Регистрация сарая и душа

Добрый вечер. Имеются сараи, земля под ними не оформлена, находится в гос.собственности, документов на сараи тоже нет, выделялись работникам питомника в 80х годах участки под строительство. Создан кооператив.

Каким образом оформить землю в собственность или хотя бы в аренду?

04 декабря 2016, 18:08 , Анастасия, г. Москва
Ответы юристов
Руслан Шахбанов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Общаться в чате

По общему правилу земельные участки находящиеся в государственной либо муниципальной собственности предоставляются в собственность граждан или в аренду по результатам торгов, но в определённых случаях продажа земельного участка и аренда возможно и без проведения торгов. В частности купить земельный участок без торгов вы можете в случае если будете являться собственником здания находящегося на земельном участке, по этому по возможности регистрируйте право собственности на здание. Иначе придётся участвовать на торгах, по результатам которых можете купить или заключить договор аренды земельного участка. Начинать следует с подачи заявления в администрацию

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
КонсультантПлюс: примечание.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ подпункт 1 пункта 2 статьи 39.3 после слов «освоение территории» дополнен словами «(за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в аренду для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья)».
1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4настоящего пункта;
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ)
2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;
4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;
5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 11 введен Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ)
3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

04 декабря 2016, 18:33
Клиент, г. Москва

у СПК имеется постановление местной администрации о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления з/у в аренду с правом последующего выкупа от 2013 г., однако данный участок не выделен — нет сведений на него и у администрации, на публичной кадастровой карте он не закреплен ни за кем. Может имеет смысл вызвать кадастрового инженера с целью учета границ участка и строений на нем? а потом приложив документы ссылаться на результаты проведенных слушаний и просить выделить в аренду этот з/у?

04 декабря 2016, 18:57
Руслан Шахбанов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Общаться в чате

Может имеет смысл вызвать кадастрового инженера с целью учета границ участка и строений на нем? а потом приложив документы ссылаться на результаты проведенных слушаний и просить выделить в аренду этот з/у?

Если земельный участок действительно находится в гос собственности и не является объектом аренды или иного договора, то торгов судя по всему не избежать, но с учётом того, что и сараи являются государственной собственностью, если сараи принадлежат на праве собственности частникам, то в данном случае земельный участок НЕ может быть выставлен на аукцион. В связи с этим, думаю не стоит на данном этапе проводить межевание. Обращайтесь с заявлением в администрацию и ждите официального ответа

Статья 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
1. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также — аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
2. Запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом.
3. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:
1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ в подпункт 2 пункта 3 статьи 39.11 вносятся изменения. См. текст в будущей редакции.
2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее — кадастровые работы);
3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
4) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.
4. Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке:
1) подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка.
Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов;
2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;
3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса и подпунктами 5 — 9, 13 — 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения.
В случае, если на момент поступления в уполномоченный орган заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на рассмотрении такого органа находится представленная ранее другим лицом схема расположения земельного участка и местоположение земельных участков, образование которых предусмотрено этими схемами, частично или полностью совпадает, уполномоченный орган принимает решение о приостановлении рассмотрения поданного позднее заявления об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет такое решение заявителю.
Рассмотрение поданного позднее заявления об утверждении схемы расположения земельного участка приостанавливается до принятия решения об утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка либо до принятия решения об отказе в утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка;
4) обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка;
5) осуществление на основании заявления заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образование которого осуществляется на основании схемы расположения земельного участка, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;
7) обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, и случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 — 19 пункта 8 настоящей статьи;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 252-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 — 19 пункта 8 настоящей статьи;
9) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8настоящей статьи, и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.
5. Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка, заявление о проведении аукциона подаются или направляются в уполномоченный орган заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», и требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Зачем регистрировать хозяйственные постройки на участке? (инструкция, расчёты, пояснения)

Чиновники поставили перед собой задачу – заставить россиян платить налог на хозяйственные постройки, имеющиеся на частных участках, кроме того они периодически пытаются обложить налогом все дачные домики и избушки, имеющиеся в России. Но властям мешает то, что по закону владелец коттеджа/бани/сарая НЕ ОБЯЗАН ставить их на кадастровый учёт. А без такой регистрации никакого налога не может быть.

Чиновники разных уровней неоднократно заявляли о необходимости принудительной регистрации избушек и курятников, но пока подобная «принудилвка» незаконна.

Не все постройки являются недвижимым имуществом

Федеральная налоговая служба (ФНС), Росреестр и другие ведомства регулярно разъясняют особенности регистрации и налогообложения построек на частной земле, но этим только запутывают ситуацию. Например, в недавней публикации на сайте ФНС говорится, что из-под налога можно вывести только одну хозпостройку (площадью до 50 кв. м) имеющуюся на участке. При условии, что владелец обратился в налоговую за освобождением постройки от налога.

За все остальные строения, имеющиеся на участке, владелец должен платить налог на недвижимое имущество. На самом деле это не так.

Дачникам и владельцам коттеджей надо чётко понимать, что далеко не все принадлежащие им постройки являются ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Игорь Цыганаш
руководитель Управления Росреестра по Свердловской области

Допустим, у вас на участке есть стайка (хлев), теплица, сарай. Скорее всего, они не являются объектами недвижимости, так как не имеют капитального фундамента. Это некапитальные постройки. Их не надо ставить на кадастровый учёт, регистрировать на них право собственности.

Соответственно они не являются объектами налогообложения. Налогом облагаются только объекты недвижимости – это строения прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без нанесения им непоправимого ущерба.

Причём как замечает Игорь Цыганаш, даже если постройки являются капитальными и формально являются объектами недвижимости, то они будут зарегистрированы (поставлены на кадастровый учёт) только по заявлению собственника. Если собственник не пожелает, то никто его дом, сарай или баню регистрировать насильно не будет.

Налог на хозяйственные постройки

Как уже говорилось, имущественным налогом облагаются только те хозяйственные строения, которые внесены в ЕГРН и являются объектами недвижимости. Строения, незарегистрированные в качестве объектов недвижимости, налогом не облагаются. Налоговые ставки устанавливают органы местного самоуправления, поэтому в разных муниципалитетах они могут отличаться.

В Екатеринбурге действуют следующие ставки при начисления налога на хозяйственные постройки и на жилые дома.

Налог на хозяйственные постройки для жителей Екатеринбурга

• Постройка стоимостью до 300 тыс. руб. – ставка налога 0,1%;
• Постройка стоимостью свыше 300 до 500 тыс. руб. – ставка налога 0,3%;
• Постройка стоимостью от 500 тыс. руб. – ставка налога 2%.

Налог на частный дом для жителей Екатеринбурга

• Дом стоимостью до 300 тыс. руб. – ставка налога 0,1%;
• Дом стоимостью свыше 300 до 500 тыс. руб. – ставка налога 0,25%;
• Дом стоимостью от 500 тыс. руб. – ставка налога 2500 руб.+1% от суммы свыше 500 тыс.

Павел Ваняшин
начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области

В ряде регионов России налог на имущество физических лиц уже начисляется исходя из кадастровой стоимости. Но Свердловская область ещё не перешла на такую систему, так как региональные органы власти не приняли соответствующего решения. Поэтому у нас размер имущественного налога рассчитывается из инвентаризационной стоимости имущества.

Так рассчитывается налог за 2017 год, который граждане будут платить в текущем 2018 году. Также будет рассчитываться налог за 2018 год, который заплатят в 2019 году. Если до конца текущего года органы власти примут решение о переходе на налог «по новому», то за 2019 год он будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости.

Если постановления не будет, то считаем как раньше – по инвентаризационной. Ну а в 2020 году переход на новую модель обязателен – так написано в законе.

Консерватизм областных властей неожиданно позволил сэкономить на налогах свердловчанам, построившим себе коттеджи, дома, бани, сараи в течение последних четырёх лет. Дело в том, что информация об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости поступала в налоговую из БТИ до 1 марта 2013 года. После этой даты информация не поступает.

То есть Управление ФНС по Свердловской области не может начислять налог на объекты, введённые после 1 марта 2013 года. Раз нет данных об инвентаризационной стоимости, значит не из чего рассчитывать налог.

Павел Ваняшин
начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области

Но случаются и исключения. Есть некоторое количество построек, которые были введены в эксплуатацию до 1 марта 2013 года, а права собственности на них зарегистрированы позднее. Информация об инвентаризационной стоимости таких объектов у УФНС может быть, поэтому налог на них начисляется.

Инвентаризационную стоимость объекта, расположенного в Екатеринбурге можно узнать в офисе городского БТИ по адресу: ул. Вайнера, 9а. Стоимость справки – 1000 руб. Впрочем, в справке будет указана стоимость по состоянию на 2013 год.

Сегодняшнюю стоимость придётся рассчитывать вручную, используя коэффициент-дефлятор.

Инвентаризационная стоимость рассчитывается исходя из степени износа здания, а также материалов, из которых оно было построено. Она далека от рыночной. Кадастровая же стоимость учитывает район, в котором находится объект, инфраструктуру и другие моменты.

Она ближе к рыночной цене. Кадастровую стоимость участка земли или иного объекта недвижимости можно узнать с помощью электронных сервисов Росреестра – Публичной кадастровой карты и услуге по получению информации об объектах в режиме online .

Надо ли регистрировать коттедж и хозяйственные постройки

Как уже говорилось, сегодня нельзя заставить владельца поставить его имущество на кадастровый учёт и оформить права собственности на него. Тем не менее, если речь идёт о жилом доме (на землях ИЖС или на землях сельхоз назначения) то у владельца, по крайней мере, есть стимул узаконить своё жильё. Пока дом не получил официальный статус, в нём нельзя прописаться, нельзя подключить газ, а в некоторых случаях невозможно подвести электричество.

Кроме того, человек, не построивший дом на участке в течение 10 лет после его получения (приобретения), должен платить двойной земельный налог.

Павел Ваняшин
начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области

Норма о взимании земельного налога с двойным коэффициентом была принята в 2006 году. Понятно, что заработать она могла только спустя десять лет. Граждане, имеющие земельные участки по состоянию на 2006 год, и не построившие на них жилые дома в течение 10 лет, заплатили за 2016 год земельный налог в двойном размере.

В Свердловской области было несколько десятков таких налогоплательщиков.

Расчёты показывает, что человеку обычно выгоднее платить двойной налог на землю, чем обычный налог на землю плюс налог на легализованный коттедж. (для справки, размер налога для владельцев частных участков Екатеринбурге – 0,3% от кадастровой стоимости). Размер налога на коттедж средних размеров будет в несколько раз выше. И всё же людям, желающим сэкономить на налогах, следует понимать, что незарегистрированный коттедж может принести владельцу неприятный сюрприз.

Например, когда собственник всё же примет решение о легализации дома, ему надо будет получить в городской администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство. Но если в администрации узнают, что дом на участке уже есть, то могут не дать владельцу, ни ГПЗУ, ни разрешение на строительство. Тогда узаконить постройку можно будет только через суд, причём не факт, что всё получится.

Александр Шестов
директор ООО ЮК «Алгоритм права»

У владельцев незарегистрированных домов могут возникнуть и иные проблемы: орган местного самоуправления может признать такой дом самовольной постройкой и принять решение о его сносе либо на гражданина может быть наложена административная ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тысяч рублей за строительство дома без получения разрешения.

Из всего сказанного следует, что жилой дом на участке всё же имеет смысл легализовать, хоть это и обернётся повышенным налоговым бременем. Впрочем, если владелец участка непременно желает сэкономить на платежах в бюджет, он может построить на свое земле дом общей площадью не более 50 кв. м. Не позднее 2020 года Свердловская область перейдёт на расчет имущественного налога на основании кадастровой стоимости. И тогда жилые дома до 50 кв. м не будут облагаться имущественным налогом.

Что же касается нежилых построек (бань, сараев, курятников и пр.), то для их постановки на кадастровый учёт не надо предъявлять разрешение на строительство. То есть власти не смогут помешать легализовать такие объекты, даже если владелец решит зарегистрировать постройку через десятки лет после ввода её в эксплуатацию.

Ольга Дьячкова
заместитель директора ООО «Реформа» (организация, выполняющая кадастровые работы)

Причиной постановки на кадастровый учет нежилых зданий (баня, индивидуальный гараж) на земельных участках, предназначенных для садоводства или дачного строительства является желание граждан застраховать своё имущество.

Кроме того, как замечают в Росреестре, владелец незарегистрированных хозпостроек не может рассчитывать на получение компенсации из бюджета, в случае если этому имуществу будет нанесён ущерб в ходе паводка.

Процедура регистрации хозяйственных построек

Ранее портал METRTV.ru опубликовал подробную инструкцию по постановке на кадастровый учёт и оформлению права собственности на дом, расположенный на землях ИЖС. Регистрация нежилых построек (бань, сараев и пр.) происходит по упрощённой технологии. Главное отличие – на хозяйственные постройки не надо получать разрешение на строительство.

В целом процедура регистрации хозяйственных построек выглядит следующим образом.

Шаг 1.Владелец составляет декларацию объекта, в ней указаны его основные характеристики: размеры, материал, назначение. Форму декларации об объекте недвижимости можно скачать на портале Росреестра .

Шаг 2.Кадастровый инженер на основании декларации готовит технический план объекта. Стоимость технического плана обычно составляет 8-15 тыс. руб. Если на участке несколько объектов недвижимости, то техплан составляется на каждый объект.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о том, как найти кадастрового инженера.

Шаг 3.Через офис МФЦ (или сайт госуслуг) в Росреестр подаётся заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект. К заявлению прилагается технический план в электронном виде, заверенный усиленной электронной подписью кадастрового инженера, а также документ, подтверждающий уплату госпошлины в размере 350 руб. Если земельный участок уже внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то бумаги на землю подавать не надо.

Шаг 4.В течение 10 дней заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую постановку объекта на кадастровый учёт и право собственности на объект.

В кадастровом бюро «Реформа» пояснили, что если у кадастрового инженера возникают сомнения, является ли регистрируемая постройка объектом недвижимости (т.е. непонятно, сооружение это капитальное или временное), то инженер может потребовать отчёт технической экспертизы.

Алексей Русакович
главный инженер Агентства Строительных Решений

Нормативные документы содержат ряд критериев, по которым объект относится к капитальному или временному сооружению. Учитывается наличие капитального фундамента, инженерных сетей – в том числе системы отопления. По совокупности этих критериев объект будет отнесён к капитальным либо временным постройкам. Такое заключение может дать только специалист, имеющий членство в проектном СРО.

Стоимость заключения – порядка 25 тыс. руб.

Как признаются кадастровые инженеры и строительные эксперты, за подобным заключением обращаются граждане, имеющие целью доказать, что их постройка (баня, хозблок, садовый дом) ЯВЛЯЕТСЯ объектом недвижимости, чтобы зарегистрировать её и оформить право собственности. За доказательством того, что постройка НЕ объект недвижимости граждане не обращаются. Люди просто не регистрируют этот объект.

Ранее по теме:

• Что делать уральцам, чьи коттеджи на землях ИЖС вдруг стали незаконными постройками
• Вступил в силу новый закон о госрегистрации недвижимости: ключевые изменения
• Новый дачный закон 217-ФЗ. Как изменится жизнь дачников 1 января 2019 года и что следует предпринять?

Можно ли оформить в собственность сарай или хозпостройку во дворе МКД

Довольно часто во дворах многоквартирных домов (МКД) можно встретить различные хозяйственные постройки (сараи, гаражи, голубятни и т. п.), которыми пользуются собственники одной из квартир дома. Поэтому возникает закономерный вопрос: а могут ли такие постройки быть оформлены в частную собственность?

Разделы материала

1. Кому принадлежит недвижимое имущество на придомовой территории МКД
2. Проблемы оформление хозпостроек, находящихся на придомовой территории МКД
3. ???? Отсутствие возможности подтверждения права собственности
4. ⛑ Признание хозяйственного строения самостроем, не отвечающим требованиям безопасности
5. ???? Нарушение прав на пользование территорией других собственников в многоквартирного дома
6. ⚖️ Можно ли оформить хозяйственную постройку в частную собственность: судебная практика
7. Вопросы читателей

Кому принадлежит недвижимое имущество на придомовой территории МКД

Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к жилищному законодательству.

Так статья 36 Жилищного Кодекса (ЖК) прямо утверждает, что земельный участок, на котором расположен МКД со всеми расположенными на участке обслуживающими постройками, насаждениями и элементами благоустройства являются общей долевой собственностью всех владельцев помещений в многоквартирном доме (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК). О том же самом говорит и Постановление Правительства №491 от 13.08.2006 г. (подпункты «е» и «ж» пункта 2).

Исходя из прямого толкования этих норм получается, что на придомовой территории могут быть размещены зоны отдыха с озеленением, парковки для жильцов дома, детские и спортивные площадки, а также котельные, трансформаторные подстанции, контейнерные площадки для мусора, хозяйственная зона с сушками для белья и т.п.

Все эти объекты связаны с обслуживанием многоквартирного дома и принадлежат всем жителям. Земельный участок в этом случае используется по назначению.

Если же на этом участке расположены хозпостройки, которые фактически используются индивидуально отдельными гражданами, то они не обслуживают МКД. И земельный участок используется не по назначению.

Через сколько можно приватизировать квартиру по договору социального найма

Особенности перехода на прямые договора РСО: когда решение за собственниками, а когда за снабжающей организацией

Проблемы оформление хозпостроек, находящихся на придомовой территории МКД

Вообще можно выделить три типичные проблемы оформления построек в частную собственность на придомовой территории.

???? Отсутствие возможности подтверждения права собственности

Начать нужно с того, что большинство граждан не имеют никаких документов, подтверждающих, что возведенная когда-то постройка принадлежит именно им. Нет ни разрешения от городских властей, ни договоров аренды или каких-либо подобных документов. Причем это может относиться как к отдельным собственникам, так и к целым сообществам граждан.

Например, нередки ситуации, когда при постройке многоквартирного дома проектом было предусмотрено печное отопление. Для хранения дров и угля на придомовой территории были предусмотрены сараи для каждой квартиры. Однако с развитием инфраструктуры, когда дома перешли на централизованное (или газовое) отопление необходимость в этих сараях отпала.

В некоторых случаях эти хозпостройки впоследствии не были даже внесены в документацию на МКД. И у владельцев квартир отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что сараи находятся в их пользовании. А учитывая солидный возраст, эти сараи властям легче снести, чем оформлять.

Иногда сараи возводились еще в 70-ых годах без всякого разрешения. И граждане пользовались ими 30, 40 и даже 50 лет. И опять в этих случаях никаких подтверждающих документов на хозпостройки у них нет.

⛑ Признание хозяйственного строения самостроем, не отвечающим требованиям безопасности

Вторая причина, по которой сараи никогда не будут оформлены в собственность —несоответствие пожарным и иным нормам. Например, власти могут признать, что постройка может преграждать проезд или проход к дому, или не обеспечивать подъезд спецтехники — пожарных машин, карет скорой помощи т. д.

В этом случае такую хозпостройку никогда не разрешат оформить в частную собственность и заставят снести. И это понятно — власти будут действовать по принципу: «нет постройки — нет проблемы».

???? Нарушение прав на пользование территорией других собственников в многоквартирного дома

Третья причина заключается в следующем: для того, чтобы оформить в частную собственность сарай, гараж или другую хозпостройку, расположенную на придомовой территории, необходимо, в-первую очередь, решить вопрос с землей, на которой находится данная постройка. А это является самой большой проблемой. Поскольку по закону эта земля не может быть выделена отдельно взятому гражданину без ущемления прав других собственников.

Точнее это возможно, если все собственники МКД на общем собрании дадут разрешение использовать этот участок земли под хозпостройку. Однако получить такое согласие практически нереально. А если отсутствует право на землю, то нельзя признать постройку самовольной, чтобы через суд получить право собственности на нее.

Так как самовольная постройка по части 3 статьи 222 ГК может быть закреплена только за собственником земли, на которой постройка находится.

Вообще здесь важно понимать следующее: земельный участок под МКД должен быть сформирован и стоять на государственном кадастровом учете. Но зачастую участок не сформирован и не состоит на таком учёте. Поэтому определить границы участка невозможно.

Согласно пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК границы (и соответственного размер) придомовой территории МКД, определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. А потому все многоквартирные дома, построенные после вступления в силу Жилищного Кодекса, не могут быть приняты в эксплуатацию, если земельный участок не будет сформирован и поставлен на учет.

Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса, то он бесплатно переходит в общедолевую собственность всех жильцов-владельцев квартир в доме (часть 2 статьи 16 закона №189-ФЗ от 29.12.2004 г.) Если же участок не сформирован, то жильцы могут обратиться в соответствующие органы для оформления участка и постановки его на кадастровый учет (пункт 3 Постановления Конституционного суда от 28.05.2010 №12-П).

Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос

Весьма широкое распространение имеет ситуация, когда дом построен до 1 марта 2005 года (до введения Жилищного Кодекса). И у него участок не сформирован и не поставлен на учет. В этом случае участок находится в муниципальной собственности, но собственники многоквартирного дома могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (пункты 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г.) Хотя имеются прецеденты, когда городские власти в этом случае злоупотребляют своими полномочиями.

Минимальный перечень услуг, которые обязана оказывать управляющая организация по содержанию МКД
Когда возможно увеличение платы на содержание МКД без решения собственников

⚖️ Можно ли оформить хозяйственную постройку в частную собственность: судебная практика

Однако оформить сарай в частную собственность все же можно, что подтвердил Верховный Суд РФ своим определением от 30 марта 2021 года по делу №11-КГ21-1-К6.

Суть дела состояла в следующем: собственник квартиры, проживающий в многоквартирном доме, имеет сарай на придомовой территории, площадью 8м2. Жильё перешло ему от родителей, которые начали проживать в доме и пользоваться сараем с 1952 года. Сарай был построен с соблюдением строительных норм и правил.

На протяжении длительного срока гражданин открыто и непрерывно пользовался сараем. При этом ничьи права и интересы не нарушались. Все соседи об этом знали.

В суде истец просил суд обязать муниципалитет признать за ним право собственности на сарай.

Однако Бавлинский городской суд в иске отказал. Отказал в иске и Верховный Суд Республики Татарстан. А потом и Шестой кассационный суд общей юрисдикции.

И только Верховный Суд РФ принял сторону гражданина. В общей сложности с момента подачи иска в суд первой инстанции и до момента вынесения решения Верховным Судом РФ прошло почти полтора года.

Но Верховный Суд России указал, что действующее гражданское законодательство позволяет признать право собственности недвижимое имущество по двум вариантам: либо как самовольной постройкой, либо в порядке приобретательной давности.

Согласно части 1 статьи 234 ГК приобретательной давностью является добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом в течение пятнадцати лет лицом, которое не является собственником имущества, но владеет этим имуществом как своим.

А признание права собственности на самовольную постройку может быть принято судом за гражданином, у которого в постоянном или бессрочном пользовании находится земельный участок, на котором возведена постройка. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• у лица, самовольно построившего объект, имеются права в отношении земельного участка, допускающие строительство;
• самовольная постройка соответствует установленным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации такого недвижимого имущества.

Верховный Суд России отметил, что суды не установили всех обстоятельств, в том числе относительно признания права собственности в порядке приобретательной давности.

Также Суд установил, что суды оперировали понятиями градостроительного законодательства «объект капитального строительства», вместо правовых категорий «объект недвижимого имущества».

Помимо этого, суды не приняли и не исследовали заключение строительно-технического эксперта, и не указали мотивы, по которым квалифицировали сарай, как самовольную постройку.

А еще в вынесенных решениях имеются выводы о том, что сарай является одновременно и самовольной постройкой, и общедомовым имуществом. Что является взаимоисключающими понятиями.

Таким образом, Верховный Суд России отменил предыдущие решения судов и отправил дело на пересмотр. А для рядовых граждан появилась надежда, что построенные на придомовой территории МКД много лет назад хозяйственные постройки, теперь можно будет получить в частную собственность в порядке приобретательной давности.

Вопросы читателей

Что такое самовольная постройка?

Это строение, на которое не получено соответствующего разрешение для строительства. Также оно может быть построено на землях, не предназначенных для возведения подобных строений.

Верховный суд определял статус дворового сарая

Супруги с советских времен пользовалась сараем у своего многоквартирного дома. Потом они подарили квартиру сыну, а тот попросил признать за ним право собственности на хозпостройку по правилам о приобретательной давности. Суды решили, что сарай — самовольная постройка, которая принадлежит всем жильцам многоквартирного дома. Ошибку исправил ВС.

Нужно выяснить, предназначено ли это имущество для обслуживания других квартир, разъяснил он. А еще напомнил, что «объект капитального строительства» и «недвижимость» – разные понятия.

В 2019 году Алексей Тимуров* подал иск о признании права собственности на хозпостройку по правилам о приобретательной давности. Мужчина пояснил, что в 2008 году родители подарили ему свою квартиру, которую оформили в собственность в 1994 году. Фактически же они жили там с 1952 года, говорил Тимуров.

И все это время пользовались сараем во дворе дома, где находится квартира.

Суды решили, что сарай — общедомовой

Бавлинский городской суд Татарстана в иске отказал. У сарая есть признаки самовольной постройки, которая неправомерно занимает муниципальную землю, решил он. То есть истец владеет этим имуществом недобросовестно, а в таком случае правило о приобретательной давности не действует (дело №2-854/19).

С этим согласился и Верховный суд Татарстана.

От себя апелляция добавила, что этот сарай — некапитальное строение. Значит, зарегистрировать право собственности на него невозможно. Да и вообще, эта хозпостройка относится к общедомовому имуществу — находится в общей долевой собственности тех, кому принадлежат помещения в многоквартирном доме, заключила вторая инстанция (дело № 33-4445/2020).

Такой подход устоял в Шестом кассационном суде общей юрисдикции, поэтому Тимуров пошел в Верховный суд России.

ВС призывает не путать Гражданский кодекс с Градостроительным

В ВС спор рассматривала коллегия под председательством Елены Гетман. Судьи напомнили, что Гражданский кодекс предусматривает разные правила для признания права собственности на недвижимость как на самовольную постройку и в порядке приобретательной давности. А значит, и предмет доказывания по двум этим искам разный.

В деле Тимурова прежде всего нужно было определиться, является ли сарай недвижимостью, подчеркнул ВС. Апелляция же сделала что-то странное. Установила, что сарай — некапитальная постройка и что на него нельзя зарегистрировать право собственности.

А первая инстанция исходила из того, что эта хозпостройка — недвижимость. ВС призывает разграничивать термины «объект капитального строительства» и «недвижимое имущество». Первый из них — специальное понятие из градостроительного законодательства, а второй имеет «иную отраслевую принадлежность, объем и содержание».

Соответствие признакам объекта капитального строительства не означает, что объект является недвижимостью по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса, напоминает Антон Новиков, советник Коллегии адвокатов «Регионсервис» Регионсервис × . По ГК недвижимость — это объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, добавляет Ирина Орешкина, руководитель проектов Адвокатского бюро S&K Вертикаль S&K Вертикаль × . «Более четких критериев действующее законодательство не содержит», — подчеркивает она.

ВС: когда сарай на самом деле будет общим

Не согласился ВС и с квалификацией сарая как общего имущества многоквартирного дома.

Хозпостройка будет общедомовой, если она «функционально предназначена для обслуживания более одного жилого помещения», разъяснил Верховный суд.

В частности, имеет значение факт нахождения спорного сарая на участке, предназначенном для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома, следует из решения ВС. Более того, подчеркнул он, нельзя одновременно говорить, что сарай и самовольная постройка, и общедомовое имущество. Эти выводы исключают друг друга (дело №11-КГ21-1-К6).

Обо всем этом апелляции придется подумать при повторном рассмотрении спора, которое назначено на 10 июня 2021 года (дело № 33-8023/2021).

* Имя и фамилия изменены редакцией.

• Верховный суд РФ
• Гражданский процесс