Помогите разобраться в тонкостях законодательства, пожалуйста!
Я взял в аренду под стоматологический кабинет нежилое помещение площадью 70 кв. м. Это СУБаренда (собственник — Москва в лице ДГИ). При подаче документов на медицинскую лицензию я столкнулся с обязательностью согласования моего договора субаренды с собственником (чего мой арендодатель ЗАРАНЕЕ не сделал). Ну, а собственник — Москва, ДГИ — для согласования требует. лицензию.
То есть у меня замкнутый круг.
При этом есть «правило 20 кв. м», о котором все говорят, но никто четко объяснить не может. Короче: что мне делать в данной ситуации, какими статьями и каких законов при этом руководствоваться? P.S.
Деньги по договору субаренды, и немалые, плачУ уже 3й месяц (не имея возможности вести деятельность).
Показать полностью
26 ноября 2013, 16:30 , Сергей, г. Москва
Ответы юристов
Евгений Батчаев
Общаться в чате
Двадцать метров это из статьи 17.1.ФЗ О защите конкуренции. Это предельный размер площади муниципального помещения, которое можно сдать в аренду без проведения конкурса.
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О защите конкуренции»
Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
.
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
Что касается отказа в выдаче лицензии, думаю тут все законно, вы должны иметь помещение в котором собираетесь оказывать медицинские услуги.
Постановление Правительства РФ от 16.04.2012 N 291
4. Лицензионными требованиями, предъявляемыми к соискателю лицензии на осуществление медицинской деятельности (далее — лицензия), являются:
а) наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих установленным требованиям;
б) наличие принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании медицинских изделий (оборудования, аппаратов, приборов, инструментов), необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и зарегистрированных в установленном порядке;
в) наличие.
Требование получить согласие собственника на сдачу имущества в СУБаренду то же законно, это прямо предусмотрено гражданским кодексом.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателясдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Без согласия арендодателя договор СУБаренды ничтожен (если договором аренды не было предусмотрено другое).
Вам нужно добиваться согласия на субаренду. Если собственник хочет, что бы помещение использовалось именно для оказания медицинских услуг и из-за этого требует от Вас лицензию, предложите включить в договор субаренды условие (например путем заключения дополнительного соглашения к договору), что вы используете помещение только для оказания медицинских услуг и никак иначе. Возможно этого для собственника окажется достаточным и Вы свою проблему решите.
Нарушение гражданского кодекса очевидно. Правовых способов заставить собственника дать согласие на субаренду нет. Не исключаю, что Вас подталкивают к даче взятке представителю собственника (чиновнику администрации).
26 ноября 2013, 16:56
Евгений Батчаев
Общаться в чате
Правило про 20 метров на СУБаренду и на Вас не распространяется, если Ваш СУБаредодатель заключил договор аренды (первоначальный) по итогам открытого конкурса, проведенного собственником имущества, в соответствии со ст.17.1 ФЗ о защите конкуренции.
26 ноября 2013, 17:00
Марина Кожевникова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Добрый вечер, Сергей!
Попробую разобраться. Кто является арендодателем? Как заключен договор субаренды, в каком порядке?
И обращался ли арендодатель или Вы за таким согласованием?
Что касается 20 кв.м., речь идет о п. 14 п. 1 ст. 17.1. ФЗ «О защите конкуренции», она сложна к пониманию, поэтому задаю вопросы.
Кроме того, она, скорее всего, к Вашей ситуации не имеет отношения.
В договоре субаренды какая площадь, 70 кв.м.
26 ноября 2013, 17:02
Андрей Фролов
Общаться в чате
Как я понимаю Вы помещение арендуете у учреждения здравоохранения. Учреждение — некоммерческая организация, а именно муниципальное учреждение и помещения находятся у нее на праве оперативного управления.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 120 и ст.
296 ГК РФ, учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Передача в аренду — распоряжение (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно п. 10 ст. 9.2 закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.
Кроме того, в соответствии со ст. 17.1 закона «о защите конкуренции», заключение такого договора должно осуществляться на конкурсной основе, кроме случая, если помещение менее 20 кв. м.
Скорее всего, это не повлияет на решение вопроса, но согласовывать передачу в субаренду должен арендатор (Ваш арендодатель) — ст. 615 ГК РФ, а не Вы.
В настоящий момент договор оспорим (не ничтожен, но может быть признан недействительным через суд), потому как «сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе» — ст. 173.1 ГК РФ.
Согласно п. 1103 ГК РФ, к требованиям о возврате исполненного по сделке применяются правила о неосновательном обогащении. Намекните Вашему арендодателю, что если он не получит согласие, Вы признаете договор недействительным и взыщете уплаченные деньги, может тогда дело сдвинется.
Понудить собственника через суд выдать согласие не получится.
27 ноября 2013, 06:30
Андрей Фролов
Общаться в чате
Пунктом 4 положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 N 291, для соискателя предусмотрено «наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или на ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих установленным требованиям».
Полагаю, можно попробовать представить в лицензирующий орган предварительный договор субаренды, то есть договор о заключении в будущем договор о передаче имущества в субаренду на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Хотя, конечно, такой договор не дает прав на имущество, потому как предметом является обязанности сторон по заключению договора аренды и как таковой принадлежности помещения Вам не будет.
Но можно попробовать.
Кроме того, следовало бы поискать московских постановлениях требования к выдаче согласия на субаренду или по заключению договоров аренды с субъектами малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения. В частности в Постановлении Правительства Москвы от 25.12. Другого пока не нашел.
Если таких специальных требований нет, то можно получать письменный отказ и обжаловать его, потому как принципиальное согласие есть, но причина невыдачи в другом — в том, чего не требуется.
27 ноября 2013, 06:57
Похожие вопросы
Недвижимость
Добрый вечер! Дочь арендует нежилое помещение под маникюрный кабинет, в договоре прописано, что «Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за 2 меясца о предстоящем освобождении Торгового зала как в связи с окончанием срока действия Договора, а также при досрочном расторжении Договора». Вопрос: если мы письменно уведомим за неделю до освобождения, а потом съедем, передав ключи и помещение, с нас могут требовать арендную плату за эти 2 месяца?
Показать полностью
Вчера в 22:56 , вопрос №3513474, Ирина, г. Владимир
Защита прав потребителей
Здравствуйте! Прилагаю пункт из договора Субаренды с компанией-представителем собственника ТЦ. Аренда площади 10 м2 для торгового островка. Мне пытаются навязать и обязать заказать производство мебели для островка у одной из 5 предложенных компанией-представителем собственника ТЦ мебельных компаний.
Хотя в договоре написано в п.4.8.32, последний абзац: . Субарендатор обязан заключить договор на поставку/изготовление торгового оборудования с согласованным Арендодателем производителем. Хотя мой франчайзер (с опытом открытия более 250 точек по нашей франшизе) говорит стоимость моего островка 250 тыс, максимум 300. Но мне не разрешают заказать у других мебельщиков.
Я запросила у других КП, одни уже ответили 350 тыс. Причём я смотрю топовые компании, может будут далее ответы и дешевле. При этом не соблюдение этого пункта договора или просто разрыв договора — это штраф в размере депозита — 200 тыс руб.
Выходит, в моей ситуации выгодней разорвать договор? Или есть шанс доказать в суде, что это требование выбора из 5 компаний незаконно? Тут же явно аффилированные компании. Думаю, если посылать на согласование мои варианты, будут просто их не согласовывать по надуманным причинам. А затем разрыв контракта за просрочку начала деятельности и штраф 200 тыс.
Есть ли шанс не потерять депозит и не заказывать у тех пяти компаний?
Показать полностью
Вчера в 21:11 , вопрос №3513428, Виктория, г. Москва
Семейное право
Планируется подготовка документов для заключения мирового соглашения при расторжении брака. На данный момент стоит вопрос по разделу имущества, в частности: — квартира — новостройка (собственность согласно ЕГРН 16.10.2017) — имеется договор купли-продажи квартиры (брат брату ноябрь 2017) — на момент договора продавец был женат (регистрация брака июнь 2017) — согласие жены на продажу продавец не получал Может ли жена продавца подать на признание договора купли-продажи фиктивным?
Показать полностью
Вчера в 13:49 , вопрос №3512914, Кирилл, г. Санкт-Петербург
Предпринимательское право
Здравствуйте! Собираюсь заниматься Р2Р арбитражем криптовалюты — ежедневно покупать криптовалюту дешевле, продавать дороже с получением рублей от физических лиц на свои банковские карты. Это не просто трейдинг внутри биржи с выводом прибыли, это постоянный, большой оборот средств банк – биржа – банк. Вопрос: как, с точки зрения закона, правильно осуществлять деятельность по арбитражу криптовалюты, как физическое лицо или как ИП/ООО, чтобы не попасть под незаконную предпринимательскую деятельность?
Согласно статье 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Криптовалюта не имеет статуса товара, работы или услуги. Как вы знаете, судебная практика часто относит криптовалюту к иному имуществу.
В письмах Минфина России от 07.11.2006 N 03-01-11/4/82 и ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ разъяснено, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: — изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; — хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; — взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок; — устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами. т.е. систематическое приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его реализации является предпринимательской деятельностью, а криптовалюта, вроде как, судами признается имуществом. Если проводить аналогию с другим имуществом — недвижимостью, то есть следующее пояснение: В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 N 6778/13 по делу N А21-4082/2012). Получается, что если операции систематические, множественные (повторяемые), имущество в собственности непродолжительное время, то это уже предпринимательская деятельность. С другой стороны, деятельность по покупке и продаже криптовалюты очень схожа с трейдингом ценными бумагами на бирже. На Московской бирже ИП и самозанятые могут торговать только как физические лица с оплатой НДФЛ.
По-моему, в 3НДФЛ, даже есть специальный код дохода, связанный с криптовалютой, но, возможно, это относится к разовым продажам. Мне нужен конкретный ответ, как правильно, с юридической точки зрения, заниматься систематической торговлей криптовалютами в моем случае, как ИП или физическое лицо, чтобы не попасть под ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность?
Сдача нко помещения в субаренду тонкости
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 ноября 2020 г. N 03-12-13/95661 Об учете автономной некоммерческой организацией доходов от сдачи помещения в субаренду при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 ноября 2020 г. N 03-12-13/95661 Об учете автономной некоммерческой организацией доходов от сдачи помещения в субаренду при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН
21 декабря 2020
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает что согласно Регламенту Министерства финансов Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, Министерство не рассматривает по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций и консультационные услуги не оказывает.
Одновременно сообщается следующее.
Исходя из положений Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Федеральный закон N 7-ФЗ) и пункта 1 Положения о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 N 1313, решение о государственной регистрации некоммерческой организации принимается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которым является Министерство юстиции Российской Федерации. На основании указанного решения регистрирующим органом вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.
Кроме того, сообщается, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 Федерального закона N 7-ФЗ автономной некоммерческой организацией (далее — АНО) признается не имеющая членства некоммерческая организация, созданная в целях предоставления услуг в сфере образования, здравоохранения, культуры, науки, права, физической культуры и спорта и иных сферах.
АНО вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых создана указанная организация.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346 15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами и 2 статьи 248 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг), и имущественных прав (далее — доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.
Доходами от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (пункт 1 статьи 249 Кодекса).
Внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в статье 249 Кодекса (абзац второй статьи 250 Кодекса).
В соответствии с пунктом 4 статьи 250 Кодекса доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду) признаются внереализационными доходами налогоплательщика, если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.
В связи с этим АНО доходы от сдачи помещения в субаренду учитывает при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в составе внереализационных доходов в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.
| Заместитель директора Департамента | Н.А. Кузьмина |
Обзор документа
Как пояснил Минфин, автономная некоммерческая организация учитывает доходы от сдачи помещения в субаренду в составе внереализационных доходов по УСН.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации
При сдаче имущества в аренду многие органы МСУ стараются минимизировать риск его утраты и повреждения, сохранить контроль за ним. Они устанавливают в договорах аренды запрет на передачу имущества в субаренду третьим лицам без согласия собственника. Такое условие может оспорить арендатор либо контролирующий орган. Прочтите о двух решениях Верховного суда.
В обоих случаях местная администрация проиграла процесс. Проверьте свои договоры аренды и убедитесь, что вы не окажетесь в подобной ситуации.
Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзя
В договоре нельзя изменить условие, установленное в конкурсной или аукционной документации
Прямого запрета на заключение договора субаренды в законодательстве нет. Если местная администрация предоставила муниципальное имущество по итогам торгов либо на основании муниципального контракта, то для его дальнейшей передачи в субаренду не нужно проводить конкурс или аукцион (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).
Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.
Если вы изначально предусмотрели в договоре аренды условие о запрете субаренды, то отменять его позднее небезопасно. Это показали итоги судебного разбирательства, которое в 2016 году завершилось в Верховном суде.
В чем суть дела
Муниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор. Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника.
Компания такой возможностью воспользовалась. Но это не понравилось прокуратуре. Прокурор посчитал, что муниципалитет нарушил требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Он обратился в суд и потребовал признать договор субаренды недействительным.
Что решил суд
Суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, однако апелляция и кассация с этим решением не согласились. Они исходили из того, что законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества другим лицам по договору субаренды с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК, п. 16 ч. 1 ст.
17.1 Закона № 135-ФЗ).
Документ: Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990
Дело дошло до Верховного суда. Он принял позицию прокурора. Когда местная администрация изменила условия договора аренды и предусмотрела возможность субаренды, она нарушила правила проведения аукциона. Другие компании могли принять участие в аукционе, но не сделали этого из-за изначального запрета на передачу имущества в субаренду.
Если она в соответствии с аукционной документацией не допускалась, то изменять такое условие договора аренды впоследствии нельзя.
Выводы для муниципалитета
Прежде чем принимать решение о сдаче муниципального имущества в аренду, просчитайте пользу и риски включения в договор условия о возможности субаренды. Имущество, которое можно сдать третьим лицам, коммерчески более интересное. Поэтому число участников торгов может оказаться больше.
Это серьезно осложнит контроль исхода торгов.
Условие о запрете на субаренду в договоре впоследствии может поставить стороны перед необходимостью его расторжения. Это произойдет, если победитель торгов не сможет организовать использование имущества своими силами. Отменить полный запрет субаренды вы будете уже не вправе.
Такое решение может оспорить прокурор.
При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитета
Условие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.
1. Срок аренды не превышает пяти лет (п. 6 и 9 ст. 22 ЗК).
2. Договор заключен до 30 октября 2001 года, то eсть до введения в действие Земельного кодекса (п. 2 и 17 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия собственника, вне зависимости от срока аренды.
В иные договоры аренды земельного участка условие о предварительном согласовании субаренды с местной администрацией не включайте. Арендатор обязан всего лишь направить ей уведомление. В 2021 году это подтвердил Верховный суд.
В чем суть дела
Местная администрация передала компании в пользование муниципальный участок на 49 лет. Стороны заключили договор аренды. В нем было указано, что субаренду арендатор обязан предварительно согласовывать с арендодателем.
Позднее арендатор уведомил орган МСУ о намерении сдать в субаренду часть участка. Администрация ответила, что это невозможно: участок не поставлен на кадастровый учет. Она предложила два других варианта.
1. Заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
2. Разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать землю третьим лицам.
Несмотря на отказ чиновников, компания передала в субаренду часть участка на прежних условиях аренды. Узнав об этом, администрация потребовала в судебном порядке расторгнуть договор аренды и вернуть землю.
Что решил суд
Первая инстанция чиновникам в иске отказала. При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя. Достаточно только уведомить собственника (ст.
309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст. 22, ст. 46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). При этом суд высказался о пункте 5.1 договора, где администрация прописала условие о необходимости согласования субаренды с арендодателем.
Оно, по мнению суда, противоречит действующему законодательству.
Документ: Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791
Апелляция и кассация поддержали муниципалитет. Пункт 5.1 договора аренды не оспорен арендатором и недействительным не признан. Компания заключила договор добровольно, но затем сама же нарушила его условия.
Поэтому местная администрация была вправе расторгнуть договор аренды.
Точку в споре поставил Верховный суд. Он указал, что по договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав. В том числе он может сдать участок в субаренду без согласия публичного собственника.
Это право нельзя ограничить договором. Верховный суд отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Выводы для муниципалитета
Если заключаете долгосрочный договор аренды участка, не требуйте, чтобы арендатор согласовывал с администрацией передачу земли в субаренду. Такое условие будет противоречить действующему законодательству. Его можно будет впоследствии оспорить в судебном порядке.
В отношении иного муниципального имущества при передаче его в субаренду без согласия собственника последний вправе потребовать расторжения договора аренды или применить иные предусмотренные в договоре санкции.
Руслан Попов, руководитель юридической компании «Интел-Право»
Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости
Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.
Что такое субаренда недвижимости
Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).
Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.
Как сдать недвижимость в субаренду
В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты (Фото: Studio Romantic\shutterstock)
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Читайте также:Владельцы квартир в Москве стали чаще отказывать желающим снять жилье
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора». Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие.
Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие». Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин.
Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист. «Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества (Фото: baranq\shutterstock)
Договор субаренды
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».