми, братьями или сестрами, дедушками, бабушками или внуками.
Материалы по теме:
Ход принцессы. Как модель Playboy стала риелтором для миллионеров и вышла замуж за настоящего принца.
20 марта 2022
По-советски. Что заставляет россиян все чаще делить комнаты с детьми и жить в коммуналках?
11 марта 2022
Создатели законопроекта рассчитывают таким образом бороться с захватом квартир посторонними людьми и криминализацией рынка недвижимости. В пояснительной записке к документу отметили, что частыми являются случаи, когда владеющие частью квартир посторонние люди создают невыносимые условия проживания, угрожают расправой, портят имущество и пытаются заполучить жилье, склоняя других собственников имущества к крайне невыгодным сделкам.
В Мосгордуме считают, что новые правила устранят пробел в законодательстве. Однако в президентском совете инициативу не поддержали. Опрошенные «Коммерсантом» юристы также не сошлись во мнении по поводу предложенных поправок.
Партнер J&S Legal Counsels and Trustees Константин Ерохин предположил, что законопроект сократит объем злоупотреблений недвижимостью — текущие правила позволяют владельцу даже пяти процентов имущества пользоваться любыми помещениями. Однако партнеру юридической фирмы Bolshakov & Partners Екатерине Котовой инициатива показалась очень спорной, так как она ограничивает возможность монетизировать долю в праве общей собственности на имущество.
Не поддерживает поправки и адвокат ProLegals Артем Сухов — эксперт назвал меру излишне жесткой и несбалансированной реакцией на проблему. «Вероятно, лучшим решением было бы установление единой судебной практики по таким делам, в том числе по вопросу реализации преимущественного права покупки», — предложил специалист.
Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Среда обитания», напишите на этот адрес: [email protected]
Россиянам усложнят продажу долей в квартирах
В России может быть введен запрет на продажу долей в квартирах, если они не выделены в натуре. Усложнить реализацию жилья по частям задумали в Госдуме, соответствующий законопроект уже разработан, пишет «Российская газета».
Речь идет об очень маленьких долях либо частях квартиры, которые нельзя четко очертить-отгородить из-за особенностей планировки. Зачастую такие доли продаются посторонним, и это практически всегда приводит к тяжелым конфликтам. Российское законодательство пока позволяет покупать абстрактные квадратные метры, то есть не «привязанные» к конкретному месту внутри квартиры.
Злоумышленники пользуются этим для силового захвата жилых помещений: они покупают такие доли и пускают в квартиру «профессиональных соседей», которые делают жизнь других собственников недвижимости невыносимой. Таким образом людей вынуждают продать свои доли по заниженной цене.
Материалы по теме:
Добро пожаловать в бомжи Как нотариусы лишают людей недвижимости
10 сентября 2019
«У меня начались панические атаки» История российской семьи, которая купила квартиру и оказалась на улице
3 марта 2021
По задумке авторов законопроекта, отчуждение небольших долей будет возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств. В Совете при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства инициативу не поддержали. Взамен там предложили усложнить процедуру деления жилья на доли.
В целом же проблема обеспечения безопасности на рынке жилья может быть решена за счет расширения роли нотариата, полагают эксперты.
Ранее стало известно, что Минэкономразвития разработало законопроект, который позволит россиянам сохранить имущество при банкротстве продавца. Согласно предложенным правилам, отданные за покупку квартиры средства будут передаваться непосредственно гражданину, минуя конкурсную массу компании-должника.
Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Среда обитания», напишите на этот адрес: [email protected]
Запрет на продажу доли в квартире третьим лицам
В Государственную Думу по инициативе Московской городской Думы внесён проект закона, который должен наложить запрет на проведение сделок по отчуждению собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.
В пояснительной записке к законопроекту сказано, что проблема преступных захватов неделимого имущества касается и автомобилей, и квартир, и комнат в коммунальных квартирах. Основано всё на незаконном приобретении посторонними лицами не выделенной в натуре доли в праве на неделимое имущество различных видов с последующим силовым незаконным захватом всего имущества, с применением различных способов принуждения к кабальной сделке, имеющих признаки уголовных преступлений.
Авторы закона отмечают, что проблема носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра.
Проект закона внесёт изменения во взаимосвязанные статьи Гражданского кодекса РФ о нормах и правилах распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью.
Также авторы указывают, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора: границы продаваемой доли в объекте недвижимости, её кадастровый номер и кадастровая стоимость (ст. 554 ГК РФ). Тем не менее, Росреестр проводит регистрацию сделки отчуждения посторонним лицам долей без учета указанных выше условий. Проект закона должен будет устранить этот пробел.
Более того, предлагается запретить отчуждение долей в жилых помещениях посемейного проживания третьим лицам, не являющимся собственниками данного жилого помещения. Отчуждение возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников.
Ознакомиться с законопроектом можно здесь
Фото: медиатека Мосгордумы